土地估價實務基礎精講班第30講講義
年期修正的公式與方法
4．年期修正的公式與方法
基準地價對應的使用年期，是各用途土地使用權的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正。土地使用年期修正系數可按下式計算：
y=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：y——宗地使用年期修正系數；
r——土地還原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——該用途土地法定出讓年期。
5．期日修正的依據、參數確定、方法
基準地價評估期日地價水平隨時間遷移會有所變化，必須進行期日修正，把基準地價對應的地價水平修正到宗地地價評估期日。期日修正一般根據地價指數的變動幅度進行，期日修正系數可按下式計算：
y=宗地估價期日的地價指數/基準地價評估期日的地價指數
6．容積率修正的依據、參數確定、方法
基準地價評估時對應的容積率是均質區(qū)域內的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，而同時，容積率對地價的影響極大，難以在編制基準地價修正系數表時考慮進去。因此如果在因素修正系數表中未能考慮容積率影響，就必須進行進一步修正，將平均容積率修正到實際容積率水平。容積率修正系數按下式計算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容積率修正系數；
ki——待估宗地容積率對應的地價水平系數；
kj——級別或均質地域內該類用地平均容積率對應的地價水平指數。
7．開發(fā)程度及其它因素修正；
比較待估宗地價格定義與基準地價內涵，當二者內涵一致，開發(fā)程度相同時，則不必進行土地開發(fā)程度差異修正，當二者不一致時，則需進行土地開發(fā)程度差異修正，將基準地價修正為與待估宗地地價設定的土地開發(fā)程度。如某市二級住宅用地的基準地價為1000元／㎡，對應的土地開發(fā)程度為五通一平(通路、通上水、通下水、通電、通燃氣管線，場地平整)，待估宗地為七通一平(通水、通電、通路、通訊通(電話IDD、DDD、傳真、電子郵件、寬帶網絡、光纜等)、通下水、通熱力管線、通燃氣管線和場地平整)。據調查，該級別土地通訊通、通熱力管線的開發(fā)費分別是50元／㎡和100元／㎡；則該級別七通一平條件下的基準地價為1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作為下一步評估的基準。
8．修正確定宗地價格。
根據前面所求得的各項修正系數，對待估宗地對應的基準地價修正，運用基準地價系數修正法的公式，即可求得宗地地價。
城鎮(zhèn)基準地價系數修正法的適用范圍
1．城鎮(zhèn)基準地價系數修正法適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具 備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價。
2．基準地價系數修正法是對一般比較法變形、量化及系統化后的一種估價方法，是在短時間內大批量進行宗地評估的有效手段，可快速方便地評估多宗土地的價格。
3．基準地價系數修正法估價的精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關；
農用地基準地價成果修正的類型與基本步驟
農用地基準地價成果修正的類型與基本步驟
(一)系數修正法
農用地基準地價系數修正法是指利用農用地基準地價及系數修正表修正得到宗地地價，這種方法的原理和步驟與城鎮(zhèn)土地估價中的基準地價系數修正法基本一致。
(二)定級指數模型評估法
定級指數模型評估法是利用農用地基準地價評估過程中所建立的定級指數與地價模型，通過評判待估農用地定級指數，并將其代入模型，測算出待估農用地價格的方法。
具體的評估步驟和方法為：
1．搜集有關農用地基準地價資料，包括基準地價評估報告、基準地價圖、定級指數模型資料等；
