
【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》高頻考點
投資類型與房地產(chǎn)投資類型:
這是2008年教材新調(diào)整內(nèi)容。投資可分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資、生產(chǎn)。
房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程,可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資可進一步細分為商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資兩種;問接投資是指資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為,間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作,一般包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券三種。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》高頻考點
如何獲取土地?
當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后,就要進入實施過程,實施過程的第一步是獲取土地。
。ㄒ唬┩恋貎渑c土地一級開發(fā)
土地儲備:指市縣國土部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場,促進土地資源合理利用的目標,依法取得土地,進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。建立目的:加強土地調(diào)控,規(guī)范土地市場運行,促進土地節(jié)約集約利用,提高建設(shè)用地保障能力。
土地儲備的范圍:依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。
土地一級開發(fā):指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整,進行市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公眾配套設(shè)施建設(shè),使土地達到“幾通一平”的建設(shè)條件活動。
土地儲備和土地一級開發(fā)模式的建立,推動了公開、公平和透明的土地供應(yīng)市場建設(shè),對開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)的價格也產(chǎn)生了重大影響。
。ǘ┇@取土地的途徑
1.土地使用權(quán)出讓。從02年7月1日開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,從03年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。07年9月修訂形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓,特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是:①招標出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。②拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。③掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。④協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)。該方式僅當依法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標、拍賣或掛牌方式出讓時,方可采用。即“在公布的地段上,同一地塊只有一個意向用地者的,方可采取協(xié)議方式出讓”,但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。
2.土地使用權(quán)劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權(quán),通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地,目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應(yīng)經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)用地時,逐步開始采用以未來租售價格不標的的公開招標方式。
3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)。原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn),如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權(quán)變更時,需辦理出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件下,該類土地可采用協(xié)議方式獲得,采用國有出讓、租賃、作價入股或授權(quán)經(jīng)營等方式,對原劃撥國有土地資產(chǎn)進行處置,土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。
4.與當前土地使用權(quán)擁有者合作。是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。