廣州業(yè)主上書(shū)全國(guó)人大:稱(chēng)有關(guān)拆遷項(xiàng)有違物權(quán)法
時(shí)間：2010-05-06 13:00:00 來(lái)源：人事考試教育網(wǎng) [字體：小 中 大]
2007年6月才買(mǎi)的房子9月卻被列入恩寧路危破房改造項(xiàng)目，這一違背常理的拆遷終于引爆了業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)，而矛頭直指現(xiàn)行拆遷的法律依據(jù)《城市房屋管理?xiàng)l例》及相關(guān)辦法有違《物權(quán)法》。
恩寧路改造自去年啟動(dòng)以來(lái)一直爭(zhēng)議不休，拆遷規(guī)劃不公開(kāi)不透明、沒(méi)有聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未與業(yè)主協(xié)商等，這一切都反映了在《物權(quán)法》實(shí)施后，公民的物權(quán)未能得到尊重與保護(hù)。其中最突出的問(wèn)題是拆遷許可、補(bǔ)償、裁決、強(qiáng)拆皆由政府決定，與《物權(quán)法》等法律嚴(yán)重抵觸。
鋼筋混凝土大樓1995年建成
新南約10號(hào)與12號(hào)樓，實(shí)際是一棟臨巷的聯(lián)體鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)7層高大樓，有東西兩個(gè)樓梯口，分別為10號(hào)和12號(hào)。
這棟樓離的廣州西關(guān)多寶路和上下九不遠(yuǎn)，臨近恒寶廣場(chǎng)，沿街有食肆、服裝、藥鋪、雜貨等各種各樣的商鋪，向南走五百來(lái)米就是繁華的上下九步行街。樓前是一條兩三米寬的麻石路，與外邊的繁華熱鬧相比，顯得格外的幽靜與雅致。從大樓前沿麻石路小巷，走到地鐵一號(hào)線(xiàn)長(zhǎng)壽路站和長(zhǎng)壽西公交車(chē)站，也就不到10分鐘的路程。
該樓1995年建成，屬于鋼筋水泥混凝土的框架結(jié)構(gòu)，看上去非常結(jié)實(shí)。1997年這棟樓按照原來(lái)的框架結(jié)構(gòu)改造成現(xiàn)在的居民宿舍住宅，然后出售。這棟大樓原是廠(chǎng)房車(chē)間設(shè)計(jì)，每層都在3.5米至4米之間，棟梁結(jié)實(shí)。
有居民介紹，2002年10月1日經(jīng)荔灣區(qū)人民法院裁決，經(jīng)廣州市古今拍賣(mài)行拍賣(mài)后，由廣州市百富城金發(fā)物業(yè)公司代理登報(bào)，并以商品房的形式向市場(chǎng)公開(kāi)推售，2003年5月3日，也就是5年前，業(yè)主們才拿到市國(guó)土局核準(zhǔn)房產(chǎn)登記并發(fā)出的產(chǎn)權(quán)證。
拆遷方式、補(bǔ)償辦法遭業(yè)主質(zhì)疑
《房屋拆遷公告》一出，全樓的業(yè)主炸開(kāi)了鍋。“《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施半年了，但不少人還把公民的財(cái)產(chǎn)當(dāng)成自家的東西一樣，想丟就丟。我們絲毫看不出他們對(duì)《物權(quán)法》的敬畏之心�！痹摌蔷用窳合壬f(shuō)。
質(zhì)疑1拆遷是否要聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)？
業(yè)主們認(rèn)為，既然要他們拆遷，怎么事前就沒(méi)有任何人來(lái)向他們了解情況呢？李小姐說(shuō):“這么大的事情應(yīng)該聽(tīng)取大家的意見(jiàn)，進(jìn)行聽(tīng)證，但從來(lái)就沒(méi)有人與我們溝通過(guò)。好像這不是屬于我們的物權(quán)。”按照通告所稱(chēng)，其依據(jù)是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。廣東大同律師事務(wù)所主任朱永平指出，《條例》的問(wèn)題在于讓政府在拆遷中處于主導(dǎo)作用，在《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施的前提下，行政權(quán)要從拆遷裁決中退出，由司法權(quán)接手。拆遷是不是符合《物權(quán)法》所說(shuō)的“公共利益”的需要、拆遷補(bǔ)償是否“合理”都應(yīng)由法院進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查裁斷。
質(zhì)疑2 拆遷房是否屬危破房？
“我們所住的這棟樓，原來(lái)按廠(chǎng)房設(shè)計(jì)，樓層高、棟梁粗，質(zhì)量比新建的樓宇還要扎實(shí)，從建成投入使用到現(xiàn)在才10來(lái)年，怎么可能是危房呢，為何要拆呢？”麥阿姨質(zhì)疑。
居民告訴記者，市國(guó)土局在公告登出后并沒(méi)有公布荔灣區(qū)的規(guī)劃方案，也沒(méi)有向居民提供新南約10號(hào)和12號(hào)屬于危破房的鑒定書(shū)�！案揪蜎](méi)有人員來(lái)對(duì)我們的樓房進(jìn)行過(guò)鑒定，怎么可能有鑒定書(shū)呢？”
記者決定到廣州市荔灣區(qū)拆遷項(xiàng)目辦公室了解具體情況，該辦公室沒(méi)有直接回答，只是說(shuō)請(qǐng)示后會(huì)告知記者。截至發(fā)稿前，廣州市荔灣區(qū)拆遷辦仍未回復(fù)記者，是否有關(guān)于廣州市荔灣區(qū)寶華路寶慶新南約10號(hào)和12號(hào)，屬于危破房的鑒定書(shū)。根據(jù)中華人民共和國(guó)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》[JGJ125-99]中的定義:危險(xiǎn)房屋(簡(jiǎn)稱(chēng)危房)為結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞，或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。
“新南約10號(hào)和12號(hào)到底是不是危破房？如果不是，為什么又被列入危破房改造范圍？”一位居民質(zhì)疑說(shuō)。
質(zhì)疑3 為何沒(méi)有規(guī)劃就拆遷？
2008年4月16日，寶慶新南約所在的泰華社區(qū)居委會(huì)張貼了一個(gè)通告，要求被列入拆遷范圍的居民，凡愿意購(gòu)買(mǎi)金沙洲和科學(xué)城限價(jià)房的，最晚在25日到居委會(huì)登記。這讓這棟大樓的居民感到很無(wú)奈與難過(guò)，這意味著拆遷后，他們不可能回遷。