2．確定待估農用地級別、基準地價及適用模型；
3．調查分析確定待估農用地定級指數；
4．將定級指數代入模型，計算待估農用地價格；
5．對計算出的待估農用地價格進行估價期日和年期修正。
(三)基準地塊法
基準地塊法評估農用地宗地價格，是利用基準地價評估過程中已經建立的基準地塊檔案，通過比較修正評估出待估農用地價格的方法�；鶞实貕K法的評估步驟和方法同市場比較法基本一致。
城鎮(zhèn)基準地價系數修正法應用案例
1．估價對象概況
評估宗地位于XX市人民西路北，紅山村南，二級出讓住宅用地，使用年期70年，用地面積為3692。30平方米，容積率為1．8，該區(qū)域住宅用途70年期的基準地價(級別價)為1240元／平方米。
2．基準地價內涵
XX市基準地價已經XX省國土資源廳驗收通過，基準地價內涵為評估基準日于2005年1月1日評價區(qū)各級別商業(yè)、居住、工業(yè)用地在達到宗地紅線外“五通”(通路、通上水、通下水、通電、通訊)和宗地紅線內場地“一平”(場地平整)開發(fā)條件下、法定出讓年期的出讓國有土地使用權的平均價格，其中住宅標準容積率為1．8。
3.確定期日修正系數(K1)
該基準地價成果的價格時點為2005年1月1日，自2005年1月1日至估價期日，評估宗地所在地段地價基本無變動，該宗地的期日修正系數取1。
4．確定土地使用權年期修正系數(K2)
由于待估地為待出讓土地，本次評估按住宅法定使用年限70年進行年期修正，土地年期修正系數K2的計算公式為：
K2=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：K2——土地使用年期修正系數
n——住宅用地法定出讓年限70年
m——住宅用地剩余使用年限70年
r——土地還原利率為6％
4．確定容積率修正系數K3。
6。計算宗地地價
容積率大于1的宗地地價單價計算公式：
待估宗地地價單價＝基準地價級別價×容積率×(1±∑區(qū)域及個別因素修正體系)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數＝1240×1．8×(1+(一2．58％))×l×l×l＝2174(元／平方米)
宗地面積＝3692．30平方米
宗地總價＝宗地單位地價×宗地面積＝2174×3692．30＝802．71萬元
本章小結：
基準地價系數修正法，是我國土地估價的方法之一。適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價�；鶞实貎r系數修正法的基本原理是替代原理，重點在于系數修正。評估過程中要注意系數體系一定要采用當地公布或應用的基準地價對應的修正體系。
確定土地價格方法
（考綱要求）
掌握：地價確定各步驟的方法及要求
掌握：確定土地評估價格的基本步驟
（復習難點）
各種確定方法的掌握與運用
內容詳解
一、土地價格調整
使用不同的估價方法通常會產生不同的試算價格，估價師選擇幾種方法就會得到幾種不同的試算價格，同時采用一種估價方法也可能產生幾種試算價格。例如，使用市場比較法時，每一個交易案例都會產生一個試算價格等。因此，估價師必須掌握整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格準確且，進而對不同的試算價格進行分析、調整，以確定最后的估價價格。
1、估價過程檢查
估價師在進行價格調整之前，應復審整個估價過程，以確定引用的資料和分析方法所依據的邏輯程序明確、妥善、實際，并查證估價資料的準確性、廣泛性和代表性。
對估價過程的檢查內容包括：分析方法和技巧是否適當？選用的估價方法是否恰當合理?各類資料的分析與應用是否一致?例如，成本逼近法中所引用的土地使用年限與市場比較法中對宗地狀況的陳述是否一致?經過各種估價方法的驗證后，是否證實所選的及用途正確?最后，估價師應審核估價過程中的邏輯程序及所用的方法是否能夠有效地推導出符合估價目的和用途的結論?最后的估價結果是否能夠解決委估者的疑問?同時，對估價過程中的數學計算，也應進行復審，并且由原估價者以外的人來審查，以保證計算過程的正確性。
2．不同估價方法估價結果分析
