【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》輔導(dǎo)要點
高層建筑地價分攤的方法：
高層建筑地價分攤的方法有：按照建筑物面積進行分攤、按照房地價值進行分攤和按照土地價值進行分攤等方法。
(一)按照建筑物面積進行分攤
按照建筑物面積進行分攤的方法，是根據(jù)建筑物各部分的建筑物面積(如建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積)占整個建筑物面積的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的建筑物面積除以建筑物總面積。
(二)按照房地價值進行分攤
為了克服按照建筑面積分攤出現(xiàn)的不同部分的價值不同，但卻分攤了等量地價的情況，可以根據(jù)各部分的房地價值進行分攤。這種分攤方法是根據(jù)建筑物各部分的房地價值占房地總價值的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的房地價值除以房地總價值。
(三)按照土地價值進行分攤
按照房地價值進行分攤的方法，當香港地區(qū)按照建筑面積進行分攤遇到困難時也被提出來過，但它仍然存在上述的假設(shè)用途、面積、空間布局、裝飾裝修等相同，僅房地價值不同的各層所分攤的建筑物價值不相等這個理論缺陷，因此，需要進一步尋找更為合理的分攤方法。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》輔導(dǎo)要點
補地價的測算：
補地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。需要補地價的情形可分為3類：①改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。具體有建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。②延長土地使用期限(包括建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期)。③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。
對改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，補地價的數(shù)額理論上等于批準變更時新舊規(guī)劃條件下的土地市場價格之差額，即：
補地價一新規(guī)劃條件下的土地市場價格一舊規(guī)劃條件下的土地市場價格
其中，對單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價來說，補地價的數(shù)額為：
補地價(單價)=新樓面地價×新容積率一舊樓面地價×舊容積率
補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積
如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則：
補地價(單價)=樓面地價×(新容積率一舊容積率)
【篇三】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》輔導(dǎo)要點
城鎮(zhèn)基準地價評估的基本程序和方法如下：
(1)制定基準地價評估作業(yè)方案。
(2)明確基準地價的內(nèi)涵和表達方式。
(3)劃分土地級別或不同均質(zhì)地域。其中，劃分土地級別應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/Tl8507-2001)規(guī)定的內(nèi)容、程序和方法等進行。
(4)抽樣評估若干宗地的價格。這是在劃分出的各個土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場交易資料、經(jīng)營收益資料或開發(fā)費用資料等，運用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些宗地的正常市場價格，通常應(yīng)求出土地單價或樓面地價，并進行市場狀況、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等調(diào)整，將這些宗地的價格統(tǒng)一到已明確的基準地價內(nèi)涵上來。
(5)計算各個土地級別或均質(zhì)地域的地價。土地級別或均質(zhì)地域的地價是某個特定的土地級別或均質(zhì)地域的土地單價或樓面地價，它代表或反映著該土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)土地價格的正常水平。土地級別或均質(zhì)地域的地價計算，是分別以每個土地級別或均質(zhì)地域為范圍，求取各該土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)所抽查評估出的若干宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的土地級別或均質(zhì)地域的地價，相應(yīng)有土地級別價、區(qū)片價和路線價。
(6)綜合確定基準地價。
(7)編寫基準地價使用說明。
