【#房地產(chǎn)評估師考試# #2020年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析核心考點(diǎn)匯總#】房地產(chǎn)估價師考試在即，因此目前這個階段教材應(yīng)該看完一遍，該強(qiáng)化一下自己對于教材考點(diǎn)的記憶，及時查漏補(bǔ)缺。®無憂考網(wǎng)為您精心整理了2020年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析核心考點(diǎn)匯總，更多房地產(chǎn)估價師考試的資訊，請關(guān)注®無憂考網(wǎng)為您實(shí)時更新的內(nèi)容。

【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析核心考點(diǎn)匯總

　　房屋租賃價格評估的常用方法：

　　(一)市場法

　　市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實(shí)例時，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時的不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點(diǎn)的租賃價格。

　　(二)收益法

　　收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入(主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入)扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項(xiàng)稅費(fèi)全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。

　　(三)成本法

　　在市場難以提供類似估價對象的可比實(shí)例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計(jì)算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤。采用該方法估價時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定;也可采用按工程造價估算等方法求取。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析核心考點(diǎn)匯總

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)：

　　從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計(jì)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)支出、收入在何時發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。

　　由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。

　　從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計(jì)準(zhǔn)確;②各項(xiàng)支出、收入在何時發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確;③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。

　　由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。