近年來，市民人均居住面積越來越寬敞，但隨著私家車擁有量不斷上升，停車面積卻越來越狹小。一項統(tǒng)計資料顯示，本市舊小區(qū)停車每年的遞增速度為10％至15％，停車庫的建設(shè)速度遠跟不上私家車上升量。由于供求不平衡，使得停車矛盾日益突出，在物業(yè)管理糾紛中，停車糾紛居高不下，大多反映在權(quán)屬爭議、損壞糾紛、失竊賠償、收益歸屬、泊位保管等方面。
權(quán)屬爭議篇 擁有所有權(quán)才有收益權(quán)
幾年前，某開發(fā)商在本市投資建造了一個中等規(guī)模的商品房住宅小區(qū)，同時還建造了一個地下車庫。某物業(yè)公司接管這個小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擁有的私家車越來越多，為了規(guī)范管理，方便業(yè)主停車，便出資對這個地下車庫做了修建，之后，有償出租給了小區(qū)業(yè)主。有車的業(yè)主們很高興，但開發(fā)商得知后怎么也高興不起來，覺得自己成了“冤大頭”，買了“炮仗”給人家放。開發(fā)商經(jīng)多次與物業(yè)公司交涉無效，于是將其訴至法院，要求拆除車位、恢復(fù)地下車庫原狀。
法院經(jīng)過審理后，對開發(fā)商狀告物業(yè)公司的財產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案作出一審判決，認定被告的行為未構(gòu)成侵權(quán)，駁回原告訴請。
■評析：上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師認為，開發(fā)商投資興建了地下車庫，享有收取利益的權(quán)利，但不等于就擁有了車庫的所有權(quán)。根據(jù)本市有關(guān)民防工程使用的相關(guān)政策，地下車庫作為民防工程的，投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得其所有權(quán)，即開發(fā)商必須依法定程序取得車庫的產(chǎn)權(quán)證，才能依法享有。但從本案來看，開發(fā)商并未按有關(guān)規(guī)定取得該車庫的所有權(quán)。在法律上，所有權(quán)是完整的物權(quán)，權(quán)利人可以享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；而收益權(quán)從法律上而言僅屬于限制物權(quán)，所以，開發(fā)商僅作為收益權(quán)人對物業(yè)公司修建地下車庫的行為要求承擔“侵權(quán)”責任，是不符合主體資格的，也缺乏法律依據(jù)。
同時，由于地下車庫經(jīng)修建后，已有償租賃給了小區(qū)業(yè)主。因此，若按開發(fā)商要求，將車庫予以拆除、恢復(fù)原狀，勢必會損害眾多業(yè)主的利益，影響小區(qū)的正常生活秩序。法院正是基于這兩點理由，才作出了上述判決。
損壞糾紛篇 損壞擴大部分不予賠償
杜某系本市某小區(qū)地下車庫三個車位的產(chǎn)權(quán)人。某日晚，他開車回家發(fā)現(xiàn)自己其中一個車位被另一位業(yè)主的車占用，杜某即把車橫放在自家車位前的公共車道上。第二天，杜某發(fā)現(xiàn)自己的車被擅自拖離過，導(dǎo)致車輛損壞。為防止自己車位再次被占，他干脆將車橫放在這三個車位前面的公共車道上，時間長達一年。杜某認為車位被占是物業(yè)公司未履行職責，導(dǎo)致其財產(chǎn)權(quán)益受到損害，還影響了其出租車位和正常使用，并引起連鎖損失，故訴至法院，要求物業(yè)公司賠償修理費46000 余元，交通費損失6500 余元，養(yǎng)路費7200 余元，公證費2000 元及車位未能正常出租損失45600 元。
庭審中，物業(yè)公司向法院提供了案外人占用車位所作的情況說明等證據(jù)，證明杜某違反機動車輛停放管理規(guī)定。占用杜某車位及拖車行為系案外人所為，與物業(yè)公司無關(guān)，其損失不應(yīng)有物業(yè)公司承擔。法院認為，杜某的車位被案外人占用以及案外人叫他人擅自進入車庫，將杜某車輛拖離原位，物業(yè)公司未完全盡到管理職責，應(yīng)對此負有一定的賠償責任。而杜某要求賠償其它訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。法院最后判決物業(yè)公司賠償杜某1000 元。
■評析：上海美達律師事務(wù)所李閩律師認為，杜某在該小區(qū)擁有三個停車位，他與物業(yè)公司之間就形成了服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司就有責任和義務(wù)維持好地下車位的停車秩序。從本案情況看，杜某停在地下車庫的車被擅自拖離過，導(dǎo)致其車輛損壞，雖然拖車行為系案外人所為，但是，物業(yè)公司對此確未完全盡到管理職責，對杜某車的損壞負有一定的管理責任，故法院判處物業(yè)公司賠償杜某人民幣1000 元，這個判決是正確的，并無不當。杜某因自己車位被占，將車停放在公共車道將近一年，其行為的確違反了機動車停放管理有關(guān)規(guī)定，并且侵害了公共利益，杜某要求賠償車被拖后擴大部分的損失，這顯然不符合法律的有關(guān)規(guī)定，最終沒有獲得法院的支持。
失竊賠償篇 疏于防范承擔20％損失