由于不同估價方法的偏重不同，例如成本逼近法偏重于對土地取得成本的分析、收益還原法和剩余法則偏重于對未來收益的判斷，不同的著眼點會形成估價結果的差異，因此需要結合估價對象的特點，對不同方法估價結果進行分析。
3．試算價格調整
試算價格調整是估價程序的重要一環(huán)，對估價師的專業(yè)知識、經驗與判斷要求很高。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進而確定最后的估價額。盡管調整過程是估價師的判斷過程，但估價師的判斷必須基于對每一估算價格形成過程的分析，這些分析判斷必須基于估價結果與委估地產的吻合程度和適宜性。
4．適應性分析
估價師要根據適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產的類型和市場狀況息息相關。例如，評估一棟20年房齡的住宅市價，通常使用市場比較法較佳，成本法則不適宜，即使可用其他方法進行評估，在確定最后評估價格時，也應主要以市場比較法得到的結果為主。
雖然最后的評估價格主要取決于適宜方法的試算價格，但該試算價格并不一定與最后估價額一致。如果兩種評估方法在評估時各有其重要性，最后的估價結果則由這兩種方法比較確定。例如，假設由收益還原法求得的試算價格低于市場比較法所求得的試算價格，如果市場價格受未來收益狀況所影響，則最后的估價額可能較接近于收益還原法求得的試算價格。
5．準確性分析
估價的準確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計、交易案例價格調整準確程度確定。例如成本估價法中的成本資料與折舊，市場比較法中的差異調整，收益還原法中的收益、費用、還原利率，基準地價系數修正法中的各項修正系數等，都是否具有同等的準確性?估價師可能對某種資料及其計算的準確程度較有信心，對其他方法可能把握不大，因而在估價結果確定時，就會重視自己較有把握的試算結果。
二、估價結果確定
估價師根據估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合估價者的知識經驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調整，進而確定最后評估價格。確定方法主要有五種：
(1)各試算價格的算術平均值：
設Vl，V2，…，Vn為試算出的n個價格，則求取簡單算術平均數時依下列公式計算：
V=（Vl+V2+…+ Vn）/ n
例如，有三個價格結果分別為520萬元，560萬元，530萬元，則綜合出的一個價格：(520十560+530)÷3＝536．7萬元。
(2)各試算價格的加權平均數。在計算各試算價格的平均數時，為了考慮到每個價格在總量中所具有的重要性不同，可分別給予不同的權數，即賦予每個價格不同的權數，然后綜合出一個價格。設Vl，V2，…，Vn為試算出的n個價格，f1，f2…，fn依次為Vl，V2，…，Vn的權數，則求取加權算術平均數時依以下公式計算：
V=（Vlf1+V2f2+…+ Vnfn）/ f1+f2+…+fn
通常對于評估對象最適用可靠的估價方法所計算出的價格，賦予較大的權數，反之則賦予較小的權數。同樣是上例，若賦予3個價格的權數分別為0．5、0．3、0．2，則綜合出的一個價格＝(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)＝534萬元。
(3)各試算價格的中位數。將計算出的所有價格按大小順序排列，當項數為奇數時，取其中項為中位數；當項數為偶數時，則以中間兩項的平均數為中位數。
(4)各試算價格的眾數。在計算出的所有價格中，以價格相同項數最多的為眾數。
(5)以一種估價方法計算出的價格為主，其他估價方法計算出的價格只是供參考。還是上例，若以第二種估價方法計算出的560萬元為主，而由于其他兩種估價方法計算出的價格均較這個價格低一些，考慮到其他兩個價格結果，則綜合出的一個價格可定為550萬元。
通過以上五種方法雖然能綜合出一個價格，但這個價格通常還不能定為估價對象地產的最終評估價格，一般還要通過估價人員的經驗、對市場行情的看法，以及一些影響地產價格的因素情況，最終綜合評估出評估價格。
