開發(fā)利用方式
開發(fā)利用方式
在選擇的開發(fā)利用方式中，包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，其中最重要的是要選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰�，究竟市場在項目建成這段時間里最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某一塊土地，政府規(guī)定的用途為興建賓館、公寓或辦公樓，但實際估價時應(yīng)該選擇哪種用途?這首先需要調(diào)查比較該塊土地所在的城市和地區(qū)對賓館、公寓、辦公樓的供求關(guān)系及其走向。若社會對賓館、辦公樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房人住率、辦公樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人數(shù)逐漸增加，而近期能提供的公寓數(shù)量又較少時，則可以選擇建公寓為該地塊的用途。
確定開發(fā)程度和投資進(jìn)度安排
開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動產(chǎn)全部售罄或出租完畢的這一段時期，可分為三個階段：規(guī)劃設(shè)計和工程預(yù)算期(自取得土地使用權(quán)至開工建設(shè))、工程建設(shè)期(自開工建設(shè)至建設(shè)竣工)、空置或租售期(自工程竣工至銷售完畢)。開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項目可行性研究、項目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。對于大型開發(fā)項目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金。
開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算
(一)開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的概念
開發(fā)完成以后的時點(diǎn)上，不動產(chǎn)所能實現(xiàn)或者能折現(xiàn)的市場價值即為開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值。
(二)不同條件下不動產(chǎn)總價值的計算要求及方法
l，對于習(xí)慣出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時市場上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的不動產(chǎn)的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(總開發(fā)價值)。
2．對于習(xí)慣出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)不動產(chǎn)等，其開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價的確定，可根據(jù)當(dāng)時市場上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件不動產(chǎn)的租金水平和出租費(fèi)用水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價。具體確定需要參考以下幾個步驟：①單位面積的月租金或年租金；②不動產(chǎn)出租水平；③不動產(chǎn)還原利率；④可出租的凈面積。
例如：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)不動產(chǎn)類似的不動產(chǎn)月租金水平為每建筑平方米200元，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等出租費(fèi)用為30％，該類不動產(chǎn)的還原率為8％，總建筑面積4000平方米，可出租率為85％，則所開發(fā)不動產(chǎn)的總價(設(shè)定為無限年期)可確定為：
200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400(萬元)
注意事項：
A、售價預(yù)測要合理：根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價；
B、銷售時間預(yù)測要合理：如現(xiàn)行政策規(guī)定，商品房要主體封頂后才能預(yù)售；
C、銷售情況預(yù)測要合理：要根據(jù)市場承受條件，逐步銷售，不可能一建好就“銷售一空”，特別是大型房地產(chǎn)項目，應(yīng)分期銷售，分期銷售同時要考慮資金的時間價值問題。
D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時用可售面積，計算開發(fā)成本時用總建筑面積。
開發(fā)成本
開發(fā)成本應(yīng)區(qū)分地上有無建成房屋計算
(一)地上無建成房屋的土地開發(fā)成本：
1．毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成。
2．熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)�、通熱力、通郵、通路和場地平整等費(fèi)用。
(二)地上有建成房屋的開發(fā)建筑成本
1．開發(fā)成本費(fèi)用包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等。
直接工程費(fèi)：是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實體的各項費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。
間接費(fèi)：由規(guī)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)組成。
2．開發(fā)建筑成本的計算要求及方法
可采用比較法來推算，即通過當(dāng)?shù)赝惤ㄖ?dāng)前的平均或一般建筑費(fèi)用來推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。建筑成本費(fèi)用往往通過總建筑面積和單位建筑面積成本計算出來。
開發(fā)利用方式
在選擇的開發(fā)利用方式中，包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，其中最重要的是要選擇的土地用途。土地用途的選擇，要考慮到土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰�，究竟市場在項目建成這段時間里最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某一塊土地，政府規(guī)定的用途為興建賓館、公寓或辦公樓，但實際估價時應(yīng)該選擇哪種用途?這首先需要調(diào)查比較該塊土地所在的城市和地區(qū)對賓館、公寓、辦公樓的供求關(guān)系及其走向。若社會對賓館、辦公樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房人住率、辦公樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人數(shù)逐漸增加，而近期能提供的公寓數(shù)量又較少時，則可以選擇建公寓為該地塊的用途。
確定開發(fā)程度和投資進(jìn)度安排
開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動產(chǎn)全部售罄或出租完畢的這一段時期，可分為三個階段：規(guī)劃設(shè)計和工程預(yù)算期(自取得土地使用權(quán)至開工建設(shè))、工程建設(shè)期(自開工建設(shè)至建設(shè)竣工)、空置或租售期(自工程竣工至銷售完畢)。開發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項目可行性研究、項目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動產(chǎn)市場的狀況等綜合確定。對于大型開發(fā)項目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金。
開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算
(一)開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的概念
開發(fā)完成以后的時點(diǎn)上，不動產(chǎn)所能實現(xiàn)或者能折現(xiàn)的市場價值即為開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值。
(二)不同條件下不動產(chǎn)總價值的計算要求及方法
l，對于習(xí)慣出售的不動產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時市場上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的不動產(chǎn)的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價(總開發(fā)價值)。
2．對于習(xí)慣出租的不動產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)不動產(chǎn)等，其開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價的確定，可根據(jù)當(dāng)時市場上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件不動產(chǎn)的租金水平和出租費(fèi)用水平，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價。具體確定需要參考以下幾個步驟：①單位面積的月租金或年租金；②不動產(chǎn)出租水平；③不動產(chǎn)還原利率；④可出租的凈面積。
例如：根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的租金水平，與所開發(fā)不動產(chǎn)類似的不動產(chǎn)月租金水平為每建筑平方米200元，其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等出租費(fèi)用為30％，該類不動產(chǎn)的還原率為8％，總建筑面積4000平方米，可出租率為85％，則所開發(fā)不動產(chǎn)的總價(設(shè)定為無限年期)可確定為：
200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400(萬元)
注意事項：
A、售價預(yù)測要合理：根據(jù)現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價；
B、銷售時間預(yù)測要合理：如現(xiàn)行政策規(guī)定，商品房要主體封頂后才能預(yù)售；
C、銷售情況預(yù)測要合理：要根據(jù)市場承受條件，逐步銷售，不可能一建好就“銷售一空”，特別是大型房地產(chǎn)項目，應(yīng)分期銷售，分期銷售同時要考慮資金的時間價值問題。
D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計算售價或租金時用可售面積，計算開發(fā)成本時用總建筑面積。
開發(fā)成本
開發(fā)成本應(yīng)區(qū)分地上有無建成房屋計算
(一)地上無建成房屋的土地開發(fā)成本：
1．毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成。
2．熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)�、通熱力、通郵、通路和場地平整等費(fèi)用。
(二)地上有建成房屋的開發(fā)建筑成本
1．開發(fā)成本費(fèi)用包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等。
直接工程費(fèi)：是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實體的各項費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。
間接費(fèi)：由規(guī)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)組成。
2．開發(fā)建筑成本的計算要求及方法
可采用比較法來推算，即通過當(dāng)?shù)赝惤ㄖ?dāng)前的平均或一般建筑費(fèi)用來推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。建筑成本費(fèi)用往往通過總建筑面積和單位建筑面積成本計算出來。
