“管理”改“服務(wù)” 突出物業(yè)企業(yè)服務(wù)屬性
這兩份新合同根據(jù)新出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》以及新修訂的《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定起草。一大突出變化是將傳統(tǒng)的“管理合同”改為了“服務(wù)合同”，從而突出了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)屬性�！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》適用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系�！段飿I(yè)服務(wù)合同》適用于業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》的簽約主體雖然是開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)的對象更主要的是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，合同中不可避免要涉及到這些業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。因此，在合同文本的說明中明確規(guī)定了“本合同的受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項權(quán)利，并依法履行本合同涉及的相關(guān)義務(wù)”。
仍待重點商討兩大問題
�。ㄒ唬﹤�別物業(yè)項目出現(xiàn)的管理真空問題
合同文本中明確了合同期限，并在前期合同中規(guī)定，未出現(xiàn)合同約定的解除和中止情形的，合同應(yīng)按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管為止。這種約定在一定程度上保障了物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，但對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力服務(wù)或業(yè)主大會未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的真空管理狀態(tài)還未形成有效的解決辦法。
�。ǘ┕灿貌课�、共用設(shè)施等相關(guān)概念的界限問題
合同文本與《物權(quán)法》中相關(guān)概念的銜接還有待商討。一是《物權(quán)法》中以建筑區(qū)劃為界限對權(quán)屬進行了界定，而本合同中運用了物業(yè)區(qū)域的概念，對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營以及收益歸屬和使用做了規(guī)定。二是《物權(quán)法》中運用的是共有部位、公用設(shè)施，而本合同中運用的是共用部位、共用設(shè)施的概念。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確的主要內(nèi)容
�。ㄒ唬┵彿康耐瑫r告知合同內(nèi)容，增加透明度
物業(yè)交付使用前，按規(guī)定由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)。將《前期物業(yè)服務(wù)合同》納入規(guī)范管理范疇，作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)，充分保證了業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)。同時，購房人簽署買賣合同，也就承認并接受了前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，今后要承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。前期合同制度明確了業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系和法律責(zé)任，既起到了維護各方合法權(quán)益的作用，也為此后物業(yè)服務(wù)糾紛的處理提供了可靠的依據(jù)。
（二）設(shè)定強制性條款與選擇性條款，保障業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的合法權(quán)利
由于前期合同是由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的，要早于業(yè)主入住階段，不僅存在著很多不可知因素和售后物業(yè)服務(wù)的不確定性，而且是合同雙方約定中，涉及到對第三人（業(yè)主）設(shè)定了相關(guān)的義務(wù)，容易引發(fā)矛盾糾紛。為體現(xiàn)前期合同雙方的自愿原則，同時保障第三人合法權(quán)益的目的，前期合同中設(shè)定了相關(guān)條款（強制性條款）。后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)物業(yè)項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進行補充約定。
�。ㄈ┰O(shè)定最短合同期限，保障各方利益
因前期服務(wù)合同在業(yè)主入住之前簽訂，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法更換需要由業(yè)主大會決議，為在時間上對業(yè)主大會成立提供一定的保障，同時減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻繁更換帶來的不便和糾紛，前期合同中設(shè)定合同期限不得低于兩年，并且規(guī)定合同期滿后未出現(xiàn)合同中規(guī)定的解除和中止情形的，合同應(yīng)按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管為止。
�。ㄋ模┻M一步明確裝飾裝修的權(quán)利義務(wù)，增加可操作性
為保障裝飾裝修過程中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，前期物業(yè)服務(wù)合同中就裝飾裝修的過程做了更為明確的規(guī)定，要求乙方應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議，告知其相關(guān)的限制性規(guī)定和注意事項，并就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修服務(wù)費用等事項進行約定。
�。ㄎ澹┰黾与p方的配合義務(wù)
物業(yè)區(qū)域內(nèi)不僅有物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，還有社會管理和公共服務(wù)的內(nèi)容，為使相關(guān)部門在物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展公務(wù)不受阻礙，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)的正常秩序，合同中明確規(guī)定了雙方的配合義務(wù)，對需進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的宣傳、檢查、執(zhí)法、救援等公共事務(wù)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)積極配合。
《物業(yè)服務(wù)合同》中明確的主要內(nèi)容
�。ㄒ唬┬屡f物業(yè)服務(wù)公司交接問題
在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行交接驗收，并進行三方確認。
（二）物業(yè)服務(wù)費用問題
對于物業(yè)服務(wù)收費方式，雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”，合同中對兩種收費方式的使用原則都做出了明確。合同中還規(guī)定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費。對于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共服務(wù)項目收費問題，文本中明確市政公用事業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向最終用戶收取使用費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買。
�。ㄈ┕灿貌课�、共用設(shè)施經(jīng)營及收益分配問題
歸業(yè)主所有的共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營要征得業(yè)主委員會書面同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與經(jīng)營者依法簽訂合同。收益歸全體業(yè)主，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布接受監(jiān)督。在收益分配方面，可沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費用，也可用于小區(qū)改造。
�。ㄋ模┖贤K止問題
合同期滿前一方?jīng)Q定不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知對方。如甲方未提前三個月將續(xù)聘或解聘的意見通知乙方的，應(yīng)視為合同自動延續(xù)一年。合同終止后，在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，原企業(yè)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主委員會的要求暫時繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，一般不超過三個月；雙方的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)按照本合同執(zhí)行。
除上述內(nèi)容外，合同中還明確了雙方各自的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。
