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2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《經(jīng)紀(jì)概論》基礎(chǔ)輔導(dǎo)

時(shí)間:2020-10-30 10:41:00   來源:無憂考網(wǎng)     [字體: ]
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【篇一】2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《經(jīng)紀(jì)概論》基礎(chǔ)輔導(dǎo)


  房地產(chǎn)市場概述:

  (一)房地產(chǎn)市場的基本要素(掌握)

  房地產(chǎn)市場的形成必須具備以下三個(gè)基本要素:①存在著可供交換的房地產(chǎn)商品,包括有形的房地產(chǎn)實(shí)物和無形的房地產(chǎn)權(quán)利或服務(wù);②存在著具有購買欲望的買方;③交換價(jià)格符合買賣雙方的利益要求。

  從西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模會隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟而不斷擴(kuò)大。

  (二)房地產(chǎn)市場的作用和特點(diǎn)(掌握)

  房地產(chǎn)市場具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提供房地產(chǎn)使用效益等作用。反映房地產(chǎn)市場狀況的基本信息是成交價(jià)和成交量。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí),價(jià)格上漲;當(dāng)供過于求時(shí),價(jià)格下跌。當(dāng)成交量放大時(shí),反映市場趨熱;當(dāng)成交量萎縮時(shí),反映市場趨冷。

  由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價(jià)值較大等特性,房地產(chǎn)市場有許多特點(diǎn),其中主要的是:

  (1)交易的房地產(chǎn)實(shí)物不能進(jìn)行空間位置上的移動,只能是房地產(chǎn)權(quán)利(如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的轉(zhuǎn)移。

  (2)交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化,是一個(gè)產(chǎn)品差異化(異質(zhì)性)的市場.

  (3)供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢等在不同地區(qū)各不相同、各具特色,是一個(gè)地區(qū)性市場。通常以一個(gè)城市為一個(gè)市場。

  (4)容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時(shí)購買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利的行為。

  (5)較多地受法律、法規(guī)、政策等措施的影響和限制。

  (6)交易金額較大,通常需要抵押貸款,依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。

  (7)交易程序較復(fù)雜,交易通常需要簽訂書面合同,需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。

  實(shí)際上,正是房地產(chǎn)所具有的如上特征促使房地產(chǎn)的交易往往采用“經(jīng)紀(jì)”的方式進(jìn)行,而不是采用“經(jīng)銷”的方式進(jìn)行。

【篇二】2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《經(jīng)紀(jì)概論》基礎(chǔ)輔導(dǎo)


  房地產(chǎn)“泡沫”:

  “泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面,指的是一種價(jià)格運(yùn)動現(xiàn)象,即價(jià)格泡沫,具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的快速上漲,從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。初始的價(jià)格上漲會使人產(chǎn)生價(jià)格還會進(jìn)一步上漲的預(yù)期,由此不斷吸引新的買者--這些人一般只是想通過買賣牟利,而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的進(jìn)一步上漲,常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格暴跌。

  在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下,股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”,而且其影響和造成的危害更大,甚至可以說“泡沫”是房地產(chǎn)的易發(fā)癥。房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房價(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲,且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長速度。

  房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因有多種,歸結(jié)起來主要有兩個(gè):一是群體的非理性預(yù)期,二是過度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中,對房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

  按購買目的或動機(jī),可以將購買房地產(chǎn)的需求歸納為下列幾類:

 、傧M(fèi)需求。也稱為自用需求,是購買房地產(chǎn)后自己使用的需求。

 、谕顿Y需求。它是購買房地產(chǎn)后以出租來獲得回報(bào)的需求。

  ③投機(jī)需求。它是為賣而買的需求,特別是發(fā)生在投機(jī)者對未來的房地產(chǎn)價(jià)格看漲時(shí)而購買房地產(chǎn),甚至出現(xiàn)瘋狂的搶購、囤積居奇。

  投資需求和投機(jī)需求終都要回歸到使用上來,否則就會成為虛假需求。虛假需求使房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離價(jià)值所導(dǎo)致的房地產(chǎn)“泡沫”,就像現(xiàn)實(shí)中的“泡沫”一樣,不可能長期維持下去,終會破裂。因?yàn)椤芭菽痹斐傻母邇r(jià)格不可能長期維持下去,除非有無數(shù)個(gè)后繼者加入這個(gè)市場。

  判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法,是看房地產(chǎn)市場價(jià)格是否持續(xù)、越來越高地背離其理論價(jià)格。簡單的衡量指標(biāo)有房價(jià)與房租之比(又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價(jià)”)、入住率。從房價(jià)與房租之比來看,在房租由市場決定及一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下,房價(jià)與月房租有一個(gè)合理的倍數(shù)。如果房價(jià)與月房租之比大大高于這個(gè)合理的倍數(shù),則說明房價(jià)有泡沫。因?yàn)榉孔獗确績r(jià)更能反映真實(shí)的房地產(chǎn)供求狀況。從入住率來看,之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,是因?yàn)樵S多人買房而不入住,等待時(shí)機(jī)再賣掉。因此,不論房屋賣出以后是房主自己使用還是出租,只要有人使用,泡沫的危險(xiǎn)就不大;相反,雖然房屋賣掉了,但如果沒有人使用,泡沫的危險(xiǎn)就存在。所謂泡沫破滅,是虛假的高需求之后,突然發(fā)現(xiàn)是供給過剩。因此,泡沫表面看起來是供不應(yīng)求,實(shí)際上是供大于求。