土地估價實務基礎(chǔ)精講班第29講講義
基準地價系數(shù)修正法概述
基準地價系數(shù)修正法
(考綱要求)
掌握：基準地價系數(shù)修正法的概念、原理、公式、步驟。
熟悉：基準地價系數(shù)修正法的適用范圍。
了解：農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的類型與基本步驟。
(復習難點)
1．基準地價系數(shù)修正法的概念和理論的理解；
2，基準地價系數(shù)修正法涉及的相關(guān)公式和計算；
3．城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法的基本步驟。
(內(nèi)容詳解)
基準地價系數(shù)修正法概述
1、基準地價系數(shù)修正法概念
基準地價系數(shù)修正法，是我國土地估價的方法之一。它是利用基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
2．基準地價系數(shù)修正法的基本原理
基準地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎(chǔ)上，應當具有相似的價格，基準地價，是某一級別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格，該級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。


基準地價系數(shù)修正法的公式
基準地價系數(shù)修正法的公式
1．公式的內(nèi)涵
基準地價系數(shù)修正法的公式是依據(jù)基準地價成果，通過區(qū)域因素、個別因素、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正得到待估宗地的價格。
2。公式的表達式
基準地價系數(shù)修正法的公式為：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各變量的含義如下：
Pi——待估宗地地價；
P——待估宗地對應的基準地價；
K——各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個別因素；
T——期日修正系數(shù)；
Kij——容積率修正系數(shù)；
F——開發(fā)程度修正系數(shù)；
y——待估宗地使用年期修正系數(shù)。
4．不同基準地價表達方式的修正公式及其適用條件
由于在基準地價建立時各地方因地制宜，所得到的基準地價成果在表達形式上 也存在一定的差異，如區(qū)域因素及個別因素的修正系數(shù)有些地方是用修正量表達 (也就是做修正時是加上或減去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表達(也就是做修正時是乘以一定的比率)；另外開發(fā)程度修正系數(shù)一般是按土地面積計算，而有些地方，尤其是廣東的部分城市基準地價的內(nèi)涵是樓面地價，在作開發(fā)程度修正時需要注意兩者計算的差異。因此在實際評估工作中需要根據(jù)當?shù)氐幕鶞实貎r內(nèi)涵及修正體系，對上述公式作相應的調(diào)整以準確評估宗地。


采用城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法估價的步驟
采用城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法估價的步驟
基準地價系數(shù)修正法估價的步驟：
1、收集、整理當?shù)鼗鶞实貎r成果
在估價前必須收集當?shù)赜嘘P(guān)基準地價資料，主要包括：土地級別圖、土地級別表、基準地價圖、基準地價表、基準地價因素修正系數(shù)表和相應的因素條件說明表等，并根據(jù)估價的需要加以整理，作為宗地估價的基礎(chǔ)。
2．宗地級別及基準地價的確定
根據(jù)待估宗地的位置、用途，對照前面所收集的土地級別圖表、基準地價圖表等，確定待估宗地所處的土地級別、該級別土地平均開發(fā)程度和基準地價內(nèi)涵。
3．宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)確定
根據(jù)已經(jīng)確定的宗地級別和基準地價內(nèi)涵，對待估宗地進行一般因素和區(qū)域因 素等相關(guān)因素分析，以確定地價修正的基準和需要調(diào)查的影響因素項目。