
【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試備考高頻考點(diǎn)精選
物業(yè)管理的主要目的:
物業(yè)管理的主要目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能,使其保值增值,并為物業(yè)所有人與使用人創(chuàng)造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,對于順利實(shí)現(xiàn)我國第三步戰(zhàn)略目標(biāo),全面建設(shè)小康社會具有積極的促進(jìn)作用:
①規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量,改善城市面貌;
、谝(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè),擴(kuò)大居民消費(fèi);
③規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定,推動精神文明建設(shè);
④規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)財富增值,培育民主意識。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試備考高頻考點(diǎn)精選
酒店不同功能用房收益的測算:
酒店一般都具有多種功能,不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平,因此估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益。一般酒店的功能分布、經(jīng)營方式主要有:
(1)客房?头糠⻊(wù)是酒店的主要功能,一般設(shè)有各種類型的客房,如標(biāo)準(zhǔn)單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級行政套房等?头康慕(jīng)營收入主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi),客房的收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料,并根據(jù)客房數(shù)量求取。
(2)商場。酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場,如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經(jīng)營,其收益的測算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計算,租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定,租約外可以利用市場法獲取。
(3)餐飲。酒店一般設(shè)有中餐廳、西餐廳,其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營、自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場法求取,自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費(fèi)、上座率等,并根據(jù)座位數(shù)量求取。
(4)商務(wù)、會議。酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù),如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等,酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會議廳。商務(wù)、會議廳一般采取自主經(jīng)營,經(jīng)營方式按小時時間段收取使用費(fèi)用,不同時間段收取費(fèi)用一般不同,這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進(jìn)行測算。
(5)娛樂、健身。酒店一般都具有各種娛樂功能,如設(shè)有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機(jī)室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營,出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取,自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試備考高頻考點(diǎn)精選
房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法:
(一)商品房
商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn),估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。
(二)行政劃拔地上的房產(chǎn)
行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán),按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定,拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后,須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金,因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價時,可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價:
(1)以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價,拍賣后從拍賣價款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價款及賣方稅費(fèi)。估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。
(2)以房地產(chǎn)的權(quán)益價格,即完全商品房的價格減去應(yīng)補(bǔ)地價進(jìn)行評估,估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價格,再評估應(yīng)補(bǔ)繳的地價。
由于完全產(chǎn)權(quán)市場價格比較容易獲取,而應(yīng)補(bǔ)交地價存在較多變數(shù),因此通常采用第一種技術(shù)路線。
(三)在建工程
對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價,應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用,交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用,估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。
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