去年5月，李某以6180 多元的價格購買了一輛燃氣助動車，他每月向物業(yè)公司繳費20元，將助動車停放在小區(qū)的車棚內(nèi)。去年11月某日，李某發(fā)現(xiàn)停放在車棚內(nèi)的助動車被盜，遂向派出所報案，后向物業(yè)公司索賠未果，去年年底，他向楊浦法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償助動車損失6180 元、牌照費3800 元、20天的誤工損失費1600 元。
庭審中，物業(yè)公司辯稱，竊賊是毀壞門鎖通過小區(qū)的消防通道將車輛偷出小區(qū)的，致使物業(yè)公司無法察覺，不同意李某的訴訟請求。法院經(jīng)審理后認為，物業(yè)公司對小區(qū)公共設(shè)施的安全負有管理責任，行竊者通過消防通道進入小區(qū)偷走了李某的助動車，系物業(yè)公司疏于防范，致使業(yè)主的財產(chǎn)受損，應(yīng)酌情承擔責任，據(jù)此判決物業(yè)公司賠償助動車被盜的經(jīng)濟損失1236 元，而李某要求賠償誤工損失的請求，法院不予支持。要求賠償助動車牌照損失一節(jié)，因該牌照遺失后李可向發(fā)證機關(guān)申領(lǐng)，且物業(yè)公司對此不負主要責任，法院駁回了李某賠償牌照損失的訴訟請求。
■評析：主審該案的楊浦法院左振康法官認為，雖然業(yè)主在小區(qū)內(nèi)存放車輛會向物業(yè)公司交納一定的費用，但由于雙方并沒有對該費用是場地租賃費還是保管費作出約定，故車輛在小區(qū)內(nèi)失竊后，法院一般不會據(jù)此認為物業(yè)公司未盡保管義務(wù)而要承擔賠償責任。但是物業(yè)公司應(yīng)對小區(qū)的公共設(shè)施是否完好及安全進行必要的巡視和檢查，而本案中竊賊正是通過平時鎖著的消防通道進入，這就表明物業(yè)公司對此疏于管理，故法院判決物業(yè)公司承擔20％的車輛損失費。
合同履行篇 對車位管理合同產(chǎn)生分歧
唐某與某開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，同時在備忘錄中，開發(fā)商承諾在交房時向客戶提供一個地下停車位，使用期限為50年。合同簽訂后，唐某履行了合同約定義務(wù)，但在交房時，開發(fā)商一直未交付停車位，為此唐某向閔行法院起訴，要求開發(fā)商立即提供合同約定的停車位，賠償經(jīng)濟損失5100 元。
法庭審理時，開發(fā)商辯稱自己按約如期向唐某提供了車位，但雙方在簽訂車位管理合同時產(chǎn)生分歧，系因唐某不愿意簽約而涉訟。房屋交付后，原告唐某并未入住，其損失沒有實際發(fā)生，所以請求法院駁回其訴請。
法庭查明，雙方在簽訂車位管理合同時產(chǎn)生分歧，但按約定，若業(yè)主拒不繳納雙方約定的車位管理費，則作為對該車位的使用權(quán)自動解除。為此，法院依照《合同法》第六十條第一款、《人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第三條之規(guī)定，判決開發(fā)商于本判決生效之日起十日內(nèi)，向唐某提供一個地下停車位，駁回唐某的其他訴訟請求。
■評析：閔行法院蘇吾德法官認為：原、被告簽定的購房合同是雙方真實意思的表示，合法有效，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)�！度嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第三條規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所用的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約�！北景钢虚_發(fā)商對唐某的說明和允諾，理應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)履行自己的義務(wù)。因此，對原告要求被告提供停車位的訴請，法院予以支持。至于賠償損失問題因合同中未約定，且原告未提供有關(guān)證據(jù)，故法院不予支持。
相關(guān)鏈接 小區(qū)機動車停放管理相關(guān)規(guī)定
●《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中規(guī)定，車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規(guī)定確定收費標準。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標準應(yīng)當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
●物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)提供給本小區(qū)業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
●物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù)的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中約定，合同未約定的，由業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主決定停車管理辦法。
●建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施向業(yè)主、使用人出租的，執(zhí)行物價部門規(guī)定的收費標準。