本章小結：
土地估價結果的確定對估價師的專業(yè)知識、經驗與判斷要求很高，它是評估過程中最為重要的一環(huán)，需要認真掌握和靈活使用各種確定方法。
年期修正的公式與方法
4．年期修正的公式與方法
基準地價對應的使用年期，是各用途土地使用權的出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正。土地使用年期修正系數可按下式計算：
y=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：y——宗地使用年期修正系數；
r——土地還原率；
m——待估宗地可使用年期；
n——該用途土地法定出讓年期。
5．期日修正的依據、參數確定、方法
基準地價評估期日地價水平隨時間遷移會有所變化，必須進行期日修正，把基準地價對應的地價水平修正到宗地地價評估期日。期日修正一般根據地價指數的變動幅度進行，期日修正系數可按下式計算：
y=宗地估價期日的地價指數/基準地價評估期日的地價指數
6．容積率修正的依據、參數確定、方法
基準地價評估時對應的容積率是均質區(qū)域內的平均容積率，各宗地的容積率可能各不相同，而同時，容積率對地價的影響極大，難以在編制基準地價修正系數表時考慮進去。因此如果在因素修正系數表中未能考慮容積率影響，就必須進行進一步修正，將平均容積率修正到實際容積率水平。容積率修正系數按下式計算：
Kij＝ki/kj
式中：Kij——容積率修正系數；
ki——待估宗地容積率對應的地價水平系數；
kj——級別或均質地域內該類用地平均容積率對應的地價水平指數。
7．開發(fā)程度及其它因素修正；
比較待估宗地價格定義與基準地價內涵，當二者內涵一致，開發(fā)程度相同時，則不必進行土地開發(fā)程度差異修正，當二者不一致時，則需進行土地開發(fā)程度差異修正，將基準地價修正為與待估宗地地價設定的土地開發(fā)程度。如某市二級住宅用地的基準地價為1000元／㎡，對應的土地開發(fā)程度為五通一平(通路、通上水、通下水、通電、通燃氣管線，場地平整)，待估宗地為七通一平(通水、通電、通路、通訊通(電話IDD、DDD、傳真、電子郵件、寬帶網絡、光纜等)、通下水、通熱力管線、通燃氣管線和場地平整)。據調查，該級別土地通訊通、通熱力管線的開發(fā)費分別是50元／㎡和100元／㎡；則該級別七通一平條件下的基準地價為1000+50+100＝1150元／㎡，并以此作為下一步評估的基準。
8．修正確定宗地價格。
根據前面所求得的各項修正系數，對待估宗地對應的基準地價修正，運用基準地價系數修正法的公式，即可求得宗地地價。
城鎮(zhèn)基準地價系數修正法的適用范圍
1．城鎮(zhèn)基準地價系數修正法適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具 備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價。
2．基準地價系數修正法是對一般比較法變形、量化及系統化后的一種估價方法，是在短時間內大批量進行宗地評估的有效手段，可快速方便地評估多宗土地的價格。
3．基準地價系數修正法估價的精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關；
農用地基準地價成果修正的類型與基本步驟
農用地基準地價成果修正的類型與基本步驟
(一)系數修正法
農用地基準地價系數修正法是指利用農用地基準地價及系數修正表修正得到宗地地價，這種方法的原理和步驟與城鎮(zhèn)土地估價中的基準地價系數修正法基本一致。
(二)定級指數模型評估法
定級指數模型評估法是利用農用地基準地價評估過程中所建立的定級指數與地價模型，通過評判待估農用地定級指數，并將其代入模型，測算出待估農用地價格的方法。
具體的評估步驟和方法為：
1．搜集有關農用地基準地價資料，包括基準地價評估報告、基準地價圖、定級指數模型資料等；
2．確定待估農用地級別、基準地價及適用模型；
3．調查分析確定待估農用地定級指數；
