【篇一】2020年房地產經紀人考試《基本制度與政策》復習知識點
業(yè)主大會制度：
(一)業(yè)主
房屋的所有權人為業(yè)主。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受其自然人、法人或其他組織的屬性限制。
在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利包括：
(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
權利和義務是相對應的，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有：
(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(4)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(5)按時交納物業(yè)服務費用;
(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
(二)業(yè)主大會
業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的權力機構，是物業(yè)管理的決策機構，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。下列事項由業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;
(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定第(5)項和第(6)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般一年召開一次。經20%以上的業(yè)主提議或發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況時，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
(三)業(yè)主委員會
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。
業(yè)主大會應當在首次會議召開時選舉產生業(yè)主委員會。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會，人數(shù)為5～11名的單數(shù)。業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1～2人。
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，履行以下職責：
(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。
(四)限制性規(guī)定
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
【篇二】2020年房地產經紀人考試《基本制度與政策》復習知識點
管理規(guī)約的內容主要包括四個方面：
(1)有關物業(yè)的使用、維護、管理。如業(yè)主使用其自有物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的約定;業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內公共建筑和共用設施使用的有關規(guī)程;業(yè)主對自有物業(yè)進行裝飾裝修時應當遵守的規(guī)則等等。
(2)業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用和保護，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等等。
(3)業(yè)主應當履行的義務。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;按時交納物業(yè)服務費用;不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。
(4)違反公約應當承擔的責任。業(yè)主不履行管理規(guī)約義務要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)調解和處理等，業(yè)主不服調解和處理的，可通過訴訟渠道解決。
