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吉林省物業(yè)服務查驗接收辦法

時間:2011-06-09 15:07:00   來源:人事考試教育網(wǎng)     [字體: ]
第一條為規(guī)范物業(yè)服務查驗接收,明確交接各方的責權(quán)關(guān)系,維護物業(yè)服務當事人的合法權(quán)益,保障物業(yè)管理及服務活動依法正常進行。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合本省實際,制定本辦法。

  第二條本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務查驗接收活動適用本辦法。

  本辦法所稱物業(yè)服務查驗接收,是指物業(yè)服務企業(yè)承接或退出物業(yè)項目時,為保證物業(yè)服務正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用而實施的檢查驗收。

  第三條物業(yè)服務查驗接收應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,遵循維護社會穩(wěn)定,保證正常管理秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則。

  第四條市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務查驗接收的監(jiān)督管理。

  查驗接收過程的監(jiān)管單位由市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定。

  第五條建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應嚴格履行合同約定,遵照本辦法規(guī)定的查驗接收程序,依法做好物業(yè)服務查驗接收工作,保持物業(yè)項目管理的穩(wěn)定性和連續(xù)性。

  建設(shè)單位或業(yè)主、業(yè)主大會應當及時依法作出選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定,保持物業(yè)項目管理的正常有序進行。

  第六條查驗接收應包括以下主要內(nèi)容:

  查驗接收對象包括:外墻、屋面、樓地面、裝修、電、燃氣、水、衛(wèi)生設(shè)施、消防、采暖、電梯、道路、綠化、監(jiān)控設(shè)施、物業(yè)用房、附屬工程等物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

  (一)物業(yè)管理區(qū)域竣工總平面圖,單體項目建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖,配套設(shè)施竣工圖,地下綜合管網(wǎng)工程竣工圖,規(guī)劃、建設(shè)、消防、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等部門竣工驗收合格證明等資料。

 。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備的出廠合格證明和保修卡、保修協(xié)議,設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試資料、使用說明資料、維修養(yǎng)護資料。

 。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

  (四)與供水、供電、供氣、供熱單位簽訂的供水、供電、供氣合同(或協(xié)議書)。

 。ㄎ澹I(yè)主資料及房屋面積清冊等。

 。⿲嵤┪飿I(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護、更新、改造等的技術(shù)資料。

 。ㄆ撸┪飿I(yè)專項維修資金交存、使用情況。

  (八)物業(yè)管理用房和物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備明細。

 。ň牛⿲嵭谐杲鹬疲芷钙陂g用物業(yè)服務費用購置的資產(chǎn)及物品;實行包干制,受聘期間用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得費用購置的資產(chǎn)及物品。

 。ㄊ┓、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

  第七條物業(yè)查驗接收時,交接雙方應列詳細交接清單,包括:資料及設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、交接單位、交接時間、交接地點和交接驗收人等。交接完畢,雙方簽字、蓋章。

  第八條分期建設(shè)的物業(yè)項目可以根據(jù)工程竣工進度情況,在達到交付使用條件時分期進行查驗接收。

  第九條新建物業(yè),建設(shè)單位與前期物業(yè)服務企業(yè)之間查驗接收應具備下列條件:

 。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程已竣工,且驗收合格。

 。ǘ┮(guī)劃配套的各類設(shè)施設(shè)備均落實到位,能正常使用,并經(jīng)有關(guān)部門確認;其中供水、供電不屬直供用戶的項目,或供水、供電設(shè)施設(shè)備尚未移交至專業(yè)部門(單位)的,交接雙方及其相關(guān)方已就維修責任、水電費收繳和水電損耗分攤等達成書面約定。

 。ㄈ┬陆椖恳罁(jù)規(guī)劃分期建設(shè),在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施。

 。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)符合有關(guān)規(guī)定,并已與之簽訂前期物業(yè)服務合同。

 。ㄎ澹┓、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

  第十條建設(shè)單位、業(yè)主委員會應當在物業(yè)竣工后30日內(nèi)或物業(yè)服務合同生效30日內(nèi),與受聘物業(yè)服務企業(yè)完成查驗接收手續(xù),驗收日期應當書面告知監(jiān)管部門,具體程序如下:

 。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位、業(yè)主委員會于查驗接收7日前,書面通知其選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理查驗接收手續(xù),并提供有關(guān)資料。

 。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)應按查驗接收條件,對建設(shè)單位、業(yè)主委員會提供的資料在7日內(nèi)審核完畢,符合要求的,約定驗收時間及有關(guān)事項。

  (三)物業(yè)服務企業(yè)應會同建設(shè)單位、業(yè)主代表或業(yè)主委員會,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共用場地和物業(yè)管理用房等進行查驗。

 。ㄋ模┎轵炛邪l(fā)現(xiàn)的問題,應詳細記錄,由建設(shè)單位負責整改;不能當場整改的,簽訂有關(guān)處理協(xié)議。

  (五)經(jīng)查驗基本符合要求的,應在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù),簽訂《物業(yè)服務查驗接收協(xié)議》。

