1.澳洲移民的購房八大流程解讀
一、預定房產(chǎn)
預定房產(chǎn)當你選定了自己心儀的房屋或土地之后，需支付誠意金。
誠意金的價格一般在1,000-5,000澳幣左右，用來讓房屋中介向開發(fā)商申請保留該土地，誠意金只能用于短暫的保留房產(chǎn)，購房者需要將定訂金支付給開發(fā)商的信托賬戶，申請保留，預留時間大約在1-3天內(nèi)。
二、簽訂購房合同
支付誠意金后，下一個流程就是制訂意向書，律師會問詢是否進行合約簽約，針對簽約講解細節(jié)。有些開發(fā)商使用電子簽約，此時可以找中介去申請并安排律師視頻簽約。
簽約完成后你會得到一個冷靜期。開發(fā)商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同，購房者在咨詢了自己的代表律師并充分理解合同后簽字，開發(fā)商也需要在購房合同上簽字，并向購房者提供一份雙方簽署后的合同，購房合同就此生效的同時會自動產(chǎn)生冷靜期，無需額外注明。
在冷靜期內(nèi)，賣家是不可以接受其他的買房要求的，而買方可以利用這時間及時獲取法律意見，安排對選中的房屋進行各類檢查（例如蟲害檢查或物業(yè)檢查），聯(lián)系貸款銀行辦理相應手續(xù)。
買家一旦發(fā)覺房屋有任何嚴重問題，或無法辦妥貸款手續(xù)，可以及時取消合同，而不至于損失太多。如果者在冷靜期內(nèi)取消合同，將會損失部分訂金作為支付給賣家的賠償。
三、海外買家購房申請
考慮到一些買家可能并非澳洲公民或永久居民的情況，海外購房者需向澳洲海外投資審核委員會提交購房申請。
這個過程一般由購房者的代表律師協(xié)助完成。注意在土地簽約后申請，費用不可退還。
海外購房許可不會出現(xiàn)申請不通過的情況，只要你是以海外人士的身份就可以購買。一個金額對應一個房，金額是不可以互相轉(zhuǎn)。
四、支付定金
簽訂好合同之后，購房者需要在合同規(guī)定的時間內(nèi)（一般為14個工作日）支付定金。貸款的客戶，須有足夠資金進行土地交割，并申請建筑貸款。這筆錢需要安全地儲蓄在指定的賬戶中，直到房產(chǎn)交割成功之后開發(fā)商才會真正收到款項。之前的定金也會返還給買家或者抵扣首付款。
五、等待期
1.現(xiàn)房無需等待，資金到位即可。
2.等待房屋建成。澳洲的別墅建筑過程主要分為五個階段：地基、框架、封頂、裝修和完工。
3.期房，如果買家購買的是樓花，在開發(fā)商建造期間，則不需要支付任何費用。
每階段結(jié)束后，建筑合同會詳細列出每階段所需支付金額，并對該階段建筑驗收，出示相應的發(fā)票，驗收合格后買家再向建筑商按合同支付相應階段的費用。
六、支付政府費用（過戶+印花稅）
各州的印花稅稅率各不相同，具體數(shù)額由律師核算。對海外買家來說，房產(chǎn)印花稅需在交換購房合同后的三個月內(nèi)完成繳付，若交割日期在三個月之內(nèi)，則印花稅需在交割之前完成繳付。政府修改了印花稅的稅率，海外投資者需要額外繳納7%的印花稅附加費。
七、交割前驗房
在房屋建造完成后，開發(fā)商會邀請買家或代表驗房，買家需在驗房中確定房屋建造是否按照合同規(guī)定的建造要求，以確保自己的法律權(quán)益。
八、交接鑰匙
交割前，買方律師會通知買家具體交割日期及付款通知。交割當天買家就會拿到新房的鑰匙，支付購房尾款的全額，尾款將轉(zhuǎn)入開發(fā)商代表律師的信托賬戶，然后再轉(zhuǎn)交給開發(fā)商，完成交割。
貸款的買家，拿到新房鑰匙當天要開始還貸了。
2.澳洲移民購房常見誤區(qū)及解答
一、 認為房子只是用來居住的!
在正常且健康的房地產(chǎn)市場下買的房子，不僅可以用來自己居住，還可以成為賺錢工具，而且是安全有效的。
澳洲的房地產(chǎn)市場與其他國家不同，具備了自身獨特的優(yōu)勢，包括租金回報高、投入相對小、可以進行負扣稅、增值效果顯著且規(guī)律、產(chǎn)權(quán)永久、沒有遺產(chǎn)稅等。如果根據(jù)自身情況，投資幾套增值潛力相對大的房子，壓力不大的同時還可以有很好的收益!
