2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)資料
時(shí)間:2020-10-30 10:57:00 來(lái)源:無(wú)憂考網(wǎng) [字體:小 中 大]
【篇一】2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)資料
市場(chǎng)法的基本原理:
(1)市場(chǎng)法的概念
市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法,是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整,以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
(2)市場(chǎng)法的理論依據(jù)
市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。
(3)市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件
市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等,則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。
市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū),就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。
市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取,如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等;
(4)市場(chǎng)法的操作步驟
運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行:①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③建立價(jià)格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易情況修正;⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。
【篇二】2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)資料
市場(chǎng)比較法:
(1)修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由
(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠,即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例。
(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
(4)單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%,或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。
(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。
(6)可比實(shí)例不符合條件。
(7)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。
(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。
(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。
(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
(11)間接比較與直接比較混淆不清。
(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。
【篇三】2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)資料
交通流量資料的搜集:
交通流量常能帶來(lái)人口流量,使人流駐留地點(diǎn)的商業(yè)價(jià)值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異,而道路形態(tài)也因使用車種、使用時(shí)間、使用目的而有不同的發(fā)展,因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含:小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量等,以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域。每一種不同類型的道路,其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運(yùn)輸工具的便利性,都對(duì)道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。
常見(jiàn)的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測(cè)算,但因?yàn)檐嚪N、行人等內(nèi)容都要調(diào)研,調(diào)研員常常需要2~3人或以上,因此也可利用攝像機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝,再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量,這種方式較省錢省力,而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場(chǎng)交通狀況。交通流量調(diào)研時(shí)段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后,及一日中的特定時(shí)段的區(qū)分,分別調(diào)研取樣,才能代表所有時(shí)段的交通流量狀況。
交通流量除影響商圈的發(fā)展,從長(zhǎng)期看也會(huì)改變城鎮(zhèn)的發(fā)展條件,甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。例如開(kāi)辟新的道路,使車流改道進(jìn)而使新道路旁的商圈興起,使原有商圈或舊道路沿線的商圈消沉沒(méi)落;又如市區(qū)可能因道路狹窄,無(wú)停車場(chǎng)或難以停車,而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步,店鋪無(wú)法生存。因此交通流量的多少,會(huì)影響商業(yè)的發(fā)展,我們?cè)谒鸭煌髁抠Y料時(shí),應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)有效的方法,并區(qū)分流量的時(shí)段差異,才能搜集真正有助于項(xiàng)目定位的交通流量資料。
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