作為房地產(chǎn)開發(fā)的載體，土地市場的交易情況與樓市溫度密切相關(guān)。日前，國土部在房地產(chǎn)用地管理調(diào)控新聞發(fā)布會上，以“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”、“控價格、防‘地王’”、“嚴監(jiān)管、促開發(fā)”為基調(diào)，總結(jié)了去年的全國土地工作成果，指出2011年住房用地市場運行保持了較為平穩(wěn)的狀況，并強調(diào)了2012年度的土地工作計劃。
2011年供地計劃落實率低
回顧去年，全國供地計劃落實不足七成，土地成交量環(huán)比漲幅下降，土地流拍率上漲，土地出讓金大幅減少，土地市場整體低迷。
多宗土地無人問津
國土部分析，去年一方面是供地計劃編制過大，對市場的預(yù)測研判還有不科學、不合理的情況；另一方面，商品住房的供應(yīng)受市場需求的影響，去年上半年開始是高價地，下半年隨著市場的變化出現(xiàn)了流拍流掛的現(xiàn)象，因而影響到土地供應(yīng)，也影響到了最終計劃的落實；此外，國有土地房屋征收和拆遷補償條例頒布實施以后，因征地工作進展緩慢而對供地計劃的落實造成了一定影響。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，“京十五條”執(zhí)行一年以來，北京共計出讓250宗土地，土地出讓金為1054億元，同比上期減少32%。2011年以來，共計9宗掛牌出讓的住宅用地至今仍無人問津，該9宗土地規(guī)劃建面達到174.8萬平方米，按起始價計算總市值高達106.2億元。
“這一年以來，政府也集中推出過大量土地，土地供應(yīng)量相對充裕；但住宅交易低迷影響到開發(fā)企業(yè)拿地積極性， 4宗土地招標地塊流標、9宗掛牌土地無人問津，直接導致全市土地成交量下降，進而使得政府土地收入明顯萎縮�！眰I(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認為。
多重舉措保障民生
雖然2011年成交的居住用地數(shù)量有所減少，但是包含保障房用地的數(shù)量和占比均有小幅增加，政府推動保障房用地力度明顯。以北京為例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15塊是純、配建保障房地塊，占比為18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22塊是純、配建保障房地塊，占比為37%，大幅上漲了19個百分點。
種種跡象表明，“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”、“控價格、防‘地王’”、“嚴監(jiān)管、促開發(fā)”等靈活多變的土地出讓制度在過去一年中發(fā)揮了不少作用。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)舉例稱，在商品房開發(fā)過程中，土地出讓金往往占了較大的比例，“控地價、防地王”作為政府保障民生的體現(xiàn)，可以防止土地價格過高上漲，低價促成交，通過降低房企土地成本增加房價下調(diào)的空間，避免“地價推高房價”的現(xiàn)象。
2012年低迷趨勢或?qū)⒀永m(xù)
今年以來，北京土地市場中預(yù)期的地塊熱尚未出現(xiàn)。以1月為例，20宗地塊均以底價成交，總成交金額21.92億元，環(huán)比大幅下跌83.69%，整體傳遞出冷清的訊號。
資金影響拿地熱情
2012年年初，開發(fā)商資金問題導致拿地積極性陷入低谷，土地市場依然面臨“流拍”尷尬，同比去年流拍率有大幅提升。記者了解到，當前拿地積極的房企主要是資金鏈穩(wěn)健、銷售成績良好的大型房企，而其他大多數(shù)中小房企仍是資金回籠緩慢，采用現(xiàn)金為王、積極消化庫存、謹慎拿地的“過冬”政策。以近期典型實力房企拿地為例，2012年以來，中海拿下佛山和廣州共計3塊用地，綠地也拿下一塊位于贛州的居住用地。
據(jù)悉，2012年國土部將完善異常交易情況備案制度。季度地價漲幅超過10%的，城市國土資源主管部門須向當?shù)卣笆〖墖临Y源主管部門匯報后報部備案；除招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標、流拍的也須及時上報。同時推進“限房價、限套型、競地價、競配建”等有效的公開出讓方式，鼓勵配建保障房的商品住宅用地成交。
土地量價引人關(guān)注
在土地供應(yīng)量方面，國土部指出，2012年不低于過去五年土地供應(yīng)量的平均值。根據(jù)國土局歷年公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年到2011年五年的平均土地供應(yīng)量為107673公頃。照此計算，2012年的土地供應(yīng)量應(yīng)不小于107673公頃。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)則對記者表示，今年調(diào)控繼續(xù)從嚴，房企資金壓力仍然存在，2012年土地實際供應(yīng)量或再次下降。
