確定土地價(jià)格方法
確定土地價(jià)格方法
（考綱要求）
掌握：地價(jià)確定各步驟的方法及要求
掌握：確定土地評(píng)估價(jià)格的基本步驟
（復(fù)習(xí)難點(diǎn)）
各種確定方法的掌握與運(yùn)用
內(nèi)容詳解
土地價(jià)格調(diào)整
使用不同的估價(jià)方法通常會(huì)產(chǎn)生不同的試算價(jià)格，估價(jià)師選擇幾種方法就會(huì)得到幾種不同的試算價(jià)格，同時(shí)采用一種估價(jià)方法也可能產(chǎn)生幾種試算價(jià)格。例如，使用市場(chǎng)比較法時(shí)，每一個(gè)交易案例都會(huì)產(chǎn)生一個(gè)試算價(jià)格等。因此，估價(jià)師必須掌握整個(gè)估價(jià)過程，保證各個(gè)估價(jià)方法得出的試算價(jià)格準(zhǔn)確且，進(jìn)而對(duì)不同的試算價(jià)格進(jìn)行分析、調(diào)整，以確定最后的估價(jià)價(jià)格。
1、估價(jià)過程檢查
估價(jià)師在進(jìn)行價(jià)格調(diào)整之前，應(yīng)復(fù)審整個(gè)估價(jià)過程，以確定引用的資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序明確、妥善、實(shí)際，并查證估價(jià)資料的準(zhǔn)確性、廣泛性和代表性。
對(duì)估價(jià)過程的檢查內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)？選用的估價(jià)方法是否恰當(dāng)合理?各類資料的分析與應(yīng)用是否一致?例如，成本逼近法中所引用的土地使用年限與市場(chǎng)比較法中對(duì)宗地狀況的陳述是否一致?經(jīng)過各種估價(jià)方法的驗(yàn)證后，是否證實(shí)所選的及用途正確?最后，估價(jià)師應(yīng)審核估價(jià)過程中的邏輯程序及所用的方法是否能夠有效地推導(dǎo)出符合估價(jià)目的和用途的結(jié)論?最后的估價(jià)結(jié)果是否能夠解決委估者的疑問?同時(shí)，對(duì)估價(jià)過程中的數(shù)學(xué)計(jì)算，也應(yīng)進(jìn)行復(fù)審，并且由原估價(jià)者以外的人來審查，以保證計(jì)算過程的正確性。


不同估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果分析
2．不同估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果分析
由于不同估價(jià)方法的偏重不同，例如成本逼近法偏重于對(duì)土地取得成本的分析、收益還原法和剩余法則偏重于對(duì)未來收益的判斷，不同的著眼點(diǎn)會(huì)形成估價(jià)結(jié)果的差異，因此需要結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，對(duì)不同方法估價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析。
3．試算價(jià)格調(diào)整
試算價(jià)格調(diào)整是估價(jià)程序的重要一環(huán)，對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。估價(jià)師必須衡量各試算價(jià)格的相對(duì)重要性、可用程度及可靠性，進(jìn)而確定最后的估價(jià)額。盡管調(diào)整過程是估價(jià)師的判斷過程，但估價(jià)師的判斷必須基于對(duì)每一估算價(jià)格形成過程的分析，這些分析判斷必須基于估價(jià)結(jié)果與委估地產(chǎn)的吻合程度和適宜性。
4．適應(yīng)性分析
估價(jià)師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價(jià)方法是否與其估價(jià)目的、用途相配合。估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場(chǎng)狀況息息相關(guān)。例如，評(píng)估一棟20年房齡的住宅市價(jià)，通常使用市場(chǎng)比較法較佳，成本法則不適宜，即使可用其他方法進(jìn)行評(píng)估，在確定最后評(píng)估價(jià)格時(shí)，也應(yīng)主要以市場(chǎng)比較法得到的結(jié)果為主。
雖然最后的評(píng)估價(jià)格主要取決于適宜方法的試算價(jià)格，但該試算價(jià)格并不一定與最后估價(jià)額一致。如果兩種評(píng)估方法在評(píng)估時(shí)各有其重要性，最后的估價(jià)結(jié)果則由這兩種方法比較確定。例如，假設(shè)由收益還原法求得的試算價(jià)格低于市場(chǎng)比較法所求得的試算價(jià)格，如果市場(chǎng)價(jià)格受未來收益狀況所影響，則最后的估價(jià)額可能較接近于收益還原法求得的試算價(jià)格。
5．準(zhǔn)確性分析