二、只關(guān)注幾個熟悉或習慣的區(qū)!
大部分中國人來到澳洲都是先租房，等到合適的時機再購買屬于自己的房子。在選擇買房區(qū)域的時候，最常見的現(xiàn)象就是更愿意關(guān)注自己熟悉或習慣的區(qū)。慣性的力量是強大的，大家關(guān)注自己熟悉或習慣的區(qū)是可以理解的，但習慣不代表最適合，更不代表。
有不少人都是非某某區(qū)的房子堅決不考慮，但是又遲遲找不到適合自己的房子，結(jié)果荒廢了很長的時間，錯過了入市的時機。如果在房地產(chǎn)市場火爆的時候，一年的時間已經(jīng)足夠讓你把預算提高幾萬甚至上十萬，甚至有的人在增加了預算的同時，還不得不退而求其次降低買房標準。因此把眼光放廣闊一些是非常必要的，也許有的不那么熟悉的區(qū)會帶給你驚喜!
三、對于房型有固執(zhí)的心理排位!
如果對不同的房屋類型有過于固執(zhí)的心理排位，那么絕對會影響你的判斷。相當多的中國人對房屋類型的心理排位，絕對把擁有土地的獨立別墅排第一位，其次是其他類型的獨立住房，最后是公寓和單元樓。如果客觀看待，不同類型的房屋是各有千秋，也適合不同的用途。
比如想買個房子收租，選擇價格昂貴的獨立別墅就絕對是個錯誤的選擇;想擁有廣闊的空間適合四世同堂自住，公寓單元樓又略顯狹小......所以應該放棄固執(zhí)的心理排位，客觀地認清不同的房型優(yōu)缺點以及自己的需求和購買能力，從而努力達到一個完美的結(jié)合!
四、對于交通工具的考慮有局限性!
在選擇買房地點的時候，最需要考慮的事情之一就是公共交通，但是有很多人把眾多交通工具中的火車作為了單一的衡量標準，把其他交通工具忽略不計，這樣是不可取的。
澳洲的公共交通是火車、公交車、輕軌、輪渡共同配合形成的綜合網(wǎng)絡，各種公共交通各有千秋......隨著公交網(wǎng)絡的不斷完善，各種公共交通費用的差別也越來越小，火車的價格優(yōu)勢將更不復存在。所以只要交通便利，不一定非得拘泥于某種形式!
五、總想等房價跌了再買!
在一個正常且健康的房地產(chǎn)市場下，沒有長期風險;換句話說，長期一定是漲，尤其是民宅(上千萬的奢華豪宅規(guī)律則不同)。
在澳洲政府鼓勵生育和吸引外來移民的雙重刺激下，澳洲全國人口增長率高達2%，未來的海量人口增長會使澳洲房地產(chǎn)市場的供需矛盾更加緊張，那么未來房地產(chǎn)市場的價格走勢更會上漲。
相信大家身邊一定有堅信澳洲房價會跌的朋友，所以遲遲不肯入市，那么他們?nèi)缭敢詢斄藛?也許有在交易量降低的時候可以有稍微多一些的選擇，但在價格上不會撿到大便宜。相反倒是有很多人曾經(jīng)堅信房價會跌，卻因為錯過時機不得不增加大量預算，這是誰的責任只有自己心里最清楚!
六、澳洲房價是中國人炒起來的!
澳洲房產(chǎn)是正常且健康的，增長的本質(zhì)原因是供不于求。認為房價是由中國人炒起來的，有太多人都表示過類似的觀點，這是錯誤的;造成這個錯誤的原因是我們了解且更愿意關(guān)注中國人集中的區(qū)，對其他區(qū)的了解明顯不夠，從而造成了一種非常典型的“盲人摸象，以點概面”的現(xiàn)象。
中國人在澳洲的數(shù)量約占2%，即使使用夸張的假設，每個中國人擁有10套房子，再加上海外同胞的投資，也未必能夠?qū)φ麄�澳洲房地產(chǎn)市場造成質(zhì)的影響。所以，個別區(qū)的房價是被中國人炒起來的現(xiàn)象是存在的，但認為整個澳洲房地產(chǎn)價格是被中國人炒起來的，這個觀點是錯誤的。
