第一章 總則
第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保障招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《鄭州市物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理進行的招標(biāo)投標(biāo)活動，適用本辦法。
第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理；縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門按照職權(quán)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理和協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。
市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。
第五條 總建筑面積在三萬平方米以上的多層建筑和總建筑面積在一萬平方米以上的高層建筑，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
投標(biāo)人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，未成立業(yè)主大會的，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以采取協(xié)議方式續(xù)約。
第六條 鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會和其他非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第七條 任何單位和個人不得將應(yīng)當(dāng)進行招標(biāo)的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。
建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，不得在建設(shè)項目前期宣傳資料中顯示任何有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息。
第二章 招標(biāo)
第八條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會或業(yè)主。
尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，建設(shè)單位是招標(biāo)人。
已成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，業(yè)主大會是招標(biāo)人。
非出售的物業(yè)項目，業(yè)主是招標(biāo)人。
第九條 招標(biāo)人可以委托依法成立的招標(biāo)代理機構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人）辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實施招標(biāo)活動的，也可以自行招標(biāo)。
第十條 招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在鄭州市區(qū)內(nèi)發(fā)行的主要報刊和鄭州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)等媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。招標(biāo)人要求繳納投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明。
招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向不少于3家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。
第十一條 招標(biāo)人招標(biāo)前應(yīng)當(dāng)編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件示范文本由市房地產(chǎn)行政主管部門印制。
第十二條 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)當(dāng)提交以下資料：
�。ㄒ唬多嵵菔形飿I(yè)管理項目招標(biāo)備案登記表》；
�。ǘ┱袠�(biāo)決議；
�。ㄈ┱袠�(biāo)公告或招標(biāo)邀請書；
�。ㄋ模┱袠�(biāo)文件；
（五）土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖；
�。┲匦逻x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供原物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會決議；
�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理用房證明材料；
�。ò耍⿷�(yīng)當(dāng)提交的其他材料。
第十三條 符合招標(biāo)公告要求或投標(biāo)資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人超過5個時，招標(biāo)人可以從中隨機選取5個投標(biāo)申請人。
第十四條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。若招標(biāo)人對投標(biāo)人提出疑問的澄清內(nèi)容造成招標(biāo)文件的實質(zhì)性修改，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)以書面形式通知所有投標(biāo)人。
招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前15日以書面形式告知所有投標(biāo)人。逾期通知的，投標(biāo)文件送達(dá)截止日期順延。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第十五條 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，投標(biāo)報名的時間自招標(biāo)公告發(fā)布之日起至投標(biāo)報名截止之日止，不得少于5個工作日。招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。
第十六條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況；不得在確定中標(biāo)人前與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。
第十七條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作：
�。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30日完成；
�。ǘ╊A(yù)售商品房項目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成；
�。ㄋ模┲匦逻x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項目在原物業(yè)服務(wù)合同期滿或解除前。
第三章 投標(biāo)
第十八條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件包括以下內(nèi)容：
（一）投標(biāo)函；
�。ǘ╉椖康氖罩ьA(yù)算和投標(biāo)報價；
（三）屬于前期物業(yè)管理項目的，應(yīng)當(dāng)說明前期介入的時間、方式、人員、費用報價等情況；
�。ㄋ模┱袠�(biāo)文件要求提供的其他材料。
投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將專項服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)或聘請物業(yè)管理顧問協(xié)助管理的，應(yīng)當(dāng)進行說明。
第十九條 投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前10日內(nèi)以書面形式向招標(biāo)人提出。
第二十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封后送達(dá)招標(biāo)文件要求的指定地點。
招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件，開標(biāo)前不得開啟投標(biāo)文件。
第二十一條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤銷已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并按照本辦法第二十條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。
第二十二條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得串通投標(biāo)、損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
第二十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時間、開標(biāo)地點公開開標(biāo)。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)單位指定工作人員記錄，并存檔備查。
第二十四條 評標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評標(biāo)專家組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。其成員組成為5人及以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理評標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的五分之四。
評標(biāo)委員會的專家成員，由招標(biāo)人在開標(biāo)前24小時內(nèi)，從市房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。同時，至少確定2名后備人選。
評標(biāo)委員會成員名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密。
第二十五條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁Ｊ煜矣嘘P(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)知識，身體健康，清正廉潔的下列人員可以入選專家?guī)欤?br>
�。ㄒ唬┤〉媒�(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿8年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米；
�。ǘ┤〉媒�(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿6年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米；
（三）取得經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位、碩士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，從事物業(yè)管理工作滿4年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米；
