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【篇一】2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《基本制度與政策》復(fù)習(xí)知識點

　　業(yè)主大會制度：

　　(一)業(yè)主

　　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受其自然人、法人或其他組織的屬性限制。

　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括：

　　(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　權(quán)利和義務(wù)是相對應(yīng)的，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權(quán)利的同時還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：

　　(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　(二)業(yè)主大會

　　業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　　(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般一年召開一次。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　(三)業(yè)主委員會

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責(zé)。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在首次會議召開時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會，人數(shù)為5～11名的單數(shù)。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1～2人。

　　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，履行以下職責(zé)：

　　(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　(四)限制性規(guī)定

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

【篇二】2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試《基本制度與政策》復(fù)習(xí)知識點

　　管理規(guī)約的內(nèi)容主要包括四個方面：

　　(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理。如業(yè)主使用其自有物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的約定;業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程;業(yè)主對自有物業(yè)進行裝飾裝修時應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則等等。

　　(2)業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和保護，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等等。

　　(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;按時交納物業(yè)服務(wù)費用;不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

　　(4)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主不履行管理規(guī)約義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任方式。在違約責(zé)任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過訴訟渠道解決。