2008年4月25日，是登記的最后一天，但結(jié)果令人沮喪。業(yè)主對(duì)此反應(yīng)非常冷談，甚至可以用氣憤來(lái)表達(dá)他們的激烈情緒。
業(yè)主們紛紛表示，他們支持城市建設(shè)，但拒絕現(xiàn)在與《物權(quán)法》相抵觸的拆遷方法和補(bǔ)償辦法。
業(yè)主孫阿姨已經(jīng)退休，她說(shuō):“公告貼出后居民們都非常的疑惑，大家都不認(rèn)為我們這是危破房，于是，我們商量后決定聯(lián)名向市國(guó)土局信訪(fǎng)。當(dāng)時(shí)有拆遷部門(mén)的人對(duì)我們解釋?zhuān)疬w目的是改善民生。我們認(rèn)為，危破房該拆就拆，可拆可不拆的暫不拆，做到公平、公正、合理、有序地先安置后拆遷，和諧地加速城市建設(shè)。”
“我們主要有兩個(gè)請(qǐng)求:
1、我們的房屋不屬于危破房就不該拆。
2、若是要拆，我們要就近、就地房屋置換，不接受貨幣補(bǔ)償。”
孫阿姨告訴記者，居民代表是2007年12月14日到市國(guó)土局提交的信訪(fǎng)，直到2008年2月2日市國(guó)土局才作出了回應(yīng)。
孫阿姨向記者出示了廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的信訪(fǎng)復(fù)函，復(fù)函的最后提到，“列入拆遷范圍內(nèi)的建筑將按市規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃進(jìn)行拆遷，至于涉案房屋是否屬保留或者拆遷的問(wèn)題，應(yīng)以市規(guī)劃部門(mén)的意見(jiàn)為準(zhǔn)�！�
但到2008年4月，大家也沒(méi)有得到規(guī)劃部門(mén)的任何滿(mǎn)意的答復(fù)，一位姓麥的居民說(shuō)，“我們?cè)蛞?guī)劃部門(mén)詢(xún)問(wèn)，規(guī)劃部門(mén)曾說(shuō)，具體規(guī)劃還沒(méi)有出來(lái)呢。我們就奇怪了，城市建設(shè)的改造規(guī)劃都沒(méi)有出來(lái)，怎么就要忙著拆房子了呢？到底是誰(shuí)這么著急？是政府還是開(kāi)發(fā)商？”
“2007年5月市委市政府出臺(tái)了《惠民6條》，要著力解決群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，要加快舊城區(qū)危破房改造，是要造福人民，但現(xiàn)在有些部門(mén)卻借危破房改造要我們騰出地皮，把我們趕出市中心�！痘菝�6條》還說(shuō)，政府要依法行政，《物權(quán)法》出臺(tái)半年了，對(duì)于屬于我們的物權(quán)，有些人怎么就這么不尊重呢？”梁先生指出。
質(zhì)疑4 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為何不與業(yè)主討論？
據(jù)泰華社區(qū)居委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這個(gè)社區(qū)共有4000多居民，1600多戶(hù)，屬于拆遷范圍的有500多戶(hù)，占了近三分之一。目前，調(diào)查是否愿意到金沙洲和科學(xué)城一帶購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房的200多戶(hù)居民，都未與拆遷辦簽約，他們都表示不愿意搬走。
“一個(gè)最實(shí)際的問(wèn)題是，由于我們的樓層達(dá)4米多高，大部分家庭都把房屋改成了小復(fù)式結(jié)構(gòu)，60平米的建筑面積，這么一改，變成了120平米的居住面積，可以住5口人也不擁擠。但拆遷辦按60平米補(bǔ)償，就算9000元一平米，也才54萬(wàn)，在周?chē)举I(mǎi)不到可供5口人居住的房屋。”一位居民介紹。
“加上交通、治安等諸多不便的因素，對(duì)我們的生活將造成巨大的影響。而且拆遷辦工作人員告訴我們，不能回遷，也沒(méi)有就近的房屋置換�！�
業(yè)主李先生說(shuō)，“《物權(quán)法》第四十二條說(shuō)‘為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。’現(xiàn)在他們私自為我們制定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不容討論，符合哪項(xiàng)法律依據(jù)？”
朱永平律師介紹，廣州曾出過(guò)一個(gè)市八區(qū)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷標(biāo)準(zhǔn)就是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)套，也不與居民及業(yè)主商量，但每個(gè)時(shí)期的房?jī)r(jià)是變動(dòng)的，實(shí)際操作上矛盾很多，據(jù)說(shuō)各個(gè)部門(mén)都很苦惱。
現(xiàn)行拆遷法規(guī)與《物權(quán)法》三大抵觸
超越《憲法》《立法法》規(guī)定權(quán)限
該樓居民給全國(guó)人大的上書(shū)簡(jiǎn)潔明了頗為專(zhuān)業(yè)。上書(shū)認(rèn)為上述條例與辦法超越立法權(quán)限。
根據(jù)《憲法》第13條、《立法法》第8條的立法原則，《條例》、《辦法》屬行政和地方性法規(guī)。但卻規(guī)定政府部門(mén)依據(jù)自身發(fā)出的《拆遷許可證》，并借助拆遷裁決、強(qiáng)制拆遷等強(qiáng)制手段征收公民私人所有房屋。這樣任何拆遷不管有無(wú)涉及公共利益，只要獲得許可證便無(wú)往而不勝，行政強(qiáng)權(quán)凌駕于公民私權(quán)之上。
其上述行為超越了《憲法》和《立法法》規(guī)定的國(guó)務(wù)院和地方省政府所在地人大的立法權(quán)限，應(yīng)予改變或撤銷(xiāo)。
被拆遷人無(wú)保護(hù)物權(quán)主動(dòng)性
平等保護(hù)公民私有物權(quán)是我國(guó)《物權(quán)法》的亮點(diǎn)。根據(jù)《憲法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，非因公共利益進(jìn)行的拆遷屬于平等主體之間的民事行為，應(yīng)主要通過(guò)協(xié)商方式而不應(yīng)由政府包辦解決。有爭(zhēng)議也應(yīng)由理論上中立的司法部門(mén)解決。