（四）取得經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科以上學(xué)歷，在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)雜志上發(fā)表過學(xué)術(shù)論文，對物業(yè)管理有一定研究，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，工作滿10年的；
�。ㄎ澹⿵氖码姎庵悄芑�、工程類的高級工程師及工作滿十年并持有工程師資格。
第二十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每年對其評標(biāo)能力、廉潔公正等情況進行綜合考評，即時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標(biāo)專家資格。
第二十七條 與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得擔(dān)任評標(biāo)委員會委員，投標(biāo)人認(rèn)為評標(biāo)委員會成員中需要回避的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場提出申請，并說明理由。
第二十八條 評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對投標(biāo)文件進行獨立、客觀、公正的評審，并對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。
第二十九條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件中規(guī)定的廢標(biāo)情形對投標(biāo)文件進行審核，符合廢標(biāo)情形的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場記錄，并由評標(biāo)委員會成員和投標(biāo)人簽字確認(rèn)。
第三十條 評標(biāo)委員會根據(jù)招標(biāo)文件的要求確定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足3個使投標(biāo)明顯缺乏競爭的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。
招標(biāo)人重新招標(biāo)的，可以取消被確定為廢標(biāo)的投標(biāo)人重新投標(biāo)的資格。
第三十一條 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人簡要通報評標(biāo)情況，并向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告。
評標(biāo)委員會對同一招標(biāo)項目只能作出一種評標(biāo)結(jié)論。評標(biāo)委員會成員對評標(biāo)結(jié)論有異議的，應(yīng)當(dāng)投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。不同意見經(jīng)本人簽名后以書面形式連同評標(biāo)報告一并提交招標(biāo)人。
第三十二條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照得分從高到低的順序推薦3名中標(biāo)候選人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，并發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)人無正當(dāng)理由放棄中標(biāo)項目的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠信檔案。
第三十三條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門提交以下中標(biāo)備案資料：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理招投標(biāo)活動記錄；
（二）評標(biāo)報告；
�。ㄈ┲袠�(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；
（四）物業(yè)服務(wù)合同；
（五）其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。
第五章 責(zé)任追究
第三十五條 應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定給予行政處罰。
第三十六條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門工作人員在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理工作中，有下列行為之一的，由其所在單位或有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違反規(guī)定批準(zhǔn)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
�。ǘ┬孤对u標(biāo)專家名單的；
�。ㄈ⿲εe報、投訴的物業(yè)管理招標(biāo)違法行為不予查處或者查處不力的；
�。ㄋ模┯衅渌麨E用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。
第三十七條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，可以向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。
投標(biāo)人有惡意串標(biāo)、陪標(biāo)或者其他不良行為的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠信檔案。
第六章 附則
第三十八條 本辦法自二○○九年二月十日起施行。
第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保障招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《鄭州市物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理進行的招標(biāo)投標(biāo)活動，適用本辦法。
第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理；縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門按照職權(quán)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理和協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。
市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。
第五條 總建筑面積在三萬平方米以上的多層建筑和總建筑面積在一萬平方米以上的高層建筑，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
投標(biāo)人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，未成立業(yè)主大會的，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以采取協(xié)議方式續(xù)約。
第六條 鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會和其他非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第七條 任何單位和個人不得將應(yīng)當(dāng)進行招標(biāo)的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。
建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，不得在建設(shè)項目前期宣傳資料中顯示任何有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息。
第二章 招標(biāo)
第八條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會或業(yè)主。
尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，建設(shè)單位是招標(biāo)人。
已成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，業(yè)主大會是招標(biāo)人。
非出售的物業(yè)項目，業(yè)主是招標(biāo)人。
第九條 招標(biāo)人可以委托依法成立的招標(biāo)代理機構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人）辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實施招標(biāo)活動的，也可以自行招標(biāo)。
第十條 招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在鄭州市區(qū)內(nèi)發(fā)行的主要報刊和鄭州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)等媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。招標(biāo)人要求繳納投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明。
招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向不少于3家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。
第十一條 招標(biāo)人招標(biāo)前應(yīng)當(dāng)編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件示范文本由市房地產(chǎn)行政主管部門印制。
第十二條 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)當(dāng)提交以下資料：
�。ㄒ唬多嵵菔形飿I(yè)管理項目招標(biāo)備案登記表》；
�。ǘ┱袠�(biāo)決議；
�。ㄈ┱袠�(biāo)公告或招標(biāo)邀請書；
�。ㄋ模┱袠�(biāo)文件；
（五）土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖；
�。┲匦逻x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供原物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會決議；
�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理用房證明材料；
�。ò耍⿷�(yīng)當(dāng)提交的其他材料。
第十三條 符合招標(biāo)公告要求或投標(biāo)資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人超過5個時，招標(biāo)人可以從中隨機選取5個投標(biāo)申請人。
第十四條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。若招標(biāo)人對投標(biāo)人提出疑問的澄清內(nèi)容造成招標(biāo)文件的實質(zhì)性修改，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)以書面形式通知所有投標(biāo)人。
