路線價估價法的操作步驟
路線價是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標準，利用現(xiàn)有的路線價進行修訂，從而快速方便地得到宗地價格的估價方法。
利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序：
1．確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價；
根據(jù)待估宗地的具體位置，對照城鎮(zhèn)路線價區(qū)段圖、路線價圖、表等，確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和所臨街道的路線價，作為進一步修訂的基準。
2．確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件(包括宗地寬度，容積率，出讓、轉讓年期，朝向，地價分配率)；
查閱土地登記資料或進行實地踏勘，調查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體條件。
3．確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)(包括寬度修正、寬深比修正、出讓、轉讓年期修正、朝向修正、土地分配率修正)；
按照調查到的待估宗地的臨街深度和其他條件指標，對照深度修正系數(shù)表和其他條件修正系數(shù)表，分別確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。
4．估算宗地地價。
根據(jù)前三步所得到的路線價和修訂系數(shù)，對路線價進行修訂，即可得到待估宗地的地價。
路線價的深度修正方法
1．四三二一法則
該法則將標準深度100ft (注：1ft＝0．3048米)4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40％，30％，20％，10％。該法則又被稱為慎格爾法則。
2．蘇慕斯法則
該法則認為深度為100ft深的土地價值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價的72．5％，后半50 ft部分占27．5％，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15％。
3．霍夫曼法則
該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。
例題：霍夫曼法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為( )
A．40％、30％、20％、10％
B．37．5％、29，5％、20．7％和12．3％
C．55％、20％、15％、10％
D．29．4％、27．3％、24．7％、18．6％
答案：B．
解析：根據(jù)霍夫曼法則
該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。
4．哈柏法則
該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比。
例題：采用平均深度百分率編制深度百分率表時，百分率呈( )現(xiàn)象。(2002年真題)
A。遞減
B．遞增
C劇減
D．劇增
答案：A
解析：根據(jù)平均深度百分率編制深度百分率表的數(shù)字可知道。
其他宗地條件修正系數(shù)編制
1．寬度修正
對臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進而影響到商店營業(yè)額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區(qū)中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。
2．寬深比率修正
在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進深較大，地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對大型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來反映這種地價的修正情況。
3．容積率修正
一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數(shù)。
4．出讓、轉讓年期修正
土地出讓是國家將一定年期內的土地使用權讓與土地使用者，土地轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為。根據(jù)地價計算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地價：
a——年地租；
r——還原利率；
n——出讓、出租或轉讓、轉租年期。
可計算出宗地年期修正系數(shù)。
5．朝向修正
對住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的座落，房層的座落，朝向又會對房屋的銷售價格產生影響。那么從房屋售價中扣除成本后所余的地價，也因朝向不同而有所差異，需進行地塊環(huán)境條件影響修正。
6．地價分配率修正
地價分配率是將土地單價(或平面地價、調整、分推到各樓層的比率。一般來看，隨著樓層數(shù)的增高，地價分配呈遞減趨勢，當趨于某一臨界值后，地價分配又會呈現(xiàn)增加的勢頭。為了評估需要，必須制訂一個統(tǒng)一的地價分配率以反映樓層依據(jù)樓層高低，樓層地價在地塊總價在地塊總價格中所占的比例。
路線價是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標準，利用現(xiàn)有的路線價進行修訂，從而快速方便地得到宗地價格的估價方法。
利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序：
1．確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價；
根據(jù)待估宗地的具體位置，對照城鎮(zhèn)路線價區(qū)段圖、路線價圖、表等，確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和所臨街道的路線價，作為進一步修訂的基準。
2．確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件(包括宗地寬度，容積率，出讓、轉讓年期，朝向，地價分配率)；
查閱土地登記資料或進行實地踏勘，調查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體條件。
3．確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)(包括寬度修正、寬深比修正、出讓、轉讓年期修正、朝向修正、土地分配率修正)；
按照調查到的待估宗地的臨街深度和其他條件指標，對照深度修正系數(shù)表和其他條件修正系數(shù)表，分別確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。
4．估算宗地地價。
根據(jù)前三步所得到的路線價和修訂系數(shù)，對路線價進行修訂，即可得到待估宗地的地價。
路線價的深度修正方法
1．四三二一法則
該法則將標準深度100ft (注：1ft＝0．3048米)4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40％，30％，20％，10％。該法則又被稱為慎格爾法則。
2．蘇慕斯法則
該法則認為深度為100ft深的土地價值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價的72．5％，后半50 ft部分占27．5％，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15％。
3．霍夫曼法則
該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。
例題：霍夫曼法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為( )
A．40％、30％、20％、10％
B．37．5％、29，5％、20．7％和12．3％
C．55％、20％、15％、10％
D．29．4％、27．3％、24．7％、18．6％
答案：B．
解析：根據(jù)霍夫曼法則
該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37．5％、29．5％、20．7％和12．3％。
4．哈柏法則
該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比。
例題：采用平均深度百分率編制深度百分率表時，百分率呈( )現(xiàn)象。(2002年真題)
A。遞減
B．遞增
C劇減
D．劇增
答案：A
解析：根據(jù)平均深度百分率編制深度百分率表的數(shù)字可知道。
其他宗地條件修正系數(shù)編制
1．寬度修正
對臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進而影響到商店營業(yè)額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區(qū)中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。
2．寬深比率修正
在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進深較大，地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對大型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來反映這種地價的修正情況。
3．容積率修正
一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數(shù)。
4．出讓、轉讓年期修正
土地出讓是國家將一定年期內的土地使用權讓與土地使用者，土地轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為。根據(jù)地價計算公式：
V=a/r[1—1/（1+r）n]
式中：V——地價：
a——年地租；
r——還原利率；
n——出讓、出租或轉讓、轉租年期。
可計算出宗地年期修正系數(shù)。
5．朝向修正
對住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的座落，房層的座落，朝向又會對房屋的銷售價格產生影響。那么從房屋售價中扣除成本后所余的地價，也因朝向不同而有所差異，需進行地塊環(huán)境條件影響修正。
6．地價分配率修正
地價分配率是將土地單價(或平面地價、調整、分推到各樓層的比率。一般來看，隨著樓層數(shù)的增高，地價分配呈遞減趨勢，當趨于某一臨界值后，地價分配又會呈現(xiàn)增加的勢頭。為了評估需要，必須制訂一個統(tǒng)一的地價分配率以反映樓層依據(jù)樓層高低，樓層地價在地塊總價在地塊總價格中所占的比例。
