（一）估價原則的運用

1、使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應(yīng)性。

例1：96年試題

例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據(jù)和理由。

答案：

1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。

900×4＝3600（萬元）

2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中使用原則。因為，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。

例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題

（2）估價時點原則：估價結(jié)果的時間相關(guān)性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。

例1：98年的考題：選擇題第2題

例2：教材P141

例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）

A.400萬元　　B.350萬元　　　C.100萬元　　　D.〉400萬元

估價時點說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

例4：2001年模擬題A選擇題第2題

估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。

（3）替代原則：

例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題

（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。

98年考試題：選擇題第（一）題。
四、改錯題

改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：

（一）市場比較法

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。

2、交易日期修正中關(guān)于定基價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

3、區(qū)域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產(chǎn)估價理論與方法》P128例4-14。

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

（二）收益法

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎(chǔ)之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業(yè)稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

具體見2001年《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題A第四題。

（三）成本法

1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定出讓年，沒有對結(jié)果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎(chǔ)多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

（四）假設(shè)開發(fā)法

1、貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。

2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎(chǔ)錯誤的問題。

（五）基準地價修正法

動態(tài)方式不存在投資利息。

4、假設(shè)開發(fā)法

（1）沒有確定的開發(fā)利用方式　

開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為的開發(fā)利用方式。

（2）沒有計算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤

（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎(chǔ)

（4）貼現(xiàn)期確定錯誤

（5）當利息率和貼現(xiàn)率一致時，還計算了利息。

（6）未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結(jié)合長期趨勢法。

（7）遺漏了買方購買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。

（四）沒有結(jié)合估價目的的要求

1、抵押估價的常見錯誤

（1）沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

（2）抵押估價結(jié)果中，沒有扣除需要補交的土地使用權(quán)出讓金。

2、保險估價的常見錯誤

（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。

（3）保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同。

（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。

（5）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。

3、其他估價目的的常見錯誤

（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用途。

（2）拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價