
【篇一】2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《經(jīng)紀概論》輔導(dǎo)資料
建立價格可比基礎(chǔ):
建立價格可比基礎(chǔ)包括:①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。
(1)統(tǒng)一付款方式
將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。
例某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元,其中首期付款20%,余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%,試計算該宗房地產(chǎn)在成交日期付清的價格。
[解]該宗房地產(chǎn)在成交日期付清的價格計算
30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬元)
例4-l中如果已知的不是月利率,而是:①年利率r,則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;②半年利率r,則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);③季度利率r,則計算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。
(2)統(tǒng)一采用單價
在統(tǒng)一采用單價方面,通常為單位面積上的價格。
(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位
在統(tǒng)一幣種方面,不同幣種的價格之間的換算,應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在統(tǒng)一貨幣單位方面,按照使用習(xí)慣,人民幣、美元、港幣等,通常都采用"元"。
(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵
在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中,有按建筑面積計價,有按套內(nèi)建筑面積計價,也有按使用面積計價的。它們之間的換算
建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積
建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積
套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)使用面積
(5)統(tǒng)一面積單位
在面積單位方面,中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝),中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺,中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算
平方米下的價格=畝下的價格÷666.67
平方米下的價格=公頃下的價格÷10000
平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764
平方米下的價格=坪下的價格×0.303
【篇二】2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《經(jīng)紀概論》輔導(dǎo)資料
市場法選取可比實例:
雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多,但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點,不是任何交易實例都可以拿來參照比較的,有些交易實例并不適用。因此,需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例,稱為可比實例。
可比實例選取得恰當(dāng)與否,直接影響到市場法評估出的價格的準確性,因此應(yīng)特別慎重。選取可比實例的基本要求是:①可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。
在實際選取可比實例時,上述四個方面可具體化為下列幾點:
(1)可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
(2)可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。
(3)可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5-2范圍內(nèi),即:
0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)!2
(4)可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。
(5)可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。
(6)可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。
(7)可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。這里的"接近"是相對而言的:如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn),則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值,也可以被選作可比實例;但如果房地產(chǎn)市場變化快,則此期限應(yīng)縮短,可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為,交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用,因為難以對其進行交易日期調(diào)整。有時即使進行交易日期調(diào)整,可能會出現(xiàn)較大的偏差。
(8)可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。
(9)可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。
一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。
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