商品房專項(xiàng)維修資金俗稱“房屋的養(yǎng)老金”，自2002年5月開(kāi)始，南通市為了確保商品房及時(shí)建立起完整的“首期維修資金”，保障房屋的售后維修不脫節(jié)，實(shí)行的歸集方式是由開(kāi)發(fā)單位在辦理商品房產(chǎn)權(quán)注冊(cè)登記前先行一次性墊付，歸集在南通市房管局財(cái)政監(jiān)管的專項(xiàng)帳戶上，之后再向購(gòu)房者收取。集中歸集的這筆商品房專項(xiàng)維修資金分別歸屬于各個(gè)商品房物業(yè)項(xiàng)目的全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修。由于維修資金用完之后還需“續(xù)籌”，因此歸集到專戶上的資金只是“商品房屋的第一筆養(yǎng)老金”，可以預(yù)測(cè)的是“續(xù)籌”工作難度將會(huì)很大，所以延長(zhǎng)“第一筆養(yǎng)老金”的使用壽命是大家的共同心愿。近年來(lái)已經(jīng)到了維修資金普遍使用階段，南通市房管局不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極創(chuàng)新，采取了一系列措施，尤其是2007年出臺(tái)了審計(jì)措施和社區(qū)監(jiān)督的做法，確保了業(yè)主的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備得到及時(shí)修繕與維護(hù)，又監(jiān)督了資金合法、合理地使用。

準(zhǔn)確定位，維護(hù)物權(quán)，建立規(guī)章制度

2003年國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布，明確規(guī)定“專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定”，但是該辦法幾經(jīng)修改，直到2008年2月1日才開(kāi)始正式實(shí)施。在此之前，可以說(shuō)有關(guān)維修資金使用管理的上位法一直不健全。為了切實(shí)保管好業(yè)主的維修資金，保證業(yè)主要求使用資金的渠道通暢，2007年1月，南通市房產(chǎn)管理局根據(jù)實(shí)際工作的需要，研究出臺(tái)了《南通市市區(qū)房屋專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管操作規(guī)程》，從維護(hù)業(yè)主權(quán)|考試大|利出發(fā)，準(zhǔn)確定位業(yè)主的所有權(quán)地位，操作規(guī)程貫徹了業(yè)主的決策權(quán)和業(yè)主委員會(huì)的審批權(quán)，政府部門(mén)發(fā)揮的是監(jiān)督作用，并隨時(shí)向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提供賬目核對(duì)服務(wù)，從而在制度上保證了維修資金的業(yè)主所有權(quán)不受侵害、使用通暢和政府監(jiān)管的及時(shí)有效。

設(shè)計(jì)流程，規(guī)范操作，資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢

南通市的商品房專項(xiàng)維修資金使用是近兩三年才開(kāi)始的，通過(guò)不斷總結(jié)，不斷完善，本著“資金使用順暢、操作嚴(yán)格簡(jiǎn)便、監(jiān)督合理有效”的原則，市房管局設(shè)計(jì)了合理的維修資金使用的流程，對(duì)涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修，需動(dòng)用專項(xiàng)維修資金時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，由業(yè)主委員會(huì)（或委托物業(yè)服務(wù)公司）公開(kāi)選擇維修施工企業(yè)，簽訂維修施工合同后進(jìn)行維修，施工企業(yè)（資金使用單位）提取資金時(shí)填寫(xiě)《南通市市區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用審批表》，經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)審批后，市房管局相關(guān)部門(mén)與分管領(lǐng)導(dǎo)核對(duì)監(jiān)督。2007年內(nèi)，南通市共使用維修資金300余萬(wàn)元，均做到了嚴(yán)格把關(guān)，規(guī)范操作，維修及時(shí)完成，資金及時(shí)劃撥。