4．將定級指數代入模型，計算待估農用地價格；
5．對計算出的待估農用地價格進行估價期日和年期修正。
(三)基準地塊法
基準地塊法評估農用地宗地價格，是利用基準地價評估過程中已經建立的基準地塊檔案，通過比較修正評估出待估農用地價格的方法�；鶞实貕K法的評估步驟和方法同市場比較法基本一致。
城鎮(zhèn)基準地價系數修正法應用案例
1．估價對象概況
評估宗地位于XX市人民西路北，紅山村南，二級出讓住宅用地，使用年期70年，用地面積為3692。30平方米，容積率為1．8，該區(qū)域住宅用途70年期的基準地價(級別價)為1240元／平方米。
2．基準地價內涵
XX市基準地價已經XX省國土資源廳驗收通過，基準地價內涵為評估基準日于2005年1月1日評價區(qū)各級別商業(yè)、居住、工業(yè)用地在達到宗地紅線外“五通”(通路、通上水、通下水、通電、通訊)和宗地紅線內場地“一平”(場地平整)開發(fā)條件下、法定出讓年期的出讓國有土地使用權的平均價格，其中住宅標準容積率為1．8。
3.確定期日修正系數(K1)
該基準地價成果的價格時點為2005年1月1日，自2005年1月1日至估價期日，評估宗地所在地段地價基本無變動，該宗地的期日修正系數取1。
4．確定土地使用權年期修正系數(K2)
由于待估地為待出讓土地，本次評估按住宅法定使用年限70年進行年期修正，土地年期修正系數K2的計算公式為：
K2=1－[1/（1+r）]m/1－[1/（1+r）]n
式中：K2——土地使用年期修正系數
n——住宅用地法定出讓年限70年
m——住宅用地剩余使用年限70年
r——土地還原利率為6％
4．確定容積率修正系數K3。
6。計算宗地地價
容積率大于1的宗地地價單價計算公式：
待估宗地地價單價＝基準地價級別價×容積率×(1±∑區(qū)域及個別因素修正體系)×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數＝1240×1．8×(1+(一2．58％))×l×l×l＝2174(元／平方米)
宗地面積＝3692．30平方米
宗地總價＝宗地單位地價×宗地面積＝2174×3692．30＝802．71萬元
本章小結：
基準地價系數修正法，是我國土地估價的方法之一。適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價�；鶞实貎r系數修正法的基本原理是替代原理，重點在于系數修正。評估過程中要注意系數體系一定要采用當地公布或應用的基準地價對應的修正體系。
確定土地價格方法
（考綱要求）
掌握：地價確定各步驟的方法及要求
掌握：確定土地評估價格的基本步驟
（復習難點）
各種確定方法的掌握與運用
內容詳解
一、土地價格調整
使用不同的估價方法通常會產生不同的試算價格，估價師選擇幾種方法就會得到幾種不同的試算價格，同時采用一種估價方法也可能產生幾種試算價格。例如，使用市場比較法時，每一個交易案例都會產生一個試算價格等。因此，估價師必須掌握整個估價過程，保證各個估價方法得出的試算價格準確且，進而對不同的試算價格進行分析、調整，以確定最后的估價價格。
1、估價過程檢查
估價師在進行價格調整之前，應復審整個估價過程，以確定引用的資料和分析方法所依據的邏輯程序明確、妥善、實際，并查證估價資料的準確性、廣泛性和代表性。
對估價過程的檢查內容包括：分析方法和技巧是否適當？選用的估價方法是否恰當合理?各類資料的分析與應用是否一致?例如，成本逼近法中所引用的土地使用年限與市場比較法中對宗地狀況的陳述是否一致?經過各種估價方法的驗證后，是否證實所選的及用途正確?最后，估價師應審核估價過程中的邏輯程序及所用的方法是否能夠有效地推導出符合估價目的和用途的結論?最后的估價結果是否能夠解決委估者的疑問?同時，對估價過程中的數學計算，也應進行復審，并且由原估價者以外的人來審查，以保證計算過程的正確性。
2．不同估價方法估價結果分析
由于不同估價方法的偏重不同，例如成本逼近法偏重于對土地取得成本的分析、收益還原法和剩余法則偏重于對未來收益的判斷，不同的著眼點會形成估價結果的差異，因此需要結合估價對象的特點，對不同方法估價結果進行分析。
3．試算價格調整
