房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論習(xí)題——答案詳解(6)

第49題
試題答案：BCE
知識(shí)點(diǎn)：
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) ☆☆☆☆考點(diǎn)3：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式；
1．無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式。無(wú)店鋪形式是指不設(shè)立連鎖店。在一般情況下，綜合性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（特別是從事增量房地產(chǎn)市場(chǎng)代理的機(jī)構(gòu)）往往采取這種形式，除了派往開(kāi)發(fā)商處的銷(xiāo)售人員，所有員工在同一辦公場(chǎng)所內(nèi)辦公。
目前，隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)還出現(xiàn)了一個(gè)新的經(jīng)營(yíng)模式--由一家房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站聯(lián)合眾多中小房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)乃至大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而組成的網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營(yíng)模式，聯(lián)盟內(nèi)的各成員機(jī)構(gòu)可通過(guò)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站來(lái)承接、開(kāi)展業(yè)務(wù)。
2．直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式。即由同一公司所有，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)（CIS），實(shí)行集中采購(gòu)和銷(xiāo)售，由兩個(gè)或兩個(gè)以上連鎖分店組成的一種形式。其目的是獲得更多的信息資源，以規(guī)模化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)運(yùn)用成本的降低，使企業(yè)可以通過(guò)統(tǒng)一的信息管理、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化管理和統(tǒng)一的廣告宣傳形成規(guī)模效益。
3．特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式。特許經(jīng)營(yíng)源起于美國(guó)，是指特許者將自己所擁有的商標(biāo)（包括服務(wù)商標(biāo)）、商號(hào)、產(chǎn)品、專(zhuān)利和專(zhuān)有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式等以特許經(jīng)營(yíng)合同的形式授予被特許者使用。
第50題
試題答案：ABCD
知識(shí)點(diǎn)：
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) ☆☆☆考點(diǎn)4：特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式；
被特許者按合同規(guī)定，在特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并向特許者支付相應(yīng)的費(fèi)用。這種經(jīng)營(yíng)模式現(xiàn)已在包括餐飲業(yè)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)中介等多個(gè)行業(yè)中得到廣泛應(yīng)用。如在美國(guó)，特許經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為發(fā)展最快和滲透性的商業(yè)模式，其中零售業(yè)中有40%～50%的銷(xiāo)售額來(lái)源于特許經(jīng)營(yíng)商。特許經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)中介行業(yè)中的應(yīng)用也是相當(dāng)廣泛的。
特許經(jīng)營(yíng)具有以下4個(gè)共同特點(diǎn)：
1．（法人）對(duì)商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)特概念、專(zhuān)利、經(jīng)營(yíng)訣竅等擁有所有權(quán)；
2．權(quán)利所有者授權(quán)其他人使用上述權(quán)利；
3．在授權(quán)合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導(dǎo)受許人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
4．受許人需要支付權(quán)利使用費(fèi)和其他費(fèi)用。
第51題
試題答案：ABC
知識(shí)點(diǎn)：
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) ☆☆考點(diǎn)12：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員管理的主要內(nèi)容；
1．訓(xùn)練。講授、案例討論、實(shí)戰(zhàn)模擬（產(chǎn)品知識(shí)、市場(chǎng)知識(shí)、公司政策和營(yíng)業(yè)方針、營(yíng)銷(xiāo)技巧），具體內(nèi)容下表。
2．評(píng)估。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)可從職業(yè)道德、心理素質(zhì)、禮儀修養(yǎng)、知識(shí)結(jié)構(gòu)和職業(yè)技能這幾個(gè)方面來(lái)制定。
3．報(bào)酬。報(bào)酬制度的原則、報(bào)酬給付方式（固定薪金制、傭金制、混合制）。
4．激勵(lì)。尊重，機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)務(wù)人員的尊重與重視，配上原有合理的獎(jiǎng)懲與升遷制度，能使得員工有充分的歸屬感；業(yè)務(wù)主管的領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)主管引導(dǎo)部署的態(tài)度與方法，能直接影響員工的流動(dòng)率。
第52題
試題答案：ACE
知識(shí)點(diǎn)：
第四章 房地產(chǎn)交易流程與合同 ☆☆☆☆考點(diǎn)15：房地產(chǎn)抵押合同的特征；
1．房地產(chǎn)抵押合同是從合同。
2．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。
3．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)�但其轉(zhuǎn)讓時(shí)連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。
4．房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。
5．房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性。
6．抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。
處分抵押物可選擇拍賣(mài)、變賣(mài)或者折價(jià)方式處分。
第53題
試題答案：ABCD
知識(shí)點(diǎn)：