●停車收費應(yīng)當出具專用憑證。對臨時進出車輛停放實行收費的，停車管理單位應(yīng)在車輛進門時發(fā)放臨時停車憑證，出門時驗證放行。
權(quán)屬爭議篇 擁有所有權(quán)才有收益權(quán)
幾年前，某開發(fā)商在本市投資建造了一個中等規(guī)模的商品房住宅小區(qū)，同時還建造了一個地下車庫。某物業(yè)公司接管這個小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擁有的私家車越來越多，為了規(guī)范管理，方便業(yè)主停車，便出資對這個地下車庫做了修建，之后，有償出租給了小區(qū)業(yè)主。有車的業(yè)主們很高興，但開發(fā)商得知后怎么也高興不起來，覺得自己成了“冤大頭”，買了“炮仗”給人家放。開發(fā)商經(jīng)多次與物業(yè)公司交涉無效，于是將其訴至法院，要求拆除車位、恢復(fù)地下車庫原狀。
法院經(jīng)過審理后，對開發(fā)商狀告物業(yè)公司的財產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案作出一審判決，認定被告的行為未構(gòu)成侵權(quán)，駁回原告訴請。
■評析：上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師認為，開發(fā)商投資興建了地下車庫，享有收取利益的權(quán)利，但不等于就擁有了車庫的所有權(quán)。根據(jù)本市有關(guān)民防工程使用的相關(guān)政策，地下車庫作為民防工程的，投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得其所有權(quán)，即開發(fā)商必須依法定程序取得車庫的產(chǎn)權(quán)證，才能依法享有。但從本案來看，開發(fā)商并未按有關(guān)規(guī)定取得該車庫的所有權(quán)。在法律上，所有權(quán)是完整的物權(quán)，權(quán)利人可以享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；而收益權(quán)從法律上而言僅屬于限制物權(quán)，所以，開發(fā)商僅作為收益權(quán)人對物業(yè)公司修建地下車庫的行為要求承擔“侵權(quán)”責任，是不符合主體資格的，也缺乏法律依據(jù)。
同時，由于地下車庫經(jīng)修建后，已有償租賃給了小區(qū)業(yè)主。因此，若按開發(fā)商要求，將車庫予以拆除、恢復(fù)原狀，勢必會損害眾多業(yè)主的利益，影響小區(qū)的正常生活秩序。法院正是基于這兩點理由，才作出了上述判決。
損壞糾紛篇 損壞擴大部分不予賠償
杜某系本市某小區(qū)地下車庫三個車位的產(chǎn)權(quán)人。某日晚，他開車回家發(fā)現(xiàn)自己其中一個車位被另一位業(yè)主的車占用，杜某即把車橫放在自家車位前的公共車道上。第二天，杜某發(fā)現(xiàn)自己的車被擅自拖離過，導(dǎo)致車輛損壞。為防止自己車位再次被占，他干脆將車橫放在這三個車位前面的公共車道上，時間長達一年。杜某認為車位被占是物業(yè)公司未履行職責，導(dǎo)致其財產(chǎn)權(quán)益受到損害，還影響了其出租車位和正常使用，并引起連鎖損失，故訴至法院，要求物業(yè)公司賠償修理費46000 余元，交通費損失6500 余元，養(yǎng)路費7200 余元，公證費2000 元及車位未能正常出租損失45600 元。
庭審中，物業(yè)公司向法院提供了案外人占用車位所作的情況說明等證據(jù)，證明杜某違反機動車輛停放管理規(guī)定。占用杜某車位及拖車行為系案外人所為，與物業(yè)公司無關(guān)，其損失不應(yīng)有物業(yè)公司承擔。法院認為，杜某的車位被案外人占用以及案外人叫他人擅自進入車庫，將杜某車輛拖離原位，物業(yè)公司未完全盡到管理職責，應(yīng)對此負有一定的賠償責任。而杜某要求賠償其它訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。法院最后判決物業(yè)公司賠償杜某1000 元。
■評析：上海美達律師事務(wù)所李閩律師認為，杜某在該小區(qū)擁有三個停車位，他與物業(yè)公司之間就形成了服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司就有責任和義務(wù)維持好地下車位的停車秩序。從本案情況看，杜某停在地下車庫的車被擅自拖離過，導(dǎo)致其車輛損壞，雖然拖車行為系案外人所為，但是，物業(yè)公司對此確未完全盡到管理職責，對杜某車的損壞負有一定的管理責任，故法院判處物業(yè)公司賠償杜某人民幣1000 元，這個判決是正確的，并無不當。杜某因自己車位被占，將車停放在公共車道將近一年，其行為的確違反了機動車停放管理有關(guān)規(guī)定，并且侵害了公共利益，杜某要求賠償車被拖后擴大部分的損失，這顯然不符合法律的有關(guān)規(guī)定，最終沒有獲得法院的支持。
失竊賠償篇 疏于防范承擔20％損失
去年5月，李某以6180 多元的價格購買了一輛燃氣助動車，他每月向物業(yè)公司繳費20元，將助動車停放在小區(qū)的車棚內(nèi)。去年11月某日，李某發(fā)現(xiàn)停放在車棚內(nèi)的助動車被盜，遂向派出所報案，后向物業(yè)公司索賠未果，去年年底，他向楊浦法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償助動車損失6180 元、牌照費3800 元、20天的誤工損失費1600 元。