但《條例》、《辦法》卻規(guī)定:在拆遷補(bǔ)償未協(xié)商、房屋還在，甚至業(yè)主不知情之前，房屋的土地使用權(quán)卻被政府宣告收回并另行出讓了；《拆遷許可證》發(fā)放、啟動(dòng)權(quán)、補(bǔ)償權(quán)、裁決權(quán)由政府掌控，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由主管部門(mén)確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出；不服裁決訴至法院時(shí)為行政訴訟，卻對(duì)裁決進(jìn)行救濟(jì)時(shí)不停止拆遷；政府部門(mén)還可強(qiáng)制拆遷。
這些規(guī)定無(wú)限擴(kuò)大了政府在拆遷中的絕對(duì)權(quán)力，只要政府決定啟動(dòng)拆遷，被拆遷人的物權(quán)保護(hù)的主動(dòng)性便喪失殆盡，物權(quán)平等保護(hù)成了空話(huà)。其中，有關(guān)政府部門(mén)有權(quán)裁決拆遷案件、對(duì)裁決請(qǐng)求救濟(jì)時(shí)不停止執(zhí)行以及可以強(qiáng)制拆遷的規(guī)定沒(méi)有上位法的依據(jù)，涉嫌抵觸《物權(quán)法》、《立法法》及《民事訴訟法》。
根據(jù)《立法法》第79、87、88、90條規(guī)定:為此，為維護(hù)自身合法權(quán)益與國(guó)家法治統(tǒng)一與尊嚴(yán)，特向全國(guó)人大常委會(huì)請(qǐng)求改變或撤銷(xiāo)《條例》及《辦法》。
葉老先生:支持城建，我搬了7次家
今年68歲的居民葉先生，自22歲那年起他就圍繞荔灣搬了7次家，都是支持廣州城市建設(shè)。他說(shuō):“我這一輩子都是在支持城市建設(shè)的不斷搬遷中度過(guò)的。”
從漿欄路到上九路，再?gòu)纳暇怕返蕉鄬毬罚缓笫菂补鹇�、寶華路、帶河路。原來(lái)的搬遷理由是建設(shè)需要、公房置換、單位福利分房、自購(gòu)商品房；而到眼下，即將面臨拆遷的理由，居然是一棟并不破舊的房子面臨“危房改造計(jì)劃”。
“7次搬遷我都能繼續(xù)在荔灣，如果可以選擇，我希望可以一直留在荔灣�！泵鎸�(duì)這次的危房改造，葉先生無(wú)奈地表示這次也許就真的被逼得要離開(kāi)荔灣了。
麥阿姨:如果提供合適的房子，我們當(dāng)然搬
一間平常的56平方米的房子，對(duì)一家5口來(lái)說(shuō)或許并不是非常的寬敞。但是麥阿姨卻對(duì)自家那56平米的房子相當(dāng)?shù)臐M(mǎn)意，她說(shuō)，我們家住在3樓，樓高也有3.9米，足夠搭建一層復(fù)樓，我們夫妻倆和兒子、媳婦、女兒5口人住在一起也很寬敞，而且光線(xiàn)充足。
麥阿姨覺(jué)得政府的貨幣補(bǔ)償不足以在附近買(mǎi)一套同樣寬敞舒適的房子，而且買(mǎi)房子很麻煩、很費(fèi)精力，還怕遇到騙子中介。另一方面，政府提供的限價(jià)房都在金沙洲和科學(xué)城，她說(shuō):“我們對(duì)這里很熟悉，工作也在附近，生活等各方面也都非常的方便，不想搬到那么遠(yuǎn)的地方。”
“我們也不是故意要阻礙政府的城市建設(shè)，如果提供合適的房子，我們當(dāng)然會(huì)搬�！丙湴⒁虩o(wú)奈地說(shuō)。
麥阿姨說(shuō):“按照《廣東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條的規(guī)定，‘房屋所有權(quán)人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人可按下列標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償:拆除房屋中的技術(shù)層(含夾層、閣樓)，層高超過(guò)2.2米，樓底高度不少于2.4米的，可計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積，按1∶1的比例調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積；經(jīng)報(bào)建批準(zhǔn)的技術(shù)層，層高不足2.2米的，按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所評(píng)定的殘值補(bǔ)償。’所以，沒(méi)有理由補(bǔ)償那么少�！�
拆遷辦:一問(wèn)三不知
2008年4月25日，記者帶著疑問(wèn)來(lái)到寶慶新中約43號(hào)——恩寧路連片危破房改造拆遷項(xiàng)目A1標(biāo)段現(xiàn)場(chǎng)辦公室，工作人員卻說(shuō):“我們不清楚情況，只是按上級(jí)指示辦事，你們到逢源路83號(hào)的拆遷辦去了解情況吧�！�
接著，記者又來(lái)到了位于逢源路83號(hào)辦公大樓，大樓正面上書(shū)“廣州市某某房地產(chǎn)總公司”，在二樓我們找到“廣州市荔灣區(qū)連片危破房改造項(xiàng)目辦公室”。
綜合部的蔣副主任說(shuō)不清楚具體情況，拒絕記者向拆遷辦的工作人員咨詢(xún)。
記者再次來(lái)到廣州市荔灣區(qū)連片危破房改造項(xiàng)目辦公室，拆遷部門(mén)人員卻說(shuō)，綜合部才是對(duì)外機(jī)構(gòu)，我們要經(jīng)過(guò)他們才能接受的采訪(fǎng)。下午兩點(diǎn)，記者再次到綜合部，工作人員先說(shuō)，“某副主任今天休息�！庇终f(shuō)“所有負(fù)責(zé)人都外出了”。
與此同時(shí)，記者聯(lián)系上了荔灣區(qū)相關(guān)宣傳部門(mén)的工作人員，希望對(duì)該區(qū)房管部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)采訪(fǎng)進(jìn)行。工作人員要求記者聯(lián)系宣傳部門(mén)某科長(zhǎng)，因?yàn)椤八私馇闆r”。記者根據(jù)其提供的聯(lián)系方式，撥通了該科長(zhǎng)的電話(huà)，一個(gè)是空號(hào)，一個(gè)對(duì)方說(shuō):“打錯(cuò)了�！焙笤偬峁┝嗽摽崎L(zhǎng)的電話(huà)，該科長(zhǎng)以“連片危破房改造項(xiàng)目辦公室更清楚情況”為由，要求記者再聯(lián)系該辦公室，而他所提供的相關(guān)負(fù)責(zé)人的電話(huà)卻一直無(wú)人接聽(tīng)。
從去年底開(kāi)始，記者也試圖直接向該區(qū)房管、規(guī)劃部門(mén)了解這項(xiàng)拆遷行為，均未獲準(zhǔn)。該樓居民也多次向上述部門(mén)詢(xún)問(wèn)該樓的拆遷規(guī)劃、用途等，也一無(wú)所獲。
