【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考知識點
土地征用具有的法律特征：
(1)以國家的名義進行，具有強制性。
征地是國家作為全社會的組織者與管理者而依法進行的一項活動，只有國家才可以為之，任何組織或個人均無權(quán)擅自征用土地。同時，國家為公共利益的需要，征用集體所有
的土地或者對國有土地進行調(diào)整時，被征用單位應(yīng)當服從國家的需要，不得阻撓。這是憲法和法律賦予國家的一項權(quán)利，因此，土地征用具有強制性。
(2)合法性。
國家建設(shè)征用土地必須依法進行。
(3)補償性。
《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》(2003年10月14日中國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過)明確要求，要按照保障農(nóng)民權(quán)益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，征地時必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管制，及時給予農(nóng)民合理補償。
(4)對象的廣泛性。
(5)土地征用權(quán)屬的變更性。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考知識點
傳統(tǒng)投資決策方法的局限性：
房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法，主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財務(wù)評價方法，它是從財務(wù)方面來探討項目投資的可行性，應(yīng)用的前提條件是投資項目現(xiàn)金流可預(yù)測。因此，采用財務(wù)評價方法進行房地產(chǎn)投資決策分析，首先必須對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準確的預(yù)測和推斷，否則，即使計算出了項目的財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)或財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，也難以做出準確決策。
運用財務(wù)評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性，即通過投資項目現(xiàn)金流人可收回投資，或在市場出現(xiàn)不利狀況時可出售資產(chǎn)收回投資;二是不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響，即不考慮投資的時間價值，當FNPV大于零時現(xiàn)在就投資，當FNPV小于零時就拒絕投資。
在不確定的市場環(huán)境下，財務(wù)評價方法容易造成房地產(chǎn)投資價值的低估，主要表現(xiàn)在：一是忽視了投資項目中的柔性價值，它假設(shè)未來變化是按決策時的環(huán)境發(fā)生，事實上，房地產(chǎn)投資的長期性和房地產(chǎn)市場的不確定性，要求投資者根據(jù)市場條件變化，對項目投資決策適時進行調(diào)整。二是忽視了投資機會的選擇，只是對是否投資進行決策，沒有考慮項目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長，將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準則。實際上，并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內(nèi)獲利，而且，有些房地產(chǎn)項目的投資，其目的并不僅是為了獲得財務(wù)上的利益，有時更多的是從企業(yè)長遠發(fā)展的角度來決策，使企業(yè)獲得未來成長的機會。
因此，在不確定的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難滿足科學決策的需要。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理備考知識點
土地征用的概念：
土地征用是指國家基于公共利益的需要，依法采取強制手段有償?shù)貙⑥r(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地征為國家所有，或?qū)型恋厥褂脵?quán)予以調(diào)整的法律行為。
土地征用權(quán)是一種具體的行政征用權(quán)，是一種社會公共權(quán)力，用以壟斷公共強制力資源，以抑制因個體任性而阻礙社會公共利益實現(xiàn)。為了保證征地工作的順利進行，建國以來，國家頒布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法實施條例》等一系列法律、法令、條例，對征地的程序、安置補償、審批權(quán)限等作了規(guī)定。《憲法》規(guī)定，"國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。"《城市房地產(chǎn)管理法》第八條也明確規(guī)定，"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓。"《土地管理法》的第四十五條至第五十一條，《<土地管理法>實施條例》第二十五條和第二十六條對征地問題也都做出了明確規(guī)定。法律的頒布實施，為依法征地提供了可靠的法律依據(jù)與法律保障。
