2010價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：土地使用權(quán)價(jià)格鑒證(1)

(3)出讓土地使用權(quán)(p67)

　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資的權(quán)利。

　　集體土地經(jīng)過依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，土地的使用權(quán)才可以有償出讓。

　　使用權(quán)出讓，可以采用白面、招標(biāo)或雙方協(xié)議等方式

　　土地使有權(quán)高出讓年限：

　　a居住用地70年

　　b工業(yè)用地50年

　　c科教文衛(wèi)體50年

　　d商業(yè)、旅游、娛樂40年

　　e綜合或其他50年

　　4、土地使用權(quán)價(jià)格的特點(diǎn)

　　(1)不由生產(chǎn)成本決定

　　(2)由土地的需求決定

　　(3)明顯的區(qū)域性，不同地段的土地使用權(quán)價(jià)格相差巨大，是由級(jí)差地租形成的

　　(4)價(jià)格的上漲性

　　5、影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素

　　一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素

　　一般因素

　　(1)行政因素——國家干預(yù)

　　土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更

　　(2)社會(huì)因素

　　政治安定狀況、治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

　　(3)經(jīng)濟(jì)因素

　　a經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度

　　b居民收入水平

　　c價(jià)格水平的變動(dòng)

　　d儲(chǔ)蓄投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平

　　(4)其他因素：人口、心理、國際