【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》輔導(dǎo)資料
征收集體土地應(yīng)遵守的原則：
(一)珍惜耕地，合理利用土地的原則
(二)保證國家建設(shè)用地原則
(三)妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則
(四)有償使用土地的原則
(五)依法征地的原則
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》輔導(dǎo)資料
房地產(chǎn)實物因素：
(一)土地實物因素
1.土地面積
兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋兀绻娣e相差較大，單價會有所不同。
2.土地形狀
土地形狀是否規(guī)則，對地價有一定的影響。
3.地形、地勢
由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。
4.地基(工程地質(zhì))
地基(工程地質(zhì))狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。
5.土壤
這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。
6.土地開發(fā)程度
一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的
(二)建筑物實物因素
1.建筑規(guī)模
建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。
2.外觀
建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。
3.建筑結(jié)構(gòu)
對建筑物重要、基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。
4.設(shè)施設(shè)備
隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)安裝完善的設(shè)施設(shè)備。
5.裝飾裝修
房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。
6.層高和室內(nèi)凈高
人們對建筑物的需要，本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價值也有影響。
7.空間布局
空問布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。
8.日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水
日照、采光、通風(fēng)既有實物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)(對應(yīng)于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。
9.維護情況和完損狀況
建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質(zhì)量等。總的來說，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》輔導(dǎo)資料
房地產(chǎn)權(quán)益因素：
擁有一宗房地產(chǎn)，實際上就擁有了一定范圍內(nèi)的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自建筑技術(shù)(包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能)及擁有者的經(jīng)濟實力，還有一些其他限制(以下均是指這類限制)。因為房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，會影響周圍和社會公眾的利益。一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有很大的影響。進行房地產(chǎn)估價，應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制;②房地產(chǎn)使用管制;③相鄰關(guān)系的限制。
(一)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制
擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。以地役權(quán)為例，對供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。
(二)房地產(chǎn)使用管制
世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。
(三)相鄰關(guān)系的限制
相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。