根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2012年1月全國130個城市的住宅土地平均溢價率為1.23%，已下滑至2008年1月以來的最低位，樓面價環(huán)比下降了27%。2月21日北京市財政局公布的數(shù)據(jù)則顯示，北京2012年土地收入預(yù)計為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。土地收入的銳減直接導致2012年市級政府性基金預(yù)算收入大幅下降，降幅超過四成。
馮聯(lián)聯(lián)據(jù)此分析，2012年地價仍將維持低位，即使下半年有部分城市的樓市成交量回溫，但在政府加強對地價防控的前提上，地價應(yīng)該不會出現(xiàn)大幅上漲。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則提醒，今年政府預(yù)算土地收入減少，政府在保證保障房用地量的同時，不再有土地財政收入方面的壓力，這意味著商品房供地可能會進一步縮減；由于前期拆遷、材料費用較高，當前政府儲備(待推出)用地成本較高，即便是開發(fā)企業(yè)拿地積極性不高，土地出讓底價也不會隨著房價的回落而大幅下調(diào)。他建議，有計劃在京拿地的企業(yè)結(jié)合自身情況量力而為。
近期底價成交案例
2月中旬，招商局地產(chǎn)(北京)有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競買聯(lián)合體以37000萬元競得朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目A4和B4地塊二類居住用地地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，平均樓面價為12523元/平方米，成為今年成交的首宗樓面價過萬的地塊，摘得今年以來總價和樓面價雙高的桂冠。盡管該地塊價格甚至高于去年11月同區(qū)域出讓的同類型地塊，但仍難逃“底價出讓”的命運。
北京中原市場研究部分析認為，北京土地市場冷清主要原因是北京的調(diào)控政策執(zhí)行力度為最嚴，同時也與北京土地供應(yīng)中郊區(qū)化日漸明顯有很大關(guān)系。朝陽來廣營地塊雖說是最近一年多來位置、配套等越的接近純住宅地塊，卻出人意料的并未出現(xiàn)房企扎堆的現(xiàn)象，此次依然以底價成交，可見目前樓市的冷清對于土地市場的影響。而房價下調(diào)的影響也將直接影響土地價格下調(diào)，預(yù)計后市接近底價成交依然會是土地市場的常態(tài)。據(jù)悉，今年成交的27塊地塊，包括其中8塊經(jīng)營性地塊基本都是底價成交。
2011年供地計劃落實率低
回顧去年，全國供地計劃落實不足七成，土地成交量環(huán)比漲幅下降，土地流拍率上漲，土地出讓金大幅減少，土地市場整體低迷。
多宗土地無人問津
國土部分析，去年一方面是供地計劃編制過大，對市場的預(yù)測研判還有不科學、不合理的情況；另一方面，商品住房的供應(yīng)受市場需求的影響，去年上半年開始是高價地，下半年隨著市場的變化出現(xiàn)了流拍流掛的現(xiàn)象，因而影響到土地供應(yīng)，也影響到了最終計劃的落實；此外，國有土地房屋征收和拆遷補償條例頒布實施以后，因征地工作進展緩慢而對供地計劃的落實造成了一定影響。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，“京十五條”執(zhí)行一年以來，北京共計出讓250宗土地，土地出讓金為1054億元，同比上期減少32%。2011年以來，共計9宗掛牌出讓的住宅用地至今仍無人問津，該9宗土地規(guī)劃建面達到174.8萬平方米，按起始價計算總市值高達106.2億元。
“這一年以來，政府也集中推出過大量土地，土地供應(yīng)量相對充裕；但住宅交易低迷影響到開發(fā)企業(yè)拿地積極性， 4宗土地招標地塊流標、9宗掛牌土地無人問津，直接導致全市土地成交量下降，進而使得政府土地收入明顯萎縮�！眰I(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認為。
多重舉措保障民生
雖然2011年成交的居住用地數(shù)量有所減少，但是包含保障房用地的數(shù)量和占比均有小幅增加，政府推動保障房用地力度明顯。以北京為例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15塊是純、配建保障房地塊，占比為18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22塊是純、配建保障房地塊，占比為37%，大幅上漲了19個百分點。
