確定開發(fā)建設(shè)周期，估算利息
確定開發(fā)建設(shè)周期，估算利息
利息即開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等，這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中投入的時(shí)間是不同的。例如：地價(jià)款是取得土地使用權(quán)的代價(jià)，在取得土地使用權(quán)時(shí)即要付出；開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)則是隨著工程動(dòng)工開始投入，并隨著工程建設(shè)進(jìn)展逐步投入，工程竣工，這部分費(fèi)用停止投入。這部分費(fèi)用可以理解為在建筑期內(nèi)均勻投入或在開發(fā)期內(nèi)分段均勻投入。這些預(yù)付資本都是在租售完畢才全部回收，因此，這些費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短也各不相同。在確定利息額時(shí)，必須根據(jù)地價(jià)款、開發(fā)費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入額、各自在開發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。例如：預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算；開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建筑期內(nèi)的利息以全部開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)按建筑期的一半計(jì)算或以全部開發(fā)、專業(yè)費(fèi)的一半按全部建筑期計(jì)算(若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進(jìn)一步細(xì)化，如建筑期兩年，第一年投入部分計(jì)算期為一年半，第二年投入部分計(jì)息期為半年等)；開發(fā)、專業(yè)費(fèi)在建筑竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)息。
利潤(rùn)
(一)利潤(rùn)的計(jì)算依據(jù)
開發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，相應(yīng)的利潤(rùn)率一般稱之為銷售利潤(rùn)率或投資利潤(rùn)率。
(二)計(jì)算利潤(rùn)的參數(shù)確定、計(jì)算方法
比例高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。有時(shí)也有采用年利潤(rùn)率計(jì)算開發(fā)商合理利潤(rùn)的，其計(jì)算方法與前述利息計(jì)算方法類似。不同區(qū)域，或同一區(qū)域不同開發(fā)項(xiàng)目類型，利潤(rùn)率不同，要區(qū)別對(duì)待。
土地價(jià)格的計(jì)算
計(jì)算公式為：
地價(jià)＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑開發(fā)費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－不可預(yù)見費(fèi)－利息－租售費(fèi)用－稅金－開發(fā)商合理利潤(rùn)
此時(shí)在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價(jià)未知數(shù)，利潤(rùn)若按投資回報(bào)率或年利潤(rùn)計(jì)算則也會(huì)含有地價(jià)未知數(shù)，但等式中只有地價(jià)這一未知數(shù)，因此，并不影響地價(jià)額的計(jì)算。在剩余法估價(jià)計(jì)算中，也可采用另一種方式計(jì)算，以避免出現(xiàn)等式兩邊都含有未知數(shù)的情形。即在計(jì)算利息時(shí)只考慮建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)的利息，地價(jià)的利息暫不計(jì)，然后將各項(xiàng)數(shù)據(jù)代人上式即可得到地價(jià)額，只不過(guò)這一地價(jià)額是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成時(shí)的地價(jià)額，只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到當(dāng)前的地價(jià)值。這是一種國(guó)外剩余法估價(jià)計(jì)算中經(jīng)常采用的方法，在國(guó)內(nèi)也有 采用。需要指出的是：這兩種計(jì)算方法的實(shí)質(zhì)完全相同，即等式兩端的值應(yīng)在同一個(gè)時(shí)點(diǎn)，其計(jì)算結(jié)果也應(yīng)完全一致。
應(yīng)用舉例
(一)單純的地價(jià)評(píng)估
例1
有一成片荒地需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2k㎡，適宜進(jìn)行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男�塊“五通一平”的熟地單價(jià)為1000元／㎡；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2．5億元／k㎡，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12％，投資利潤(rùn)率為20％；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6％；購(gòu)買荒地需要交納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4％，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價(jià)和單價(jià)。
解題：設(shè)該成片荒地的總價(jià)為P
(1)總開發(fā)價(jià)值=1000×2000000×60％＝12(億元)
(2)總開發(fā)成本=2.5×2＝5(億元)