專(zhuān)家視點(diǎn)
拆遷《條例》《辦法》被指違憲
以城市改造為目的民生利益靠邊站
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》分別于2001年11月1日、2004年4月1日起施行。從上述條例與辦法公布之日起，就不斷遭受社會(huì)各界的質(zhì)疑與批評(píng)。由于是《物權(quán)法》實(shí)施前的行政法規(guī)，曾一度被指“違憲”。
廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)委員會(huì)主任許奮飛指出“《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》完全以城市改造為目的，民生利益靠邊站，不符合憲法原則�！�
知名律師朱永平指出，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)前后，各界人士對(duì)此進(jìn)行了批評(píng)，甚至要對(duì)它進(jìn)行違憲調(diào)查，當(dāng)時(shí)主要在于《物權(quán)法》尚未出臺(tái)。2007年10月1日，《物權(quán)法》實(shí)施后，“這些條例和辦法，具體分析其某些條款和實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，可以肯定的是，它們與《物權(quán)法》有諸多不相容的地方。
政府部門(mén)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又做裁判員
在《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》中，第十六條規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決�！�
大家注意，拆遷由房管部門(mén)許可，和業(yè)主達(dá)不成協(xié)議的，還由房管部門(mén)裁決。房管部門(mén)既是運(yùn)動(dòng)員又做裁判員，那么結(jié)局是什么不言而喻�！段餀�(quán)法》中明確的對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)從何談起？
訴訟不停止拆遷贏了官司也沒(méi)用
《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行�！�
這也就是說(shuō)，即便是業(yè)主的官司勝利了，業(yè)主的物權(quán)也保不住。而《物權(quán)法》有明確規(guī)定要求保護(hù)業(yè)主的物權(quán)，并給與被拆遷人以合理的補(bǔ)償。
拆遷前應(yīng)先聽(tīng)證征求意見(jiàn)
本案中，居民反映相關(guān)部門(mén)沒(méi)有公開(kāi)規(guī)劃等信息，實(shí)際上，居民有知情權(quán)去了解相關(guān)的情況，而政府也有義務(wù)向居民公開(kāi)拆遷規(guī)劃、目的、用途和危房鑒定等信息。
很多時(shí)候，政府先發(fā)出了拆遷公告，然后再與被拆遷居民進(jìn)行協(xié)商，而沒(méi)有在一開(kāi)始就舉行聽(tīng)證會(huì)，就是否應(yīng)該拆遷與拆遷后怎樣補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題來(lái)征求居民的意見(jiàn)。可以說(shuō)，這是對(duì)《物權(quán)法》的漠視態(tài)度。
在這樣的情況下，居民可以向規(guī)劃局、房管局等部門(mén)提出要求，公開(kāi)相關(guān)信息。但更重要的還是考慮下一步，那么下一步就是進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)商，居民應(yīng)該做好這方面的準(zhǔn)備。
廣州大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)劉興桂教授也認(rèn)為，房屋拆遷原則上都需要舉行聽(tīng)證會(huì)，征求被拆遷居民的意見(jiàn)，而且政府應(yīng)當(dāng)向居民公開(kāi)整體規(guī)劃、拆遷依據(jù)、拆遷目的等信息。而這棟樓被列入了危房改造范圍，那么相關(guān)部門(mén)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行危房鑒定，并向居民公開(kāi)鑒定依據(jù)和結(jié)果。政府不能隨便想拆就拆。
補(bǔ)償方式金額應(yīng)協(xié)商決定
朱永平說(shuō)，《物權(quán)法》也規(guī)定:“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”
可見(jiàn)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠淼难a(bǔ)償，補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額需要政府和被拆遷居民雙方進(jìn)行協(xié)商決定。在補(bǔ)償金額上，一般是根據(jù)建筑的樓齡等具體狀況和周邊地區(qū)的平均地價(jià)等來(lái)確定。政府與居民兩者之間就會(huì)存在一定的差距，區(qū)政府、街道辦等部門(mén)就要組織與居民進(jìn)行協(xié)商，在雙方達(dá)成協(xié)議后，才能實(shí)施拆遷工作。
廣東中澤律師事務(wù)所周玉忠律師說(shuō)，與出臺(tái)前后的熱熱鬧鬧相比，《物權(quán)法》七個(gè)多月的實(shí)施過(guò)程卻平靜得多。人們發(fā)現(xiàn)，《物權(quán)法》對(duì)于人們的維權(quán)幫助并不像之前想象般大。
因?yàn)楝F(xiàn)行拆遷法規(guī)在實(shí)體上和程序上的固有缺陷:政府介入太深、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)陳舊、博弈機(jī)制失衡，拆遷往往意味著自身物權(quán)的受損。建立一個(gè)讓被拆遷人可以自由平等參與，并可以順利獲得相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償安置的科學(xué)拆遷管理機(jī)制，是迫在眉睫的重大任務(wù)。平等協(xié)商應(yīng)當(dāng)成為解決拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕绞健?
