1.2023年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價原理與方法》輔導資料合輯 篇一
建筑物折舊的原因：
折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊
(1)物質(zhì)折舊，也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。
(2)功能折舊，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導致功能折舊的原因有：科學技術(shù)進步、人們的消費觀念改變、過去的建筑標準過低、建筑設(shè)計上的缺陷等。
(3)外部折舊，也稱為經(jīng)濟折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。
外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟因素、其他因素。
2.2023年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價原理與方法》輔導資料合輯 篇二
重新購建價格的內(nèi)涵：
重新購建價格是在價值時點的重新購建價格。
重新購建價格是客觀的重新購建價格。即重新購置的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應得利潤。
建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格。
土地的重新購建價格是價值時點狀況的土地的重新購建價格。
3.2023年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價原理與方法》輔導資料合輯 篇三
成本法：
測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本(或重建成本)減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導向，求取房地產(chǎn)價值或價格。(注意：和比較法、收益法的思路對比)
重新購建成本，是指假設(shè)在價值時點重新購置全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。
折舊，是估價對象房地產(chǎn)在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差。(會計折舊——價值損耗，估價折舊——價值差額)
成本法先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各組成部分加總。
成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(會計成本，不含利潤)，而是價格(估價中的成本，包含社會平均利潤)。
4.2023年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價原理與方法》輔導資料合輯 篇四
成本法適用的估價對象：
適用對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計劃開發(fā)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制收益法運用的房地產(chǎn)，例如行政辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。
化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類，有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，單獨的建筑物或裝飾裝修，通常也采用成本法估價。
不適用對象——建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。老舊建筑物測算重新購建成本和折舊難度大。一般用殘余價值估價;對于整個過于老舊的房地產(chǎn)，適用假設(shè)開發(fā)法估價。
成本法主要適用于評估新建筑物或比較新的房地產(chǎn)的價值和價格。
5.2023年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價原理與方法》輔導資料合輯 篇五
成本法的理論依據(jù)：
生產(chǎn)費用價值論，商品價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。
從賣方看，房地產(chǎn)價格基于過去的“生產(chǎn)費用”，是賣方低賣價，不能低于開發(fā)建設(shè)代價。
從買方看，房地產(chǎn)的價格是基于類似房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費用”，根據(jù)“替代原理”，房地產(chǎn)價格如果高于必要支出及應得利潤，則購買不如自己開發(fā)。
均衡點，賣方不低于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，買方是不高于預計重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價，包括必要支出及應得利潤。