估價(jià)的準(zhǔn)確性由估價(jià)師本身對(duì)資料、各種估價(jià)方法的估計(jì)、交易案例價(jià)格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。例如成本估價(jià)法中的成本資料與折舊，市場(chǎng)比較法中的差異調(diào)整，收益還原法中的收益、費(fèi)用、還原利率，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的各項(xiàng)修正系數(shù)等，都是否具有同等的準(zhǔn)確性?估價(jià)師可能對(duì)某種資料及其計(jì)算的準(zhǔn)確程度較有信心，對(duì)其他方法可能把握不大，因而在估價(jià)結(jié)果確定時(shí)，就會(huì)重視自己較有把握的試算結(jié)果。
估價(jià)結(jié)果確定
估價(jià)師根據(jù)估價(jià)資料、對(duì)象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀分析，結(jié)合估價(jià)者的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后評(píng)估價(jià)格。確定方法主要有五種：
(1)各試算價(jià)格的算術(shù)平均值：
設(shè)Vl，V2，…，Vn為試算出的n個(gè)價(jià)格，則求取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)時(shí)依下列公式計(jì)算：
V=（Vl+V2+…+ Vn）/ n
例如，有三個(gè)價(jià)格結(jié)果分別為520萬元，560萬元，530萬元，則綜合出的一個(gè)價(jià)格：(520十560+530)÷3＝536．7萬元。
(2)各試算價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)。在計(jì)算各試算價(jià)格的平均數(shù)時(shí)，為了考慮到每個(gè)價(jià)格在總量中所具有的重要性不同，可分別給予不同的權(quán)數(shù)，即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出一個(gè)價(jià)格。設(shè)Vl，V2，…，Vn為試算出的n個(gè)價(jià)格，f1，f2…，fn依次為Vl，V2，…，Vn的權(quán)數(shù)，則求取加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)依以下公式計(jì)算：
V=（Vlf1+V2f2+…+ Vnfn）/ f1+f2+…+fn

通常對(duì)于評(píng)估對(duì)象最適用可靠的估價(jià)方法所計(jì)算出的價(jià)格，賦予較大的權(quán)數(shù)，反之則賦予較小的權(quán)數(shù)。同樣是上例，若賦予3個(gè)價(jià)格的權(quán)數(shù)分別為0．5、0．3、0．2，則綜合出的一個(gè)價(jià)格＝(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷(0．5+0．3+0．2)＝534萬元。
(3)各試算價(jià)格的中位數(shù)。將計(jì)算出的所有價(jià)格按大小順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，取其中項(xiàng)為中位數(shù)；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，則以中間兩項(xiàng)的平均數(shù)為中位數(shù)。
(4)各試算價(jià)格的眾數(shù)。在計(jì)算出的所有價(jià)格中，以價(jià)格相同項(xiàng)數(shù)最多的為眾數(shù)。
(5)以一種估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格為主，其他估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格只是供參考。還是上例，若以第二種估價(jià)方法計(jì)算出的560萬元為主，而由于其他兩種估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格均較這個(gè)價(jià)格低一些，考慮到其他兩個(gè)價(jià)格結(jié)果，則綜合出的一個(gè)價(jià)格可定為550萬元。
通過以上五種方法雖然能綜合出一個(gè)價(jià)格，但這個(gè)價(jià)格通常還不能定為估價(jià)對(duì)象地產(chǎn)的最終評(píng)估價(jià)格，一般還要通過估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)市場(chǎng)行情的看法，以及一些影響地產(chǎn)價(jià)格的因素情況，最終綜合評(píng)估出評(píng)估價(jià)格。
本章小結(jié)：
土地估價(jià)結(jié)果的確定對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高，它是評(píng)估過程中最為重要的一環(huán)，需要認(rèn)真掌握和靈活使用各種確定方法。