  第十一條《物業(yè)服務查驗接收協(xié)議》包括:項目名稱、查驗接收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗收情況及存在的問題、解決方法和參與驗收的人員、驗收時間以及其他有關(guān)事項的約定并附移交的資料明細。

  第十二條有下列情形之一,物業(yè)服務企業(yè)按程序退出物業(yè)管理項目,應當按規(guī)定辦理查驗接收手續(xù)。

 。ㄒ唬┪飿I(yè)服務合同期滿,業(yè)主、業(yè)主大會決定不再續(xù)約的。

 。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)不能按物業(yè)服務合同的約定完成本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工作,業(yè)主、業(yè)主大會依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定解除物業(yè)服務合同的。

 。ㄈ┪飿I(yè)服務企業(yè)侵害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主合法權(quán)益,業(yè)主、業(yè)主大會依法提前解除物業(yè)服務合同的。

 。ㄋ模┪飿I(yè)服務企業(yè)因故提前退出物業(yè)管理項目的。

  第十三條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目,業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)予以接管的,應當按照下列要求做好物業(yè)服務查驗接收工作:

 。ㄒ唬I(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)已解除合同,與業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務企業(yè)已簽訂物業(yè)服務合同。

 。ǘI(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)已結(jié)算物業(yè)服務費用(包括欠收、預收、代收費用及押金等)。

 。ㄈ┰形飿I(yè)服務合同解除后3日內(nèi),業(yè)主委員會應書面通知原物業(yè)服務企業(yè)辦理查驗接收手續(xù),原物業(yè)服務企業(yè)應在7日內(nèi)返還有關(guān)資料及服務過程中新產(chǎn)生的資料,履行交接義務。

  (四)新簽訂物業(yè)服務合同生效后30日內(nèi),業(yè)主委員會會同新物業(yè)服務企業(yè)與原物業(yè)服務企業(yè)完成查驗接收手續(xù),合同另有約定除外。

  (五)《物業(yè)服務查驗接收協(xié)議》簽訂后三日內(nèi),交接雙方應將查驗接收的主要情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。

  第十四條退出物業(yè)管理項目時,業(yè)主大會、業(yè)主委員會未依法成立的,物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)項目所在地社區(qū)居民委員會、村民委員會辦理交接事宜。

  第十五條屬于本辦法第十二條第(四)項情形的,物業(yè)服務企業(yè)還需在解除物業(yè)服務合同退出物業(yè)管理項目前,將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會未成立的,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。同時,將擬退出原因、退出時間等書面報送物業(yè)項目所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案,填寫《物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目管理情況登記表》,并書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會。

  第十六條資料移交完畢后,交接雙方須簽字認可,若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時間并簽字認可。

  第十七條物業(yè)服務企業(yè)應當在《物業(yè)服務查驗接收協(xié)議》簽訂之日起10日內(nèi),將《物業(yè)服務查驗接收協(xié)議》文本報送物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。

  第十八條建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)可聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助辦理查驗接收手續(xù)。

  第十九條查驗接收雙方應承擔下列義務:

 。ㄒ唬┎轵灲邮諘r,交接雙方均應嚴格按照國家、省有關(guān)規(guī)定和標準執(zhí)行。

 。ǘ⿲τ诜向炇諛藴实模飿I(yè)服務企業(yè)應當及時接管。

  (三)遺留問題,當事雙方協(xié)商解決。

  (四)開發(fā)建設(shè)單位移交的物業(yè)應當按照國家房屋質(zhì)量保修規(guī)定或合同約定的期限承擔質(zhì)量保修責任。

  (五)物業(yè)服務企業(yè)在交接過程中對質(zhì)量隱患未提出整改意見的,應承擔連帶質(zhì)量保修責任。

  第二十條違反本辦法的,依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定處罰。

  第二十一條物業(yè)服務查驗接收的所有資料,應屬物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。建設(shè)單位、業(yè)主委員會可書面委托物業(yè)服務企業(yè)保管。物業(yè)服務企業(yè)接受委托未妥善保管造成缺失的,應承擔相應的法律責任。

  第二十二條物業(yè)服務企業(yè)未按照本辦法的規(guī)定辦理交接事宜的,作為不良記錄記入企業(yè)信用檔案,并向社會公布;給業(yè)主或者其他相關(guān)方造成損失的,依法承擔相關(guān)責任。

  第二十三條本辦法發(fā)布前已實施物業(yè)服務查驗接收的,應按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法逐步規(guī)范。

  對過去沒有移交資料的,建設(shè)單位應主動移交物業(yè)資料,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應依法向建設(shè)單位索取,以便物業(yè)服務企業(yè)更好的履行物業(yè)服務合同,為廣大業(yè)主做好服務。

  第二十四條業(yè)主、業(yè)主大會選聘其他管理人實行物業(yè)管理的查驗接收活動參照本辦法執(zhí)行。

  第二十五條市、縣(市)可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

  第二十六條本辦法由吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責解釋。

  第二十七條本辦法自2010年1月1日起施行。