拆遷規(guī)劃不公開(kāi)有違《政府信息公開(kāi)條例》
周玉忠還認(rèn)為，取得用地規(guī)劃許可證是獲得拆遷許可的必備文件之一。若未取得規(guī)劃用地許可而頒發(fā)了拆遷許可證，無(wú)疑屬于違法行政；政府的用地規(guī)劃許可，應(yīng)該公開(kāi)，而拒絕公開(kāi)，則違背了今年5月1日起實(shí)施的《政府信息公開(kāi)條例》的相關(guān)規(guī)定。
恩寧路改造自去年啟動(dòng)以來(lái)一直爭(zhēng)議不休，拆遷規(guī)劃不公開(kāi)不透明、沒(méi)有聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未與業(yè)主協(xié)商等，這一切都反映了在《物權(quán)法》實(shí)施后，公民的物權(quán)未能得到尊重與保護(hù)。其中最突出的問(wèn)題是拆遷許可、補(bǔ)償、裁決、強(qiáng)拆皆由政府決定，與《物權(quán)法》等法律嚴(yán)重抵觸。
鋼筋混凝土大樓1995年建成
新南約10號(hào)與12號(hào)樓，實(shí)際是一棟臨巷的聯(lián)體鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)7層高大樓，有東西兩個(gè)樓梯口，分別為10號(hào)和12號(hào)。
這棟樓離的廣州西關(guān)多寶路和上下九不遠(yuǎn)，臨近恒寶廣場(chǎng)，沿街有食肆、服裝、藥鋪、雜貨等各種各樣的商鋪，向南走五百來(lái)米就是繁華的上下九步行街。樓前是一條兩三米寬的麻石路，與外邊的繁華熱鬧相比，顯得格外的幽靜與雅致。從大樓前沿麻石路小巷，走到地鐵一號(hào)線(xiàn)長(zhǎng)壽路站和長(zhǎng)壽西公交車(chē)站，也就不到10分鐘的路程。
該樓1995年建成，屬于鋼筋水泥混凝土的框架結(jié)構(gòu)，看上去非常結(jié)實(shí)。1997年這棟樓按照原來(lái)的框架結(jié)構(gòu)改造成現(xiàn)在的居民宿舍住宅，然后出售。這棟大樓原是廠(chǎng)房車(chē)間設(shè)計(jì)，每層都在3.5米至4米之間，棟梁結(jié)實(shí)。
有居民介紹，2002年10月1日經(jīng)荔灣區(qū)人民法院裁決，經(jīng)廣州市古今拍賣(mài)行拍賣(mài)后，由廣州市百富城金發(fā)物業(yè)公司代理登報(bào)，并以商品房的形式向市場(chǎng)公開(kāi)推售，2003年5月3日，也就是5年前，業(yè)主們才拿到市國(guó)土局核準(zhǔn)房產(chǎn)登記并發(fā)出的產(chǎn)權(quán)證。
拆遷方式、補(bǔ)償辦法遭業(yè)主質(zhì)疑
《房屋拆遷公告》一出，全樓的業(yè)主炸開(kāi)了鍋。“《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施半年了，但不少人還把公民的財(cái)產(chǎn)當(dāng)成自家的東西一樣，想丟就丟。我們絲毫看不出他們對(duì)《物權(quán)法》的敬畏之心�！痹摌蔷用窳合壬f(shuō)。
質(zhì)疑1拆遷是否要聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)？
業(yè)主們認(rèn)為，既然要他們拆遷，怎么事前就沒(méi)有任何人來(lái)向他們了解情況呢？李小姐說(shuō):“這么大的事情應(yīng)該聽(tīng)取大家的意見(jiàn)，進(jìn)行聽(tīng)證，但從來(lái)就沒(méi)有人與我們溝通過(guò)。好像這不是屬于我們的物權(quán)。”按照通告所稱(chēng)，其依據(jù)是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。廣東大同律師事務(wù)所主任朱永平指出，《條例》的問(wèn)題在于讓政府在拆遷中處于主導(dǎo)作用，在《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施的前提下，行政權(quán)要從拆遷裁決中退出，由司法權(quán)接手。拆遷是不是符合《物權(quán)法》所說(shuō)的“公共利益”的需要、拆遷補(bǔ)償是否“合理”都應(yīng)由法院進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查裁斷。
質(zhì)疑2 拆遷房是否屬危破房？
“我們所住的這棟樓，原來(lái)按廠(chǎng)房設(shè)計(jì)，樓層高、棟梁粗，質(zhì)量比新建的樓宇還要扎實(shí)，從建成投入使用到現(xiàn)在才10來(lái)年，怎么可能是危房呢，為何要拆呢？”麥阿姨質(zhì)疑。
居民告訴記者，市國(guó)土局在公告登出后并沒(méi)有公布荔灣區(qū)的規(guī)劃方案，也沒(méi)有向居民提供新南約10號(hào)和12號(hào)屬于危破房的鑒定書(shū)�！案揪蜎](méi)有人員來(lái)對(duì)我們的樓房進(jìn)行過(guò)鑒定，怎么可能有鑒定書(shū)呢？”
記者決定到廣州市荔灣區(qū)拆遷項(xiàng)目辦公室了解具體情況，該辦公室沒(méi)有直接回答，只是說(shuō)請(qǐng)示后會(huì)告知記者。截至發(fā)稿前，廣州市荔灣區(qū)拆遷辦仍未回復(fù)記者，是否有關(guān)于廣州市荔灣區(qū)寶華路寶慶新南約10號(hào)和12號(hào)，屬于危破房的鑒定書(shū)。根據(jù)中華人民共和國(guó)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》[JGJ125-99]中的定義:危險(xiǎn)房屋(簡(jiǎn)稱(chēng)危房)為結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞，或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。
“新南約10號(hào)和12號(hào)到底是不是危破房？如果不是，為什么又被列入危破房改造范圍？”一位居民質(zhì)疑說(shuō)。
質(zhì)疑3 為何沒(méi)有規(guī)劃就拆遷？
2008年4月16日，寶慶新南約所在的泰華社區(qū)居委會(huì)張貼了一個(gè)通告，要求被列入拆遷范圍的居民，凡愿意購(gòu)買(mǎi)金沙洲和科學(xué)城限價(jià)房的，最晚在25日到居委會(huì)登記。這讓這棟大樓的居民感到很無(wú)奈與難過(guò)，這意味著拆遷后，他們不可能回遷。
2008年4月25日，是登記的最后一天，但結(jié)果令人沮喪。業(yè)主對(duì)此反應(yīng)非常冷談，甚至可以用氣憤來(lái)表達(dá)他們的激烈情緒。