這兩份新合同根據(jù)新出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》以及新修訂的《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定起草。一大突出變化是將傳統(tǒng)的“管理合同”改為了“服務(wù)合同”，從而突出了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)屬性�！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》適用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系�！段飿I(yè)服務(wù)合同》適用于業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》的簽約主體雖然是開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)的對象更主要的是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，合同中不可避免要涉及到這些業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。因此，在合同文本的說明中明確規(guī)定了“本合同的受益主體包括全體業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項權(quán)利，并依法履行本合同涉及的相關(guān)義務(wù)”。
仍待重點商討兩大問題
�。ㄒ唬﹤�別物業(yè)項目出現(xiàn)的管理真空問題
合同文本中明確了合同期限，并在前期合同中規(guī)定，未出現(xiàn)合同約定的解除和中止情形的，合同應(yīng)按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管為止。這種約定在一定程度上保障了物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，但對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力服務(wù)或業(yè)主大會未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的真空管理狀態(tài)還未形成有效的解決辦法。
�。ǘ┕灿貌课�、共用設(shè)施等相關(guān)概念的界限問題
合同文本與《物權(quán)法》中相關(guān)概念的銜接還有待商討。一是《物權(quán)法》中以建筑區(qū)劃為界限對權(quán)屬進行了界定，而本合同中運用了物業(yè)區(qū)域的概念，對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營以及收益歸屬和使用做了規(guī)定。二是《物權(quán)法》中運用的是共有部位、公用設(shè)施，而本合同中運用的是共用部位、共用設(shè)施的概念。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確的主要內(nèi)容
�。ㄒ唬┵彿康耐瑫r告知合同內(nèi)容，增加透明度
物業(yè)交付使用前，按規(guī)定由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)。將《前期物業(yè)服務(wù)合同》納入規(guī)范管理范疇，作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)，充分保證了業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)。同時，購房人簽署買賣合同，也就承認并接受了前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，今后要承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。前期合同制度明確了業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系和法律責(zé)任，既起到了維護各方合法權(quán)益的作用，也為此后物業(yè)服務(wù)糾紛的處理提供了可靠的依據(jù)。
（二）設(shè)定強制性條款與選擇性條款，保障業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的合法權(quán)利
由于前期合同是由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的，要早于業(yè)主入住階段，不僅存在著很多不可知因素和售后物業(yè)服務(wù)的不確定性，而且是合同雙方約定中，涉及到對第三人（業(yè)主）設(shè)定了相關(guān)的義務(wù)，容易引發(fā)矛盾糾紛。為體現(xiàn)前期合同雙方的自愿原則，同時保障第三人合法權(quán)益的目的，前期合同中設(shè)定了相關(guān)條款（強制性條款）。后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)物業(yè)項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進行補充約定。
�。ㄈ┰O(shè)定最短合同期限，保障各方利益
因前期服務(wù)合同在業(yè)主入住之前簽訂，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法更換需要由業(yè)主大會決議，為在時間上對業(yè)主大會成立提供一定的保障，同時減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻繁更換帶來的不便和糾紛，前期合同中設(shè)定合同期限不得低于兩年，并且規(guī)定合同期滿后未出現(xiàn)合同中規(guī)定的解除和中止情形的，合同應(yīng)按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管為止。
�。ㄋ模┻M一步明確裝飾裝修的權(quán)利義務(wù)，增加可操作性
為保障裝飾裝修過程中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，前期物業(yè)服務(wù)合同中就裝飾裝修的過程做了更為明確的規(guī)定，要求乙方應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人訂立書面的裝修服務(wù)協(xié)議，告知其相關(guān)的限制性規(guī)定和注意事項，并就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修服務(wù)費用等事項進行約定。
�。ㄎ澹┰黾与p方的配合義務(wù)
物業(yè)區(qū)域內(nèi)不僅有物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，還有社會管理和公共服務(wù)的內(nèi)容，為使相關(guān)部門在物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展公務(wù)不受阻礙，保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)的正常秩序，合同中明確規(guī)定了雙方的配合義務(wù)，對需進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的宣傳、檢查、執(zhí)法、救援等公共事務(wù)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)積極配合。
《物業(yè)服務(wù)合同》中明確的主要內(nèi)容
�。ㄒ唬┬屡f物業(yè)服務(wù)公司交接問題
在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行交接驗收，并進行三方確認。
（二）物業(yè)服務(wù)費用問題
對于物業(yè)服務(wù)收費方式，雙方可選擇采用“包干制”或“酬金制”，合同中對兩種收費方式的使用原則都做出了明確。合同中還規(guī)定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費。對于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共服務(wù)項目收費問題，文本中明確市政公用事業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向最終用戶收取使用費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買。
�。ㄈ┕灿貌课�、共用設(shè)施經(jīng)營及收益分配問題
歸業(yè)主所有的共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營要征得業(yè)主委員會書面同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與經(jīng)營者依法簽訂合同。收益歸全體業(yè)主，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布接受監(jiān)督。在收益分配方面，可沖抵下一年度的物業(yè)服務(wù)費用，也可用于小區(qū)改造。
�。ㄋ模┖贤K止問題
合同期滿前一方?jīng)Q定不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知對方。如甲方未提前三個月將續(xù)聘或解聘的意見通知乙方的，應(yīng)視為合同自動延續(xù)一年。合同終止后，在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管本物業(yè)項目之前，原企業(yè)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主委員會的要求暫時繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，一般不超過三個月；雙方的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)按照本合同執(zhí)行。
除上述內(nèi)容外，合同中還明確了雙方各自的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。