(3)總利息＝P(1+4％) ×[(1+12％)3一1]+5×(1+12％)1.5—1)
＝0．421P+0．926(億元)
(4)總轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)＝12×6％=0．72(億元)
(5)購(gòu)買該成片荒地稅費(fèi)=P×4％=0．04P
(6)總利潤(rùn)=(1．04P+5)×20％＝0．208P+l(億元)
(7)根據(jù)剩余法公式得：
P＝(1)－(2) －(3) －(4) －(5) －(6)
=12－5－0.926－0.72－1/（1+0.421+0.04+0.208）=2．609(億元)
故荒地總價(jià)=2．609(億元)
荒地單價(jià)＝130．44(元／平方米)
例2
1．估價(jià)對(duì)象概況本估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地；土地總面積為10，000㎡，且土地形狀規(guī)則；允許用途為商業(yè)、居住；允許建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為≤50％；土地使用權(quán)年限為50年；出售時(shí)間為2003年10月。需要評(píng)估出該地塊在2003年10月出售時(shí)的購(gòu)買價(jià)格。
2．估價(jià)過(guò)程
(1)選擇估價(jià)方法。該塊土地為待建筑土地。適宜于用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。
(2)選擇開發(fā)利用方式。通過(guò)調(diào)查研究得知這塊土地的開發(fā)利用方式如下：用途為商業(yè)居住混合；建筑容積率為7；建筑覆蓋率為50％；建筑總面積70，000㎡；建筑物層數(shù)14層；各層建筑面積為5，000㎡；地上l－2層為商店，建筑面積為10，000㎡；地上3－14層為住宅，建筑面積為60，000㎡。
(3)預(yù)計(jì)建設(shè)期。預(yù)計(jì)共需3年時(shí)間才能完全建成投入使用，即2006年10月完成。
(4)預(yù)計(jì)出售樓價(jià)。估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。預(yù)計(jì)商業(yè)樓出售當(dāng)時(shí)的平均售價(jià)按建筑面積算為4，500元／㎡，住宅樓出售當(dāng)時(shí)的平均售價(jià)按建筑面積算為2，500元／㎡。
(5)估計(jì)開發(fā)費(fèi)以及開發(fā)商利潤(rùn)。估計(jì)總建筑費(fèi)為5，000萬(wàn)元；專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8％；年利息率為15％；銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3％；稅費(fèi)為樓價(jià)的6％，即建成出售時(shí)所需由賣方承擔(dān)的那部分營(yíng)業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，其他類型的稅費(fèi)已考慮在建筑費(fèi)之中；投資利潤(rùn)率為25％。
在未來(lái)3年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投人情況如下：第一年需投入20％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入50％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三年投入余下的30％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。
(6)求取地價(jià)。采用的計(jì)算公式如下：
地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－利息－銷售費(fèi)用－稅費(fèi)－開發(fā)商利潤(rùn)
擬采用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種方法計(jì)算地價(jià)。
3．計(jì)算過(guò)程
(1)采用靜態(tài)方式試算地價(jià)。
A、總樓價(jià)＝4，500×10，000+2，500×60，000＝19，500(萬(wàn)元)
B、總建筑費(fèi)＝5，000(萬(wàn)元)
C、總專業(yè)費(fèi)用＝總建筑費(fèi)×8％＝5，000×8％＝400(萬(wàn)元)
D、總利息＝總地價(jià)×利息率×計(jì)算期十總建筑費(fèi)×利息率×計(jì)息期+總專業(yè)費(fèi)用×利息率×計(jì)息期
＝總地價(jià)×15％×3+5，000(1+8％) ×20％×15％×2．5+5，000(1+8％) ×50％×15％×1．5+5，000(1+8％) ×30％×15％×0．5
＝總地價(jià)×0．45+1，134(萬(wàn)元)
上述總利息的計(jì)算采用的是單利，計(jì)息期至2006年10月止。各年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但計(jì)息時(shí)我們是假設(shè)各年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用的投入集中在各年的年中，這樣，就上有述總利息計(jì)算中的計(jì)息年數(shù)分別是2.5、1. 5、0．5的情況。
E、總銷售費(fèi)用＝總樓價(jià)×3％＝19，500×3％＝585(萬(wàn)元)
F、總稅費(fèi)＝總樓價(jià)×6％＝19，500×6％＝l，170(萬(wàn)元)
G、總利潤(rùn)＝(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)用) ×利潤(rùn)率
＝總地價(jià)×25％+(5，000+400) ×25％
＝總地價(jià)×0．25+l，350(萬(wàn)元)
將上述A至G代人剩余法公式中，即：
總地價(jià)＝19，500－5，000－400－(總地價(jià)×0．45+1，134) －585－1，170－(總地價(jià)×0．25+1，350)
=19,500－5,000－400－1,134－585－1,170－1,350/(l+0．45+0．25)
=5，800(萬(wàn)元)