種種跡象表明，“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”、“控價格、防‘地王’”、“嚴監(jiān)管、促開發(fā)”等靈活多變的土地出讓制度在過去一年中發(fā)揮了不少作用。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)舉例稱，在商品房開發(fā)過程中，土地出讓金往往占了較大的比例，“控地價、防地王”作為政府保障民生的體現(xiàn)，可以防止土地價格過高上漲，低價促成交，通過降低房企土地成本增加房價下調(diào)的空間，避免“地價推高房價”的現(xiàn)象。
2012年低迷趨勢或?qū)⒀永m(xù)
今年以來，北京土地市場中預(yù)期的地塊熱尚未出現(xiàn)。以1月為例，20宗地塊均以底價成交，總成交金額21.92億元，環(huán)比大幅下跌83.69%，整體傳遞出冷清的訊號。
資金影響拿地熱情
2012年年初，開發(fā)商資金問題導致拿地積極性陷入低谷，土地市場依然面臨“流拍”尷尬，同比去年流拍率有大幅提升。記者了解到，當前拿地積極的房企主要是資金鏈穩(wěn)健、銷售成績良好的大型房企，而其他大多數(shù)中小房企仍是資金回籠緩慢，采用現(xiàn)金為王、積極消化庫存、謹慎拿地的“過冬”政策。以近期典型實力房企拿地為例，2012年以來，中海拿下佛山和廣州共計3塊用地，綠地也拿下一塊位于贛州的居住用地。
據(jù)悉，2012年國土部將完善異常交易情況備案制度。季度地價漲幅超過10%的，城市國土資源主管部門須向當?shù)卣笆〖墖临Y源主管部門匯報后報部備案；除招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標、流拍的也須及時上報。同時推進“限房價、限套型、競地價、競配建”等有效的公開出讓方式，鼓勵配建保障房的商品住宅用地成交。
土地量價引人關(guān)注
在土地供應(yīng)量方面，國土部指出，2012年不低于過去五年土地供應(yīng)量的平均值。根據(jù)國土局歷年公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年到2011年五年的平均土地供應(yīng)量為107673公頃。照此計算，2012年的土地供應(yīng)量應(yīng)不小于107673公頃。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)則對記者表示，今年調(diào)控繼續(xù)從嚴，房企資金壓力仍然存在，2012年土地實際供應(yīng)量或再次下降。
根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2012年1月全國130個城市的住宅土地平均溢價率為1.23%，已下滑至2008年1月以來的最低位，樓面價環(huán)比下降了27%。2月21日北京市財政局公布的數(shù)據(jù)則顯示，北京2012年土地收入預(yù)計為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。土地收入的銳減直接導致2012年市級政府性基金預(yù)算收入大幅下降，降幅超過四成。
馮聯(lián)聯(lián)據(jù)此分析，2012年地價仍將維持低位，即使下半年有部分城市的樓市成交量回溫，但在政府加強對地價防控的前提上，地價應(yīng)該不會出現(xiàn)大幅上漲。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則提醒，今年政府預(yù)算土地收入減少，政府在保證保障房用地量的同時，不再有土地財政收入方面的壓力，這意味著商品房供地可能會進一步縮減；由于前期拆遷、材料費用較高，當前政府儲備(待推出)用地成本較高，即便是開發(fā)企業(yè)拿地積極性不高，土地出讓底價也不會隨著房價的回落而大幅下調(diào)。他建議，有計劃在京拿地的企業(yè)結(jié)合自身情況量力而為。
近期底價成交案例
2月中旬，招商局地產(chǎn)(北京)有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競買聯(lián)合體以37000萬元競得朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目A4和B4地塊二類居住用地地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，平均樓面價為12523元/平方米，成為今年成交的首宗樓面價過萬的地塊，摘得今年以來總價和樓面價雙高的桂冠。盡管該地塊價格甚至高于去年11月同區(qū)域出讓的同類型地塊，但仍難逃“底價出讓”的命運。
北京中原市場研究部分析認為，北京土地市場冷清主要原因是北京的調(diào)控政策執(zhí)行力度為最嚴，同時也與北京土地供應(yīng)中郊區(qū)化日漸明顯有很大關(guān)系。朝陽來廣營地塊雖說是最近一年多來位置、配套等越的接近純住宅地塊，卻出人意料的并未出現(xiàn)房企扎堆的現(xiàn)象，此次依然以底價成交，可見目前樓市的冷清對于土地市場的影響。而房價下調(diào)的影響也將直接影響土地價格下調(diào)，預(yù)計后市接近底價成交依然會是土地市場的常態(tài)。據(jù)悉，今年成交的27塊地塊，包括其中8塊經(jīng)營性地塊基本都是底價成交。