第五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) ☆☆☆☆☆考點(diǎn)4：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程；
房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的類(lèi)型眾多，但其基本業(yè)務(wù)流程具有共性。主要包括以下環(huán)節(jié)：
1．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開(kāi)拓
由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，如何開(kāi)拓業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取客戶(hù)是房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開(kāi)展的前提。
2．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談
當(dāng)委托人已有初步委托意向時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時(shí)先要傾聽(tīng)客戶(hù)的陳述，充分了解客戶(hù)意圖與要求，同時(shí)衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對(duì)委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時(shí)，還必須確認(rèn)其具有完全民事行為能力。因此，要查驗(yàn)委托人的有關(guān)證件，如個(gè)人身份證、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。對(duì)賣(mài)方代理要查清委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及信譽(yù)。第三，要向客戶(hù)告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的其他事項(xiàng)。最后，就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的代理合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶(hù)進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成委托意向。
3．房地產(chǎn)查驗(yàn)
(1)委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況：
①權(quán)屬的類(lèi)別與范圍；
②房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定情況；
③環(huán)境狀況。
(2)房地產(chǎn)查驗(yàn)的基本途徑：
①文字資料了解；
②現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看；
③向有關(guān)人員了解。
4．簽訂房地產(chǎn)代理合同
為保護(hù)自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受委托人委托后應(yīng)與委托方簽訂書(shū)面的房地產(chǎn)代理合同。
5．信息收集與傳播
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受理了委托代理業(yè)務(wù)后，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)注意收集權(quán)以下三方面的信息：
(1)標(biāo)的物業(yè)信息；
(2)與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息；
(3)委托方信息。
6．方案設(shè)計(jì)與推廣
目前這一環(huán)節(jié)主要在商品房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)中存在。
7．買(mǎi)方或承租方看房
8．房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂
9．房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理
10．房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）
11．房地產(chǎn)交驗(yàn)
房地產(chǎn)交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過(guò)程中很容易暴露問(wèn)題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。
12．傭金結(jié)算
13．售后服務(wù)
售后服務(wù)的內(nèi)容可包括三個(gè)主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買(mǎi)方代理時(shí)為買(mǎi)方進(jìn)一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)；第二是改進(jìn)服務(wù)，即了解客戶(hù)對(duì)本次交易的滿(mǎn)意程度，對(duì)客戶(hù)感到不滿(mǎn)意的環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的補(bǔ)救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶(hù)是否有新的需求意向，并提供針對(duì)性的服務(wù)。
第54題
試題答案：ABE
知識(shí)點(diǎn)：
第五章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) ☆☆☆☆☆考點(diǎn)4：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程；
房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的類(lèi)型眾多，但其基本業(yè)務(wù)流程具有共性。主要包括以下環(huán)節(jié)：
1．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開(kāi)拓
由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，如何開(kāi)拓業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取客戶(hù)是房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開(kāi)展的前提。
2．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談
當(dāng)委托人已有初步委托意向時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時(shí)先要傾聽(tīng)客戶(hù)的陳述，充分了解客戶(hù)意圖與要求，同時(shí)衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對(duì)委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時(shí)，還必須確認(rèn)其具有完全民事行為能力。因此，要查驗(yàn)委托人的有關(guān)證件，如個(gè)人身份證、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。對(duì)賣(mài)方代理要查清委托房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料。此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及信譽(yù)。第三，要向客戶(hù)告知房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、資格、代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的其他事項(xiàng)。最后，就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的代理合同文本內(nèi)容等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶(hù)進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成委托意向。
