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【篇一】2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《經(jīng)紀概論》輔導(dǎo)資料

　　建立價格可比基礎(chǔ)：

　　建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

　　(1)統(tǒng)一付款方式

　　將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。

　　例某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計算該宗房地產(chǎn)在成交日期付清的價格。

　　[解]該宗房地產(chǎn)在成交日期付清的價格計算

　　30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬元)

　　例4-l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;②半年利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);③季度利率r，則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。

　　(2)統(tǒng)一采用單價

　　在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。

　　(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用"元"。

　　(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵

　　在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算

　　建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

　　建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)使用面積

　　(5)統(tǒng)一面積單位

　　在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算

　　平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10000

　　平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

　　平方米下的價格=坪下的價格×0.303

【篇二】2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《經(jīng)紀概論》輔導(dǎo)資料

　　市場法選取可比實例：

　　雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

　　可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。

　　在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

　　(1)可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　　(2)可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。

　　(3)可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5-2范圍內(nèi)，即：

　　0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)�！�2

　　(4)可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。

　　(5)可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。

　　(6)可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。

　　(7)可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。這里的"接近"是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例;但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。

　　(8)可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。

　　(9)可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

　　一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。