業(yè)主們紛紛表示，他們支持城市建設(shè)，但拒絕現(xiàn)在與《物權(quán)法》相抵觸的拆遷方法和補(bǔ)償辦法。
業(yè)主孫阿姨已經(jīng)退休，她說(shuō):“公告貼出后居民們都非常的疑惑，大家都不認(rèn)為我們這是危破房，于是，我們商量后決定聯(lián)名向市國(guó)土局信訪(fǎng)。當(dāng)時(shí)有拆遷部門(mén)的人對(duì)我們解釋?zhuān)疬w目的是改善民生。我們認(rèn)為，危破房該拆就拆，可拆可不拆的暫不拆，做到公平、公正、合理、有序地先安置后拆遷，和諧地加速城市建設(shè)。”
“我們主要有兩個(gè)請(qǐng)求:
1、我們的房屋不屬于危破房就不該拆。
2、若是要拆，我們要就近、就地房屋置換，不接受貨幣補(bǔ)償。”
孫阿姨告訴記者，居民代表是2007年12月14日到市國(guó)土局提交的信訪(fǎng)，直到2008年2月2日市國(guó)土局才作出了回應(yīng)。
孫阿姨向記者出示了廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的信訪(fǎng)復(fù)函，復(fù)函的最后提到，“列入拆遷范圍內(nèi)的建筑將按市規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃進(jìn)行拆遷，至于涉案房屋是否屬保留或者拆遷的問(wèn)題，應(yīng)以市規(guī)劃部門(mén)的意見(jiàn)為準(zhǔn)�！�
但到2008年4月，大家也沒(méi)有得到規(guī)劃部門(mén)的任何滿(mǎn)意的答復(fù)，一位姓麥的居民說(shuō)，“我們?cè)蛞?guī)劃部門(mén)詢(xún)問(wèn)，規(guī)劃部門(mén)曾說(shuō)，具體規(guī)劃還沒(méi)有出來(lái)呢。我們就奇怪了，城市建設(shè)的改造規(guī)劃都沒(méi)有出來(lái)，怎么就要忙著拆房子了呢？到底是誰(shuí)這么著急？是政府還是開(kāi)發(fā)商？”
“2007年5月市委市政府出臺(tái)了《惠民6條》，要著力解決群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，要加快舊城區(qū)危破房改造，是要造福人民，但現(xiàn)在有些部門(mén)卻借危破房改造要我們騰出地皮，把我們趕出市中心�！痘菝�6條》還說(shuō)，政府要依法行政，《物權(quán)法》出臺(tái)半年了，對(duì)于屬于我們的物權(quán)，有些人怎么就這么不尊重呢？”梁先生指出。
質(zhì)疑4 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為何不與業(yè)主討論？
據(jù)泰華社區(qū)居委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這個(gè)社區(qū)共有4000多居民，1600多戶(hù)，屬于拆遷范圍的有500多戶(hù)，占了近三分之一。目前，調(diào)查是否愿意到金沙洲和科學(xué)城一帶購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房的200多戶(hù)居民，都未與拆遷辦簽約，他們都表示不愿意搬走。
“一個(gè)最實(shí)際的問(wèn)題是，由于我們的樓層達(dá)4米多高，大部分家庭都把房屋改成了小復(fù)式結(jié)構(gòu)，60平米的建筑面積，這么一改，變成了120平米的居住面積，可以住5口人也不擁擠。但拆遷辦按60平米補(bǔ)償，就算9000元一平米，也才54萬(wàn)，在周?chē)举I(mǎi)不到可供5口人居住的房屋。”一位居民介紹。
“加上交通、治安等諸多不便的因素，對(duì)我們的生活將造成巨大的影響。而且拆遷辦工作人員告訴我們，不能回遷，也沒(méi)有就近的房屋置換�！�
業(yè)主李先生說(shuō)，“《物權(quán)法》第四十二條說(shuō)‘為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。’現(xiàn)在他們私自為我們制定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不容討論，符合哪項(xiàng)法律依據(jù)？”
朱永平律師介紹，廣州曾出過(guò)一個(gè)市八區(qū)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷標(biāo)準(zhǔn)就是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)套，也不與居民及業(yè)主商量，但每個(gè)時(shí)期的房?jī)r(jià)是變動(dòng)的，實(shí)際操作上矛盾很多，據(jù)說(shuō)各個(gè)部門(mén)都很苦惱。
現(xiàn)行拆遷法規(guī)與《物權(quán)法》三大抵觸
超越《憲法》《立法法》規(guī)定權(quán)限
該樓居民給全國(guó)人大的上書(shū)簡(jiǎn)潔明了頗為專(zhuān)業(yè)。上書(shū)認(rèn)為上述條例與辦法超越立法權(quán)限。
根據(jù)《憲法》第13條、《立法法》第8條的立法原則，《條例》、《辦法》屬行政和地方性法規(guī)。但卻規(guī)定政府部門(mén)依據(jù)自身發(fā)出的《拆遷許可證》，并借助拆遷裁決、強(qiáng)制拆遷等強(qiáng)制手段征收公民私人所有房屋。這樣任何拆遷不管有無(wú)涉及公共利益，只要獲得許可證便無(wú)往而不勝，行政強(qiáng)權(quán)凌駕于公民私權(quán)之上。
其上述行為超越了《憲法》和《立法法》規(guī)定的國(guó)務(wù)院和地方省政府所在地人大的立法權(quán)限，應(yīng)予改變或撤銷(xiāo)。
被拆遷人無(wú)保護(hù)物權(quán)主動(dòng)性
平等保護(hù)公民私有物權(quán)是我國(guó)《物權(quán)法》的亮點(diǎn)。根據(jù)《憲法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，非因公共利益進(jìn)行的拆遷屬于平等主體之間的民事行為，應(yīng)主要通過(guò)協(xié)商方式而不應(yīng)由政府包辦解決。有爭(zhēng)議也應(yīng)由理論上中立的司法部門(mén)解決。