創(chuàng)新措施，審計(jì)監(jiān)督，規(guī)范各方行為

為了幫助業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)管理好維修資金這筆財(cái)產(chǎn)，考慮到部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、資金使用單位對(duì)施工單位的決算資料審查存在專業(yè)知識(shí)缺乏等困難，南通市房管局創(chuàng)新了“審計(jì)措施”：即一次動(dòng)用維修資金超過(guò)5000元（含5000元）的，提取資金時(shí)需提交有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所（或?qū)徲?jì)部門(mén)）出具的施工決算審計(jì)報(bào)告。這一舉措表面上增加了操作工作量，起初有的業(yè)主委員會(huì)還不太理解，但是從實(shí)際運(yùn)作近1年來(lái)的效果看，不僅為業(yè)主省了錢(qián)，還通過(guò)審計(jì)方式，規(guī)范了各方操作主體的行為，提高了他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)和政策水平，使廣大業(yè)主相當(dāng)滿意。2007年內(nèi)使用的300余萬(wàn)元維修資金中，190余萬(wàn)元通過(guò)審計(jì)單位進(jìn)行了核查，審計(jì)核減數(shù)18萬(wàn)元，占送審數(shù)額的9%，占全年使用維修資金的7%，切實(shí)維護(hù)了廣大業(yè)主的利益。雖然這一措施為業(yè)主節(jié)省了不少資金，但在開(kāi)始階段也遇到了一些障礙，必須耐心進(jìn)行輸導(dǎo)解決。

首先，在業(yè)主方面，必須得到他們的理解和支持。業(yè)主主要擔(dān)心審計(jì)下來(lái)工程款沒(méi)有核減多少，反而增加了他們的審計(jì)費(fèi)用。通過(guò)大量的說(shuō)服、解釋工作，我們把審計(jì)的工作流程、采取的方法方式、參考的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、咨詢的質(zhì)量控制流程說(shuō)給業(yè)主聽(tīng)、拿給業(yè)主看，打消了業(yè)主的顧慮，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到審計(jì)工作的必要性和有效性。

其次，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，要化解他們的牢騷。物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往認(rèn)為審計(jì)的程序煩瑣，準(zhǔn)備資料繁多。我們就從維修工程經(jīng)過(guò)審計(jì)后對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么益處、對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身做大做強(qiáng)有什么幫助等方面和企業(yè)老總進(jìn)行探討，從為業(yè)主服務(wù)的角度分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣才能得到業(yè)主的信賴。在審計(jì)過(guò)程中，還要注意引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何進(jìn)行前期的規(guī)范操作，如何收集、準(zhǔn)備材料，以免有所遺漏。

再次，在施工單位方面，要排除他們的抵觸情緒。有些施工單位最怕的就是規(guī)范，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為規(guī)范會(huì)使利潤(rùn)空間縮小，同時(shí)還要增加人力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，做好預(yù)（決）算等等。我們積極引導(dǎo)施工單位樹(shù)立正確的企業(yè)發(fā)展觀，即通過(guò)規(guī)范的企業(yè)行為建立品牌，通過(guò)良好的品牌贏得市場(chǎng)，而審計(jì)工作正是幫助施工企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的重要途徑。

尊重業(yè)主，依靠社區(qū)，建立監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)

《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修�！币虼�，要在維修資金使用監(jiān)管中深入貫徹這一法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)審批維修資金要明確“本次維修資金使用計(jì)劃為業(yè)主大會(huì)作出的決定，已經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意�！蔽唇�立業(yè)主委員會(huì)的，原則上不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，如確實(shí)需要?jiǎng)佑茫瑒t由物業(yè)項(xiàng)目所持投票權(quán)2/3以上的業(yè)主簽署書(shū)面同意意見(jiàn)（書(shū)面同意意見(jiàn)上要明確表示維修內(nèi)容和動(dòng)用維修資金數(shù)額），并經(jīng)屬地社區(qū)居委會(huì)見(jiàn)證蓋章。南通市在實(shí)際操作中，對(duì)于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的區(qū)域，均要求2/3以上的業(yè)主書(shū)面簽署同意意見(jiàn)，社區(qū)見(jiàn)證，并在物業(yè)區(qū)域主要出入口處公示7天，并拍照留存。這一措施得到了各社區(qū)居委員會(huì)和社會(huì)各界的大力支持和有效監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)了業(yè)主的物權(quán)。

維修資金是屬于物業(yè)項(xiàng)目全體業(yè)主的一個(gè)物權(quán)，業(yè)主作為決策者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真使用好、管理好這筆財(cái)產(chǎn)，作為物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)的房產(chǎn)管理局要發(fā)揮好監(jiān)督作用和引導(dǎo)作用。國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部新近出臺(tái)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》于2008年2月1日實(shí)施之后，相信一定會(huì)促進(jìn)維修資金的管理使用更加完善、更加規(guī)范。