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房地產(chǎn)估價案例與分析考點分析與詳解2

時間:2012-05-28 17:11:00   來源:無憂考網(wǎng)     [字體: ]
(3)合并的評估,沒有說明合并前、后的用途,沒有以加權(quán)處理方式計算最終分配率。

(4)糾紛的估價,在“估價對象”一項中,僅說明了土地使用權(quán)的取得方式(劃撥或出讓),對出讓方式?jīng)]有告之出讓時間,出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書;沒有說明糾紛緣何而起,估價對象為何需要估價。

(5)征用或拆遷補償估價違背了國家制定的征用或拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。

(6)出讓土地的評估只說明了原用途,沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。

(五)其他類型的錯誤

1、對估價對象的某一部分重復(fù)計價

如教材案例4-6,用收益法對有收益的部分進行了估價,然后又對無收益的第六層辦公(自用部分)進行估價,這樣第六層的價值就有重復(fù)計價的問題。因為無收益的第六層價值已體現(xiàn)在有收益部分的價值中,也就是說,沒有無收益的第六層,其他有收益部分的價值將會降低。

2、計算前提與計算結(jié)果不一致

如:計算前提為評估單價,但計算結(jié)果卻為總價,具體見案例4-2及其分析。

3、遺漏了估價對象部分的價值

如:用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格,但卻遺漏了地下車庫的價格。

4、在建工程的評估,沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計方案的要求按期完工。

5、報告的有效期起算日期錯誤。

報告的有效期是估價報告完成之日起計,而不是自估價時點起計。

6、估價時點確定錯誤。