房地產項目評估試題
課程代碼：00972
請考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。
選擇題部分
注意事項：
1. 答題前，考生務必將自己的考試課程名稱、姓名、準考證號用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。
2. 每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對應題目的答案標號涂黑。如需改動，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標號。不能答在試題卷上。
一、單項選擇題(本大題共19小題，每小題2分，共38分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。
1.港澳地區(qū)對房地產的專門用語是
A.不動產
B.動產
C.房產
D.物業(yè)
2.政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強行取得單位和個人的房地產，即使違反這些被征用人的意圖，但要給予補償，這種政府對房地產限制的特權被稱為
A.警察權
B.征用權
C.征稅權
D.充公權
3.下列屬于非收益性房地產的是
A.商務辦公樓
B.加油站
C.農地
D.政府辦公樓
4.從理論上說，一個良好的評估價格______市場價格，______理論價格。
A.大于 小于
B.大于 大于
C.小于 大于
D.等于 等于
5.積算價格是指采用______評估出的房地產試算價格。
A.市場比較法
B.假設開發(fā)法
C.成本法
D.收益法
6.______要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
A.房地結合原則
B.替代原則
C.估價時點原則
D.合法原則
7.一般來說，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的日期______。在同樣條件下，估價時點越具體，要求估價的精度______，估價的難度也______。
A.詳細 越高 越大
B.詳細 越差 越小
C.粗略 越高 越小
D.粗略 越差 越大
8.完成并向委托人出具估價報告后，估價人員應及時對涉及該估價項目的資料進行整理、歸檔，妥善保管。估價資料的保存時間一般應在
A.1～3個月
B.6個月～1年
C.2年～5年
D.15年或15年以上
9.某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650元／平方米，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。則該宗房地產交易的正常成交價格為
A.4883元／平方米
B.4895元／平方米
C.4976元／平方米
D.5000元／平方米
10.評估某宗房地產2010年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格6000元／平方米，成交日期2009年10月末。另調查獲知該類房地產價格2009年3月末至2010年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2010年2月末至2010年9月末平均每月比上月上漲2%。對該可比實例進行交易日期修正，修正到2010年9月末的價格為
A.6539元／平方米
B.7200元／平方米
C.7316元／平方米
D.7432元／平方米
11.從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是
A.生產費用價值論
B.邊際成本原理
C.納什均衡理論
D.替代原理
12.重新購建價格是______，即是______。
A.個別企業(yè)或個人的實際耗費 客觀成本
B.社會一般的公平耗費 實際成本
C.個別企業(yè)或個人的實際耗費 實際成本
D.社會一般的公平耗費 客觀成本
13.建筑物的經濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產生的收入______運營費用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經濟壽命______其自然壽命。
A.小于 長于
B.大于 長于
C.小于 短于
D.大于 短于
14.建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，應按______計算折舊。
A.土地使用權的剩余年限
B.建筑物的實際經過年數(shù)
C.建筑物的實際經過年數(shù)加上土地使用權的剩余年限
D.建筑物的實際經過年數(shù)減去土地使用權的剩余年限
15.房屋的完損等級對應著成新率，______的成新率為五、四成。
A.基本完好房
B.一般損壞房
C.嚴重損壞房
D.危險房
16.某宗房地產預計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的資本化率為10％。該宗房地產的收益價格為
A.160萬元
B.180萬元
C.200萬元
D.360萬元
17.資本化率（capitalization rate）是將房地產的______轉換成價值的比率。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.運營費用
D.凈收益
18.根據(jù)假設開發(fā)法的基本原理，假設開發(fā)法的基本公式為：
待開發(fā)房地產價值＝
A.待開發(fā)房地產的預期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用
B.待開發(fā)房地產的預期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息
C.待開發(fā)房地產的預期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤
D.待開發(fā)房地產的預期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費
19.路線價估價法的基本理論依據(jù)是
A.替代原理
B.級差地租原理
C.價值修正原理
D.預期原理
二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。
20．房地產可視為______、______和______三者的結合。
A.實物
B.交通
C.權益
D.區(qū)位
E.四至
21．正常成交價格形成的條件
A.公開市場
B.交易對象具備市場性
C.交易雙方都具有完全信息
D.交易雙方的交易不受任何壓力，完全出于自愿
E.理性的經濟行為
22．收集估價資料，其來源主要有
A.委托估價方以及有關當事人
B.實地勘察
C.政府有關部門
D.房地產交易市場及有關中介機構
E.專業(yè)性刊物
23．與估價對象類似的房地產具體是指
A.與估價對象房地產的交易日期應相同
B.與估價對象房地產所處位置應相同
C.與估價對象房地產的用途應相同
D.與估價對象房地產的建筑結構應相同
E.與估價對象房地產所處地段應相同
24．以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產開發(fā)類型為例，房地產重新購建價格一般由哪些部分構成？
A.土地取得費用
B.開發(fā)成本
C.管理費用
D.銷售稅費
E.投資利息及開發(fā)利潤
25．在房地產估價中應用廣泛的三種資本化率是
A.土地資本化率
B.綜合資本化率
C.租金資本化率
D.建筑物資本化率
E.運營收入資本化率
26．對估價人員和估價機構職業(yè)道德的要求包括
A.不得作任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實
B.應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的估價業(yè)務
C.應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄露給他人
D.不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章
E.若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產進行估價時，不應接受該項估價委托
非選擇題部分
注意事項：
用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。
三、簡答題（本大題共4小題，第27、29、30小題各5分，第28小題7分，共22分）
27.房地產價格的特征主要有哪些方面？
28.市場比較法的操作步驟是什么？
29．在房地產估價實踐中，主要運用哪些方法確定資本化率？
30．假設開發(fā)法適用于哪些房地產的估價？
四、計算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）
31．有一建筑物，建筑總面積為1000m2，已使用8年，重置價為1800元/m2，耐用年限為40年，殘值率為5%。試用直線折舊法計算其年折舊額，折舊總額，并估計其現(xiàn)值。
32．一前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，其前街路線價（土地單價）為
8000元/平方米，后街路線價（土地單價）為4000元/平方米。如果按重疊價值估價法，其前后街影響深度分別為多少？
五、案例綜合題（本大題16分）
33.某商店的土地使用年限為40年，從2007年12月1日起計。該商店共有兩層，每層有出租面積為500平方米。一層于2008年12月1日租出，租期為6年，可出租面積的月租金為250元／平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為280元／平方米和150元／平方米，運營費用率為30％。該類房地產的資本化率為10％。試估算該商場2011年12月1日帶租約出售時的正常價格。