庭審中，物業(yè)公司辯稱，竊賊是毀壞門鎖通過小區(qū)的消防通道將車輛偷出小區(qū)的，致使物業(yè)公司無法察覺，不同意李某的訴訟請求。法院經(jīng)審理后認為，物業(yè)公司對小區(qū)公共設(shè)施的安全負有管理責任，行竊者通過消防通道進入小區(qū)偷走了李某的助動車，系物業(yè)公司疏于防范，致使業(yè)主的財產(chǎn)受損，應(yīng)酌情承擔責任，據(jù)此判決物業(yè)公司賠償助動車被盜的經(jīng)濟損失1236 元，而李某要求賠償誤工損失的請求，法院不予支持。要求賠償助動車牌照損失一節(jié)，因該牌照遺失后李可向發(fā)證機關(guān)申領(lǐng)，且物業(yè)公司對此不負主要責任，法院駁回了李某賠償牌照損失的訴訟請求。
■評析：主審該案的楊浦法院左振康法官認為，雖然業(yè)主在小區(qū)內(nèi)存放車輛會向物業(yè)公司交納一定的費用，但由于雙方并沒有對該費用是場地租賃費還是保管費作出約定，故車輛在小區(qū)內(nèi)失竊后，法院一般不會據(jù)此認為物業(yè)公司未盡保管義務(wù)而要承擔賠償責任。但是物業(yè)公司應(yīng)對小區(qū)的公共設(shè)施是否完好及安全進行必要的巡視和檢查，而本案中竊賊正是通過平時鎖著的消防通道進入，這就表明物業(yè)公司對此疏于管理，故法院判決物業(yè)公司承擔20％的車輛損失費。
合同履行篇 對車位管理合同產(chǎn)生分歧
唐某與某開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，同時在備忘錄中，開發(fā)商承諾在交房時向客戶提供一個地下停車位，使用期限為50年。合同簽訂后，唐某履行了合同約定義務(wù)，但在交房時，開發(fā)商一直未交付停車位，為此唐某向閔行法院起訴，要求開發(fā)商立即提供合同約定的停車位，賠償經(jīng)濟損失5100 元。
法庭審理時，開發(fā)商辯稱自己按約如期向唐某提供了車位，但雙方在簽訂車位管理合同時產(chǎn)生分歧，系因唐某不愿意簽約而涉訟。房屋交付后，原告唐某并未入住，其損失沒有實際發(fā)生，所以請求法院駁回其訴請。
法庭查明，雙方在簽訂車位管理合同時產(chǎn)生分歧，但按約定，若業(yè)主拒不繳納雙方約定的車位管理費，則作為對該車位的使用權(quán)自動解除。為此，法院依照《合同法》第六十條第一款、《人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第三條之規(guī)定，判決開發(fā)商于本判決生效之日起十日內(nèi)，向唐某提供一個地下停車位，駁回唐某的其他訴訟請求。
■評析：閔行法院蘇吾德法官認為：原、被告簽定的購房合同是雙方真實意思的表示，合法有效，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)�！度嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第三條規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所用的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約�！北景钢虚_發(fā)商對唐某的說明和允諾，理應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)履行自己的義務(wù)。因此，對原告要求被告提供停車位的訴請，法院予以支持。至于賠償損失問題因合同中未約定，且原告未提供有關(guān)證據(jù)，故法院不予支持。
相關(guān)鏈接 小區(qū)機動車停放管理相關(guān)規(guī)定
●《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中規(guī)定，車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規(guī)定確定收費標準。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標準應(yīng)當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
●物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)提供給本小區(qū)業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
●物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù)的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中約定，合同未約定的，由業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主決定停車管理辦法。
●建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施向業(yè)主、使用人出租的，執(zhí)行物價部門規(guī)定的收費標準。
●停車收費應(yīng)當出具專用憑證。對臨時進出車輛停放實行收費的，停車管理單位應(yīng)在車輛進門時發(fā)放臨時停車憑證，出門時驗證放行。
