【#房地產(chǎn)評估師考試# #2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考考點(diǎn)#】2020年房地產(chǎn)估價師考試備考正在進(jìn)行中，為了方便考生及時有效的備考，那么，®無憂考網(wǎng)為您精心整理了2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考考點(diǎn)，供大家關(guān)注。如想獲取更多房地產(chǎn)估價師考試的模擬題及備考資料，請關(guān)注®無憂考網(wǎng)的更新。

【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考考點(diǎn)

　　房地產(chǎn)投資的利弊：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資之利

　　適于長期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點(diǎn)包括：

　　相對較高的收益水平。開發(fā)項(xiàng)目成本利潤率≥20%，有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿，其權(quán)益投資收益率會更高。置業(yè)投資持有期內(nèi)權(quán)益收益率每年可達(dá)10%～12%。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

　　易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金，金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，給置業(yè)投資者提供了很多選擇。

　　金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)為抵押物，是保證其能按期安全收回貸款的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)是一種重要的信用保證，且租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款比例相當(dāng)高，可達(dá)到70%～90%，且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方，甚至可獲得超過90%～100%的融資。

　　能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類：預(yù)期通貨膨脹和非預(yù)期通貨膨脹。房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹，資產(chǎn)的重置成本不斷上升，說明房地產(chǎn)投資具有增值性。房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退過程中，其使用價值不變，因此具有保值性。一般情況下，房地產(chǎn)價格的上漲率都會大于總體物價水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資可以抵消通脹，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場條件下從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價格總是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。

　　提高投資者的資信等級。擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的證明。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)投資之弊

　　流動性差或變現(xiàn)性差。缺點(diǎn)還包括：投資數(shù)額巨大。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。投資回收周期較長。除了開發(fā)投資在項(xiàng)目竣工后在3～5年能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受長時間的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)，要求投資者資金實(shí)力強(qiáng)，與機(jī)構(gòu)投資者合作。需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期投資目標(biāo)，也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考考點(diǎn)

　　房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境：

　　包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　社會環(huán)境：指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

　　政治環(huán)境：指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境：指在整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動。如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　金融環(huán)境：指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　　房地產(chǎn)法律制度環(huán)境：指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。

　　技術(shù)環(huán)境：一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向。

　　資源環(huán)境：指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　國際環(huán)境：指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。

　　由社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分別決定的社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。其中：①社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;②經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;③政策因素：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設(shè)和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)稅收政策。