第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
　　第十章物業(yè)資產(chǎn)管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

　　一、物業(yè)管理

　　二、設(shè)施管理

　　三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　四、房地產(chǎn)組合投資管理

　　第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容

　　一、制定物業(yè)管理計劃

　�。ㄒ唬┐_立目標

　�。ǘ�）檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

　�。ㄈ�）形成租金方案和出租策略

　　（四）提出預(yù)算（包括管理費）

　�。ㄎ澹┖炗單飿I(yè)服務(wù)合同

　　（六）物業(yè)管理記錄和控制

　　二、加強市場宣傳

　　三、制定租金收取辦法

　　四、物業(yè)的維修養(yǎng)護

　　五、安全保衛(wèi)

　　六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系

　　七、進行物業(yè)管理組織與控制

　　第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理

　　一、寫字樓的分類

　�。ㄒ唬┘准墝懽謽�

　�。ǘ�）乙級寫字樓

　�。ㄈ�）丙級寫字樓

　　二、寫字樓分類過程中要考慮的因素

　�。ㄒ唬┪恢�

　　（二）交通方便性

　�。ㄈ�）聲望或形象

　　（四）建筑形式

　�。ㄎ澹┐筇�

　�。�六）電梯

　�。ㄆ撸┳呃�

　�。ò耍�寫字樓室內(nèi)空間布置

　　（九）為租戶提供的服務(wù)

　�。ㄊ�）建筑設(shè)備系統(tǒng)

　�。ㄊ�一）物業(yè)管理水平

　�。ㄊ�二）租戶類型

　　三、寫字樓租戶的選擇

　�。ㄒ唬┥虡I(yè)信譽和財務(wù)狀況

　�。ǘ�）所需面積大小

　　1．可能面積的組合

　　2．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　�。ㄈ�）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

　　四、寫字樓租金的確定

　　（一）計算可出租或可使用面積

　�。ǘ�）基礎(chǔ)租金與市場租金

　�。ㄈ�）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　五、寫字樓的租約與租約談判

　�。ㄒ唬┳赓U合約中的標準條款

　　（二）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理

　　一、零售商業(yè)物業(yè)分析

　�。ㄒ唬┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的分類

　　1．市級購物中心

　　2．地區(qū)購物商場

　　3．居住區(qū)商場

　　4．鄰里服務(wù)性商店

　　5．特色商店

　　（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　�。ㄈ�）特色、位置和停車

　　二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

　�。ㄒ唬┞曌u

　�。ǘ�）財務(wù)能力

　　（三）組合與位置分配

　�。ㄋ模┬枰�的服務(wù)

　　三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

　　（一）基礎(chǔ)租金

　�。ǘ�）百分比租金

　　（三）代收代繳費用和凈租約

　�。ㄋ模┳饨鸬恼{(diào)整

　　四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

　　（一）關(guān)于每一獨立承租單元的用途

　�。ǘ�）限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶

　�。ㄈ�）限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

　　（四）營業(yè)時間

　�。ㄎ澹┕�用面積的維護

　�。�六）廣告、標志和圖形

　�。ㄆ撸┱圩寖�(yōu)惠

　�。ò耍┢渌麠l款

　　五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　第五節(jié)物業(yè)管理費用的測算與財務(wù)報告

　　一、收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

　　（一）現(xiàn)金流

　　1．潛在毛租金收入

　　2．空置和收租損失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．經(jīng)營費用

　　6．凈經(jīng)營收入

　　7．抵押貸款還本付息

　　8．現(xiàn)金流

　�。ǘ�）相關(guān)問題分析

　　1．物業(yè)估價

　　2．準備金和保證金基金

　　3．所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用

　�。ㄒ唬┤斯べM

　　（二）公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費

　　1．維修和保養(yǎng)費

　　2．室內(nèi)裝修費

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源費

　　5．康樂設(shè)施費

　　6．雜項費用

　�。ㄈ�）綠化養(yǎng)護費

　　（四）清潔衛(wèi)生費

　�。ㄎ澹┍０操M用

　�。�六）辦公費

　�。ㄆ撸┕潭ㄙY產(chǎn)折舊費

　�。ò耍┎豢深A(yù)見費

　�。ň牛┍ｋU費

　　（十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤

　�。ㄊ�一）法定稅費

　　（十二）房產(chǎn)稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

　�。ㄒ唬┠甓冗\營預(yù)算

　�。ǘ�）資本支出預(yù)算

　�。ㄈ�）長期預(yù)算

　　四、收益性物業(yè)財務(wù)收支報告

　　考試要求

　　1．掌握物業(yè)管理

　　2．熟悉設(shè)施管理

　　3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　4．了解房地產(chǎn)組合投資管理

　　5．掌握制定物業(yè)管理計劃

　　6．熟悉加強市場宣傳

　　7．掌握制定租金收取辦法

　　8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護

　　9．了解安全保衛(wèi)

　　10．了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系

　　11．了解進行物業(yè)管理組織與控制

　　12．掌握寫字樓的分類

　　13．熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素

　　14．熟悉寫字樓租戶的選擇

　　15．掌握寫字樓租金的確定

　　16．了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判

　　17．掌握零售商業(yè)物業(yè)分析

　　18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

　　19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金

　　20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約

　　21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

　　23．掌握收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用

　　24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

　　25．熟悉收益性物業(yè)財務(wù)收支報告