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【篇一】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》核心考點(diǎn)合輯

　　投資的分類(lèi)：

　　從總體上來(lái)說(shuō)，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等)或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購(gòu)買(mǎi)、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流通過(guò)程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。根據(jù)不同的目的和管理的需要，

　　我國(guó)固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類(lèi)方式：

　　(1)我國(guó)固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類(lèi)，包括基本建設(shè)投資，更新改造投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，國(guó)有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。

　　(2)按投資主體的經(jīng)濟(jì)類(lèi)型不同，投資可分為國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)等。

　　(3)按資金來(lái)源的不同，投資可分為國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。

　　(4)按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購(gòu)置和其他費(fèi)用投資。

【篇二】2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》核心考點(diǎn)合輯

　　周期風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：

　　周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)交易量銳減、價(jià)格下降、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的萎縮和價(jià)格的大幅度下跌，常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力增加，這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來(lái)收益的估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、科學(xué)地使用投資分析結(jié)果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。