3．房地產(chǎn)查驗(yàn)
(1)委托房地產(chǎn)的權(quán)屬情況：
①權(quán)屬的類(lèi)別與范圍；
②房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定情況；
③環(huán)境狀況。
(2)房地產(chǎn)查驗(yàn)的基本途徑：
①文字資料了解；
②現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看；
③向有關(guān)人員了解。
4．簽訂房地產(chǎn)代理合同
為保護(hù)自身權(quán)益，避免糾紛發(fā)生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受委托人委托后應(yīng)與委托方簽訂書(shū)面的房地產(chǎn)代理合同。
5．信息收集與傳播
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受理了委托代理業(yè)務(wù)后，負(fù)責(zé)具體執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)注意收集權(quán)以下三方面的信息：
(1)標(biāo)的物業(yè)信息；
(2)與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息；
(3)委托方信息。
6．方案設(shè)計(jì)與推廣
目前這一環(huán)節(jié)主要在商品房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)中存在。
7．買(mǎi)方或承租方看房
8．房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂
9．房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理
10．房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）
11．房地產(chǎn)交驗(yàn)
房地產(chǎn)交驗(yàn)是房地產(chǎn)交易過(guò)程中很容易暴露問(wèn)題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。
12．傭金結(jié)算
13．售后服務(wù)
售后服務(wù)的內(nèi)容可包括三個(gè)主要方面：第一是延伸服務(wù)，如作為買(mǎi)方代理時(shí)為買(mǎi)方進(jìn)一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)；第二是改進(jìn)服務(wù)，即了解客戶(hù)對(duì)本次交易的滿(mǎn)意程度，對(duì)客戶(hù)感到不滿(mǎn)意的環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的補(bǔ)救；第三是跟蹤服務(wù)，即了解客戶(hù)是否有新的需求意向，并提供針對(duì)性的服務(wù)。
第55題
試題答案：ABDE
知識(shí)點(diǎn)：
第六章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) ☆☆☆☆考點(diǎn)1：房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的主要類(lèi)型；
房地產(chǎn)居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。
房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的范圍相當(dāng)廣泛，幾乎可以涉及房地產(chǎn)交易的各種類(lèi)型，但最主要的房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間和房地產(chǎn)租賃居間。
1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使轉(zhuǎn)讓方和受讓方達(dá)成交易而向雙方提供信息和機(jī)會(huì)的居間業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)讓包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、遺贈(zèng)等，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)主要是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)可分為新建商品房期房買(mǎi)賣(mài)和現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)、二手房的買(mǎi)賣(mài)。目前房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間業(yè)務(wù)以二手房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間業(yè)務(wù)為主。
2．房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)
房地產(chǎn)租賃居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使承租方和出租方達(dá)成租賃交易而向雙方提供信息和機(jī)會(huì)的居間業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)租賃主要包括：新建商品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。當(dāng)前房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)主要還是存量房屋出租居間。
第56題
試題答案：ABE
知識(shí)點(diǎn)：
第六章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) ☆☆☆考點(diǎn)5：房地產(chǎn)居間合同條款；
房地產(chǎn)居間合同一般要包括以下主要條款：
1．委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買(mǎi)入、承租方）三者的姓名或名稱(chēng)、住所。
2．居間房地產(chǎn)的坐落與情況；
3．委托事項(xiàng)；
4．傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款；
5．合同在履行中的變更及處理；
6．違約責(zé)任；
7．爭(zhēng)議解決的處理辦法；
8．其他補(bǔ)充條款。
第57題
試題答案：ACE
知識(shí)點(diǎn)：
第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)其他業(yè)務(wù) ☆☆考點(diǎn)9：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦房地產(chǎn)抵押登記時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題；
1．有營(yíng)業(yè)期限的抵押人，其設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)營(yíng)業(yè)期限；
2．抵押物的土地使用權(quán)有年限的，其設(shè)定的抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)的年限；