招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前15日以書面形式告知所有投標(biāo)人。逾期通知的，投標(biāo)文件送達(dá)截止日期順延。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第十五條 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，投標(biāo)報名的時間自招標(biāo)公告發(fā)布之日起至投標(biāo)報名截止之日止，不得少于5個工作日。招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。
第十六條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況；不得在確定中標(biāo)人前與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。
第十七條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標(biāo)工作：
�。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前30日完成；
�。ǘ╊A(yù)售商品房項目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前90日完成；
�。ㄋ模┲匦逻x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項目在原物業(yè)服務(wù)合同期滿或解除前。
第三章 投標(biāo)
第十八條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件包括以下內(nèi)容：
（一）投標(biāo)函；
�。ǘ╉椖康氖罩ьA(yù)算和投標(biāo)報價；
（三）屬于前期物業(yè)管理項目的，應(yīng)當(dāng)說明前期介入的時間、方式、人員、費用報價等情況；
�。ㄋ模┱袠�(biāo)文件要求提供的其他材料。
投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將專項服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)或聘請物業(yè)管理顧問協(xié)助管理的，應(yīng)當(dāng)進行說明。
第十九條 投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前10日內(nèi)以書面形式向招標(biāo)人提出。
第二十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封后送達(dá)招標(biāo)文件要求的指定地點。
招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件，開標(biāo)前不得開啟投標(biāo)文件。
第二十一條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤銷已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并按照本辦法第二十條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。
第二十二條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得串通投標(biāo)、損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
第二十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時間、開標(biāo)地點公開開標(biāo)。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)單位指定工作人員記錄，并存檔備查。
第二十四條 評標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評標(biāo)專家組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。其成員組成為5人及以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理評標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的五分之四。
評標(biāo)委員會的專家成員，由招標(biāo)人在開標(biāo)前24小時內(nèi)，從市房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。同時，至少確定2名后備人選。
評標(biāo)委員會成員名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密。
第二十五條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁Ｊ煜矣嘘P(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)知識，身體健康，清正廉潔的下列人員可以入選專家?guī)欤?br>
�。ㄒ唬┤〉媒�(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿8年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米；
�。ǘ┤〉媒�(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作滿6年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米；
（三）取得經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位、碩士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，從事物業(yè)管理工作滿4年，從事過兩種以上類型的物業(yè)項目管理工作經(jīng)歷，管理物業(yè)面積不低于30萬平方米；
（四）取得經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)與工程或土建類等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科以上學(xué)歷，在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)雜志上發(fā)表過學(xué)術(shù)論文，對物業(yè)管理有一定研究，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，工作滿10年的；
�。ㄎ澹⿵氖码姎庵悄芑�、工程類的高級工程師及工作滿十年并持有工程師資格。
第二十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每年對其評標(biāo)能力、廉潔公正等情況進行綜合考評，即時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標(biāo)專家資格。
第二十七條 與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得擔(dān)任評標(biāo)委員會委員，投標(biāo)人認(rèn)為評標(biāo)委員會成員中需要回避的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場提出申請，并說明理由。
第二十八條 評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對投標(biāo)文件進行獨立、客觀、公正的評審，并對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。
第二十九條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件中規(guī)定的廢標(biāo)情形對投標(biāo)文件進行審核，符合廢標(biāo)情形的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場記錄，并由評標(biāo)委員會成員和投標(biāo)人簽字確認(rèn)。
第三十條 評標(biāo)委員會根據(jù)招標(biāo)文件的要求確定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足3個使投標(biāo)明顯缺乏競爭的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。
招標(biāo)人重新招標(biāo)的，可以取消被確定為廢標(biāo)的投標(biāo)人重新投標(biāo)的資格。
第三十一條 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人簡要通報評標(biāo)情況，并向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告。
評標(biāo)委員會對同一招標(biāo)項目只能作出一種評標(biāo)結(jié)論。評標(biāo)委員會成員對評標(biāo)結(jié)論有異議的，應(yīng)當(dāng)投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。不同意見經(jīng)本人簽名后以書面形式連同評標(biāo)報告一并提交招標(biāo)人。
第三十二條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照得分從高到低的順序推薦3名中標(biāo)候選人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，并發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)人無正當(dāng)理由放棄中標(biāo)項目的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠信檔案。
第三十三條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門提交以下中標(biāo)備案資料：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理招投標(biāo)活動記錄；
（二）評標(biāo)報告；
�。ㄈ┲袠�(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件；
（四）物業(yè)服務(wù)合同；
（五）其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。
第五章 責(zé)任追究
第三十五條 應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定給予行政處罰。
第三十六條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門工作人員在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理工作中，有下列行為之一的，由其所在單位或有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違反規(guī)定批準(zhǔn)協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
�。ǘ┬孤对u標(biāo)專家名單的；
�。ㄈ⿲εe報、投訴的物業(yè)管理招標(biāo)違法行為不予查處或者查處不力的；
�。ㄋ模┯衅渌麨E用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。
第三十七條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，可以向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。
投標(biāo)人有惡意串標(biāo)、陪標(biāo)或者其他不良行為的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)記入企業(yè)誠信檔案。
第六章 附則
第三十八條 本辦法自二○○九年二月十日起施行。
