在執(zhí)業(yè)過程中，評估師最熟悉的技術(shù)術(shù)語莫過于“市場價(jià)格”與“市場價(jià)值”。雖然兩者有許多相似之處，但亦存在較大區(qū)別。市場價(jià)值是一種公平的市場價(jià)格，市場價(jià)格的范圍比市場價(jià)值要寬泛，而且，由于并不是所有的市場價(jià)格都是公平的，因此，只有滿足市場價(jià)值定義的市場價(jià)格才能代表市場價(jià)值。

事實(shí)上，市場價(jià)格也不是一定要等于評估師所估的市場價(jià)值，評估師所得出的只是“可能的”成交價(jià)格。也就是說，評估師所得出的市場價(jià)值并不一定就是資產(chǎn)的成交價(jià)格或交易價(jià)格，而是資產(chǎn)在特定的條件下交易，可能形成的交易價(jià)格。不同的交易條件決定了不同的市場價(jià)格，這也就是為什么會(huì)有不同的評估結(jié)論的理由。另外，市場價(jià)值并不等于賣方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實(shí)際所得，也不等于買方購買資產(chǎn)的實(shí)際支出，因?yàn)檫�有交易成本（有關(guān)交易稅費(fèi)和中介費(fèi)用）。
雖然評估市場價(jià)值的方法有多種，但是評估方法的選擇并不是隨意的，而是要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及市場或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定的。但是只要是以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用任何評估方法得出的評估結(jié)果也一定是市場價(jià)值。現(xiàn)以市場比較法為例說明評估的技術(shù)思路（見圖1）。

1、可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)格調(diào)整為市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)值，這種調(diào)整實(shí)際上是一種市場環(huán)境或市場交易條件的調(diào)整；

2、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)值，這種調(diào)整是對市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能等的調(diào)整，與市場環(huán)境無關(guān)；

3、委估資產(chǎn)的市場價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)格；

4、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)格調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)格。

在上述的評估流程中，評估師的工作只是進(jìn)行第一步及第二步調(diào)整，即通過對市場數(shù)據(jù)的評估分析得出委估資產(chǎn)的市場價(jià)值。第三步調(diào)整則是客戶的工作，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估的作用是為客戶的特殊評估目的而提供作價(jià)依據(jù)。在得到評估師的評估結(jié)論后，客戶還需根據(jù)委估資產(chǎn)的客觀市場條件確定其市場價(jià)格。

另外，按照市場價(jià)值的要求，評估師的評估結(jié)果應(yīng)反映資產(chǎn)的市場價(jià)值。但是，評估師在評估計(jì)算過程中如果并未實(shí)施第一步調(diào)整，而只進(jìn)行了第二步調(diào)整，即未對市場數(shù)據(jù)的市場價(jià)格與市場價(jià)值的市場環(huán)境差異進(jìn)行調(diào)整，而只是調(diào)整了市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能上的差異，則評估結(jié)果實(shí)質(zhì)上所反映的并不是市場價(jià)值，而只是市場價(jià)格。這正如上圖中第四步調(diào)整過程所示。

五、市場與市場價(jià)值

1、市場的描述

在不完全競爭市場中，市場價(jià)值應(yīng)該是所有交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)分布，它通常包括以下三個(gè)參數(shù)：平均值、相對于平均值的離散程度、圖形形狀。

平均值是最常用的、也是最熟悉的一個(gè)統(tǒng)計(jì)參數(shù)。但是，在某種市場情況下，由于異常數(shù)據(jù)的存在，會(huì)對平均值產(chǎn)生一定的影響，而中值卻可以避免這種影響。在一個(gè)對稱的分布中，如圖1所示，平均值與中值是相同的。但是，對于一個(gè)非對稱的分布，如圖2所示，平均值與中值就會(huì)代表不同的數(shù)值。

對于分布的離散程度，一般采用標(biāo)準(zhǔn)差來計(jì)量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，與平均值的離散也就越大。在離散分析中，變異系數(shù)也是一個(gè)主要參數(shù)，它等于標(biāo)準(zhǔn)差除以分布的平均值。變異系數(shù)越小，分布的離散也就越小。

采用變異系數(shù)，可以對具有不同平均值的分布進(jìn)行比較，標(biāo)準(zhǔn)差表示的是一項(xiàng)分布離散的絕對數(shù)值，而變異系數(shù)表示的是一項(xiàng)分布相對其平均值的離散程度。

在理論上，對正態(tài)分布的圖形并沒有限制，但是，在現(xiàn)實(shí)的市場中，市場價(jià)值的分布通常如圖2所示。

2、市場價(jià)值的取值

由于市場價(jià)格的離散，對于市場價(jià)值的表述亦存在不同的觀點(diǎn)，具有代表性的主要有以下三種：

（1）市場價(jià)值是市場價(jià)格的平均值。

（2）市場價(jià)值是市場價(jià)格的中值。

（3）市場價(jià)值是市場價(jià)格中的最可能價(jià)格。

在實(shí)踐中，許多評估師喜歡采用平均值，也有的選用中值。雖然平均值與中值存在一定的差異，但兩者基本上均避免了異常價(jià)值的出現(xiàn)，而且均明顯具有向心性趨勢，從而使評估結(jié)果不會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

但是使用中值也有一定的局限性。如在非對稱分布中，中值將會(huì)向傾斜度較緩的方向移動(dòng)。因此，在非對稱分布的趨勢分析中，中值很少被采用。

有些評估師可能認(rèn)為，平均值與最可能價(jià)值是相同的，但是這種結(jié)論只有在圖1中的正態(tài)分布中才會(huì)成立。

如果對市場價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最可能價(jià)格應(yīng)是市場價(jià)格出現(xiàn)機(jī)會(huì)最多、頻率的價(jià)值。例如：有10個(gè)市場交易數(shù)據(jù)，其市場價(jià)格分別為100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。顯然，150元的交易價(jià)格出現(xiàn)的頻率，為4個(gè)，所以，從上述數(shù)據(jù)分析中可以得出如下結(jié)論，即市場中的最可能價(jià)格為150元。

從理論上講，一個(gè)理想的市場模型應(yīng)如圖1所示，交易數(shù)量與市場價(jià)格的關(guān)系服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的市場中，市場價(jià)值的分布并不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而是略帶向左傾斜的分布。

所以，在非對稱分布中，平均值、中值、最可能價(jià)格各不相同。如圖2所示，由左向右三點(diǎn)分別代表最可能價(jià)格、中值和平均值。平均值、中值均位于最可能價(jià)格的右側(cè)。隨著不對稱程度的增大，中值和平均值與最可能價(jià)格的距離會(huì)越來越大，但是不對稱程度對平均值的影響。由此可以看出使用平均值及中值的局限性。