但《條例》、《辦法》卻規(guī)定:在拆遷補(bǔ)償未協(xié)商、房屋還在，甚至業(yè)主不知情之前，房屋的土地使用權(quán)卻被政府宣告收回并另行出讓了；《拆遷許可證》發(fā)放、啟動(dòng)權(quán)、補(bǔ)償權(quán)、裁決權(quán)由政府掌控，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由主管部門(mén)確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出；不服裁決訴至法院時(shí)為行政訴訟，卻對(duì)裁決進(jìn)行救濟(jì)時(shí)不停止拆遷；政府部門(mén)還可強(qiáng)制拆遷。
這些規(guī)定無(wú)限擴(kuò)大了政府在拆遷中的絕對(duì)權(quán)力，只要政府決定啟動(dòng)拆遷，被拆遷人的物權(quán)保護(hù)的主動(dòng)性便喪失殆盡，物權(quán)平等保護(hù)成了空話(huà)。其中，有關(guān)政府部門(mén)有權(quán)裁決拆遷案件、對(duì)裁決請(qǐng)求救濟(jì)時(shí)不停止執(zhí)行以及可以強(qiáng)制拆遷的規(guī)定沒(méi)有上位法的依據(jù)，涉嫌抵觸《物權(quán)法》、《立法法》及《民事訴訟法》。
根據(jù)《立法法》第79、87、88、90條規(guī)定:為此，為維護(hù)自身合法權(quán)益與國(guó)家法治統(tǒng)一與尊嚴(yán)，特向全國(guó)人大常委會(huì)請(qǐng)求改變或撤銷(xiāo)《條例》及《辦法》。
葉老先生:支持城建，我搬了7次家
今年68歲的居民葉先生，自22歲那年起他就圍繞荔灣搬了7次家，都是支持廣州城市建設(shè)。他說(shuō):“我這一輩子都是在支持城市建設(shè)的不斷搬遷中度過(guò)的。”
從漿欄路到上九路，再?gòu)纳暇怕返蕉鄬毬罚缓笫菂补鹇�、寶華路、帶河路。原來(lái)的搬遷理由是建設(shè)需要、公房置換、單位福利分房、自購(gòu)商品房；而到眼下，即將面臨拆遷的理由，居然是一棟并不破舊的房子面臨“危房改造計(jì)劃”。
“7次搬遷我都能繼續(xù)在荔灣，如果可以選擇，我希望可以一直留在荔灣�！泵鎸�(duì)這次的危房改造，葉先生無(wú)奈地表示這次也許就真的被逼得要離開(kāi)荔灣了。
麥阿姨:如果提供合適的房子，我們當(dāng)然搬
一間平常的56平方米的房子，對(duì)一家5口來(lái)說(shuō)或許并不是非常的寬敞。但是麥阿姨卻對(duì)自家那56平米的房子相當(dāng)?shù)臐M(mǎn)意，她說(shuō)，我們家住在3樓，樓高也有3.9米，足夠搭建一層復(fù)樓，我們夫妻倆和兒子、媳婦、女兒5口人住在一起也很寬敞，而且光線(xiàn)充足。
麥阿姨覺(jué)得政府的貨幣補(bǔ)償不足以在附近買(mǎi)一套同樣寬敞舒適的房子，而且買(mǎi)房子很麻煩、很費(fèi)精力，還怕遇到騙子中介。另一方面，政府提供的限價(jià)房都在金沙洲和科學(xué)城，她說(shuō):“我們對(duì)這里很熟悉，工作也在附近，生活等各方面也都非常的方便，不想搬到那么遠(yuǎn)的地方。”
“我們也不是故意要阻礙政府的城市建設(shè)，如果提供合適的房子，我們當(dāng)然會(huì)搬�！丙湴⒁虩o(wú)奈地說(shuō)。
麥阿姨說(shuō):“按照《廣東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條的規(guī)定，‘房屋所有權(quán)人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人可按下列標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償:拆除房屋中的技術(shù)層(含夾層、閣樓)，層高超過(guò)2.2米，樓底高度不少于2.4米的，可計(jì)算產(chǎn)權(quán)面積，按1∶1的比例調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積；經(jīng)報(bào)建批準(zhǔn)的技術(shù)層，層高不足2.2米的，按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所評(píng)定的殘值補(bǔ)償。’所以，沒(méi)有理由補(bǔ)償那么少�！�
拆遷辦:一問(wèn)三不知
2008年4月25日，記者帶著疑問(wèn)來(lái)到寶慶新中約43號(hào)——恩寧路連片危破房改造拆遷項(xiàng)目A1標(biāo)段現(xiàn)場(chǎng)辦公室，工作人員卻說(shuō):“我們不清楚情況，只是按上級(jí)指示辦事，你們到逢源路83號(hào)的拆遷辦去了解情況吧�！�
接著，記者又來(lái)到了位于逢源路83號(hào)辦公大樓，大樓正面上書(shū)“廣州市某某房地產(chǎn)總公司”，在二樓我們找到“廣州市荔灣區(qū)連片危破房改造項(xiàng)目辦公室”。
綜合部的蔣副主任說(shuō)不清楚具體情況，拒絕記者向拆遷辦的工作人員咨詢(xún)。
記者再次來(lái)到廣州市荔灣區(qū)連片危破房改造項(xiàng)目辦公室，拆遷部門(mén)人員卻說(shuō)，綜合部才是對(duì)外機(jī)構(gòu)，我們要經(jīng)過(guò)他們才能接受的采訪(fǎng)。下午兩點(diǎn)，記者再次到綜合部，工作人員先說(shuō)，“某副主任今天休息�！庇终f(shuō)“所有負(fù)責(zé)人都外出了”。
與此同時(shí)，記者聯(lián)系上了荔灣區(qū)相關(guān)宣傳部門(mén)的工作人員，希望對(duì)該區(qū)房管部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)采訪(fǎng)進(jìn)行。工作人員要求記者聯(lián)系宣傳部門(mén)某科長(zhǎng)，因?yàn)椤八私馇闆r”。記者根據(jù)其提供的聯(lián)系方式，撥通了該科長(zhǎng)的電話(huà)，一個(gè)是空號(hào)，一個(gè)對(duì)方說(shuō):“打錯(cuò)了�！焙笤偬峁┝嗽摽崎L(zhǎng)的電話(huà)，該科長(zhǎng)以“連片危破房改造項(xiàng)目辦公室更清楚情況”為由，要求記者再聯(lián)系該辦公室，而他所提供的相關(guān)負(fù)責(zé)人的電話(huà)卻一直無(wú)人接聽(tīng)。
從去年底開(kāi)始，記者也試圖直接向該區(qū)房管、規(guī)劃部門(mén)了解這項(xiàng)拆遷行為，均未獲準(zhǔn)。該樓居民也多次向上述部門(mén)詢(xún)問(wèn)該樓的拆遷規(guī)劃、用途等，也一無(wú)所獲。
專(zhuān)家視點(diǎn)
拆遷《條例》《辦法》被指違憲
以城市改造為目的民生利益靠邊站