試算價格調整是估價程序的重要一環(huán)，對估價師的專業(yè)知識、經驗與判斷要求很高。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進而確定最后的估價額。盡管調整過程是估價師的判斷過程，但估價師的判斷必須基于對每一估算價格形成過程的分析，這些分析判斷必須基于估價結果與委估地產的吻合程度和適宜性。
4．適應性分析
估價師要根據適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產的類型和市場狀況息息相關。例如，評估一棟20年房齡的住宅市價，通常使用市場比較法較佳，成本法則不適宜，即使可用其他方法進行評估，在確定最后評估價格時，也應主要以市場比較法得到的結果為主。
雖然最后的評估價格主要取決于適宜方法的試算價格，但該試算價格并不一定與最后估價額一致。如果兩種評估方法在評估時各有其重要性，最后的估價結果則由這兩種方法比較確定。例如，假設由收益還原法求得的試算價格低于市場比較法所求得的試算價格，如果市場價格受未來收益狀況所影響，則最后的估價額可能較接近于收益還原法求得的試算價格。
5．準確性分析
估價的準確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計、交易案例價格調整準確程度確定。例如成本估價法中的成本資料與折舊，市場比較法中的差異調整，收益還原法中的收益、費用、還原利率，基準地價系數修正法中的各項修正系數等，都是否具有同等的準確性?估價師可能對某種資料及其計算的準確程度較有信心，對其他方法可能把握不大，因而在估價結果確定時，就會重視自己較有把握的試算結果。
二、估價結果確定
估價師根據估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合估價者的知識經驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調整，進而確定最后評估價格。確定方法主要有五種：
(1)各試算價格的算術平均值：
設Vl，V2，…，Vn為試算出的n個價格，則求取簡單算術平均數時依下列公式計算：
V=（Vl+V2+…+ Vn）/ n
例如，有三個價格結果分別為520萬元，560萬元，530萬元，則綜合出的一個價格：(520十560+530)÷3＝536．7萬元。
(2)各試算價格的加權平均數。在計算各試算價格的平均數時，為了考慮到每個價格在總量中所具有的重要性不同，可分別給予不同的權數，即賦予每個價格不同的權數，然后綜合出一個價格。設Vl，V2，…，Vn為試算出的n個價格，f1，f2…，fn依次為Vl，V2，…，Vn的權數，則求取加權算術平均數時依以下公式計算：
V=（Vlf1+V2f2+…+ Vnfn）/ f1+f2+…+fn
通常對于評估對象最適用可靠的估價方法所計算出的價格，賦予較大的權數，反之則賦予較小的權數。同樣是上例，若賦予3個價格的權數分別為0．5、0．3、0．2，則綜合出的一個價格＝(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)＝534萬元。
(3)各試算價格的中位數。將計算出的所有價格按大小順序排列，當項數為奇數時，取其中項為中位數；當項數為偶數時，則以中間兩項的平均數為中位數。
(4)各試算價格的眾數。在計算出的所有價格中，以價格相同項數最多的為眾數。
(5)以一種估價方法計算出的價格為主，其他估價方法計算出的價格只是供參考。還是上例，若以第二種估價方法計算出的560萬元為主，而由于其他兩種估價方法計算出的價格均較這個價格低一些，考慮到其他兩個價格結果，則綜合出的一個價格可定為550萬元。
通過以上五種方法雖然能綜合出一個價格，但這個價格通常還不能定為估價對象地產的最終評估價格，一般還要通過估價人員的經驗、對市場行情的看法，以及一些影響地產價格的因素情況，最終綜合評估出評估價格。
本章小結：
土地估價結果的確定對估價師的專業(yè)知識、經驗與判斷要求很高，它是評估過程中最為重要的一環(huán)，需要認真掌握和靈活使用各種確定方法。
