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【篇一】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法考點(diǎn)精選

　　比較法的基本原理：

　　一、比較法的概念和理論依據(jù)

　　比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。

　　二、比較法適用的對象和條件

　　比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法估價(jià)。

　　比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。

　　另外，在比較法估價(jià)中需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三方面)的修正，這些修正有的很難采用量化的計(jì)算公式，需要估價(jià)人員依靠其廣博的知識、豐富的經(jīng)驗(yàn)和對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入了解才能作出。如果不由知識廣博、經(jīng)驗(yàn)豐富，且對估價(jià)對象所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等有相當(dāng)了解的估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)則很難期待合理運(yùn)用這種估價(jià)方法得出正確的估價(jià)結(jié)果。

　　比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、空置率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。

　　三、比較法的操作步驟

　　運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：

　　1.搜集交易實(shí)例;

　　2.選取可比實(shí)例;

　　3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ);

　　4.進(jìn)行交易情況修正;

　　5.進(jìn)行交易日期修正;

　　6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;

　　7.求取比準(zhǔn)價(jià)格。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法考點(diǎn)精選

　　建筑物的基本認(rèn)識：

　　1.坐落。

　　2.面積包括：(1)建筑面積;(2)套內(nèi)建筑面積;(3)使用面積;(4)其他面積，如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。

　　3.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。

　　4.結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。

　　5.設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰�、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。

　　6.裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。

　　7.公共配套設(shè)施完備程度。

　　8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

　　9.外觀。包括外觀圖片等。

　　10.建成年月。包括開

　　11.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。

　　12.利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

　　13.產(chǎn)權(quán)狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨(dú)立、共有，還有區(qū)分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時(shí)，需經(jīng)其他共有人書面同意。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

　　另外，要了解是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán);是否已出租(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)要受原租約的限制);是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗�人提供�?dān)保;是否涉案;產(chǎn)權(quán)是否有爭議;是否為臨時(shí)建筑;是否屬于違法建筑。還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況，因?yàn)榉课菟�有�?quán)還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實(shí)際上也是有限期的。

　　14.其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋，還需要了解其工程質(zhì)量;期房，還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。