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》分別于2001年11月1日、2004年4月1日起施行。從上述條例與辦法公布之日起，就不斷遭受社會(huì)各界的質(zhì)疑與批評(píng)。由于是《物權(quán)法》實(shí)施前的行政法規(guī)，曾一度被指“違憲”。
廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)委員會(huì)主任許奮飛指出“《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》完全以城市改造為目的，民生利益靠邊站，不符合憲法原則�！�
知名律師朱永平指出，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)前后，各界人士對(duì)此進(jìn)行了批評(píng)，甚至要對(duì)它進(jìn)行違憲調(diào)查，當(dāng)時(shí)主要在于《物權(quán)法》尚未出臺(tái)。2007年10月1日，《物權(quán)法》實(shí)施后，“這些條例和辦法，具體分析其某些條款和實(shí)施中出現(xiàn)的問(wèn)題，可以肯定的是，它們與《物權(quán)法》有諸多不相容的地方。
政府部門(mén)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又做裁判員
在《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》中，第十六條規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決�！�
大家注意，拆遷由房管部門(mén)許可，和業(yè)主達(dá)不成協(xié)議的，還由房管部門(mén)裁決。房管部門(mén)既是運(yùn)動(dòng)員又做裁判員，那么結(jié)局是什么不言而喻�！段餀�(quán)法》中明確的對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)從何談起？
訴訟不停止拆遷贏了官司也沒(méi)用
《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行�！�
這也就是說(shuō)，即便是業(yè)主的官司勝利了，業(yè)主的物權(quán)也保不住。而《物權(quán)法》有明確規(guī)定要求保護(hù)業(yè)主的物權(quán)，并給與被拆遷人以合理的補(bǔ)償。
拆遷前應(yīng)先聽(tīng)證征求意見(jiàn)
本案中，居民反映相關(guān)部門(mén)沒(méi)有公開(kāi)規(guī)劃等信息，實(shí)際上，居民有知情權(quán)去了解相關(guān)的情況，而政府也有義務(wù)向居民公開(kāi)拆遷規(guī)劃、目的、用途和危房鑒定等信息。
很多時(shí)候，政府先發(fā)出了拆遷公告，然后再與被拆遷居民進(jìn)行協(xié)商，而沒(méi)有在一開(kāi)始就舉行聽(tīng)證會(huì)，就是否應(yīng)該拆遷與拆遷后怎樣補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題來(lái)征求居民的意見(jiàn)。可以說(shuō)，這是對(duì)《物權(quán)法》的漠視態(tài)度。
在這樣的情況下，居民可以向規(guī)劃局、房管局等部門(mén)提出要求，公開(kāi)相關(guān)信息。但更重要的還是考慮下一步，那么下一步就是進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)商，居民應(yīng)該做好這方面的準(zhǔn)備。
廣州大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)劉興桂教授也認(rèn)為，房屋拆遷原則上都需要舉行聽(tīng)證會(huì)，征求被拆遷居民的意見(jiàn)，而且政府應(yīng)當(dāng)向居民公開(kāi)整體規(guī)劃、拆遷依據(jù)、拆遷目的等信息。而這棟樓被列入了危房改造范圍，那么相關(guān)部門(mén)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行危房鑒定，并向居民公開(kāi)鑒定依據(jù)和結(jié)果。政府不能隨便想拆就拆。
補(bǔ)償方式金額應(yīng)協(xié)商決定
朱永平說(shuō)，《物權(quán)法》也規(guī)定:“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”
可見(jiàn)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠淼难a(bǔ)償，補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額需要政府和被拆遷居民雙方進(jìn)行協(xié)商決定。在補(bǔ)償金額上，一般是根據(jù)建筑的樓齡等具體狀況和周邊地區(qū)的平均地價(jià)等來(lái)確定。政府與居民兩者之間就會(huì)存在一定的差距，區(qū)政府、街道辦等部門(mén)就要組織與居民進(jìn)行協(xié)商，在雙方達(dá)成協(xié)議后，才能實(shí)施拆遷工作。
廣東中澤律師事務(wù)所周玉忠律師說(shuō)，與出臺(tái)前后的熱熱鬧鬧相比，《物權(quán)法》七個(gè)多月的實(shí)施過(guò)程卻平靜得多。人們發(fā)現(xiàn)，《物權(quán)法》對(duì)于人們的維權(quán)幫助并不像之前想象般大。
因?yàn)楝F(xiàn)行拆遷法規(guī)在實(shí)體上和程序上的固有缺陷:政府介入太深、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)陳舊、博弈機(jī)制失衡，拆遷往往意味著自身物權(quán)的受損。建立一個(gè)讓被拆遷人可以自由平等參與，并可以順利獲得相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償安置的科學(xué)拆遷管理機(jī)制，是迫在眉睫的重大任務(wù)。平等協(xié)商應(yīng)當(dāng)成為解決拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕绞健?
拆遷規(guī)劃不公開(kāi)有違《政府信息公開(kāi)條例》
周玉忠還認(rèn)為，取得用地規(guī)劃許可證是獲得拆遷許可的必備文件之一。若未取得規(guī)劃用地許可而頒發(fā)了拆遷許可證，無(wú)疑屬于違法行政；政府的用地規(guī)劃許可，應(yīng)該公開(kāi)，而拒絕公開(kāi)，則違背了今年5月1日起實(shí)施的《政府信息公開(kāi)條例》的相關(guān)規(guī)定。
