中國(guó)地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物王石近來(lái)改口了，現(xiàn)在稱：房?jī)r(jià)在下浮30%后，目前已經(jīng)沒(méi)多少下降空間！
　　成都一專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)研究人員向記者透露，一般普通住宅（電梯公寓）按照常規(guī)測(cè)算其利潤(rùn)率在10-30%，但在剛剛閉幕不久的春交會(huì)上卻看到了很多樓盤(pán)，在原有的降價(jià)基礎(chǔ)上又大打折扣，推出多重優(yōu)惠促銷(xiāo)手段。如藍(lán)光碧蔓汀等項(xiàng)目，歷史價(jià)格為6680元/m2，而在春交會(huì)期間推出的特價(jià)居然是4950元/m2，而且簽單還可享受5萬(wàn)元的讓利優(yōu)惠，而據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目的樓面地價(jià)在2500元/m2，再加上建安、管理等剛性成本以及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用，其成本價(jià)近4600元/m2，在房交會(huì)的銷(xiāo)售價(jià)格接近成本價(jià)格。
　　類(lèi)似的高幅度讓利在其它樓盤(pán)中屢見(jiàn)不鮮，開(kāi)發(fā)商試圖以大幅度的讓利打破目前冷清的市場(chǎng)，因此可以斷定部分樓盤(pán)其利潤(rùn)已低于10%.有人說(shuō)是開(kāi)發(fā)商獲利回吐，開(kāi)發(fā)商價(jià)格跳水吸引賣(mài)主，但有一點(diǎn)很明顯，面臨市場(chǎng)和資金的雙重?cái)D壓，新一輪的大浪淘沙正在來(lái)臨。
　　市場(chǎng)將進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰紅星國(guó)際總經(jīng)理 胡鈞目前成都樓市出現(xiàn)房?jī)r(jià)近似成本價(jià)的情況，從表面上看，其直接導(dǎo)火線是去年九月份開(kāi)始的一系列宏觀調(diào)控政策所致。但究其根本原因，是國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資本均為短期資本，沒(méi)有形成長(zhǎng)期健康的資金鏈條，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)收縮或整頓行為，對(duì)剛剛處于開(kāi)發(fā)中初期的項(xiàng)目影響非常巨大，因此才會(huì)導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)直逼成本價(jià)的現(xiàn)象。
　　透過(guò)房?jī)r(jià)逼近成本價(jià)這一表象，我們更應(yīng)該看到，這種情況的存在只是暫時(shí)的。對(duì)企業(yè)而言，其持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短與開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資產(chǎn)負(fù)債率的高低有關(guān)；就市場(chǎng)而言，與市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的接受程度有關(guān)；就政策而言，與國(guó)家執(zhí)行的金融政策及行業(yè)引導(dǎo)以及銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度有關(guān)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)的房產(chǎn)處于增值態(tài)勢(shì)，樓市的市場(chǎng)信心正在進(jìn)一步恢復(fù)。此次市場(chǎng)整頓，將對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)程度，資金實(shí)力等進(jìn)行更加嚴(yán)酷的考驗(yàn)，市場(chǎng)將進(jìn)一步走向優(yōu)勝劣汰。
　　在此輪 宏觀調(diào)控下，開(kāi)發(fā)企業(yè)或多或少的受到了影響，由于房?jī)r(jià)回落，去年六、七月到十一月高價(jià)拿地的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)首當(dāng)其沖，市場(chǎng)價(jià)格接近甚至低于其成本價(jià)。今年一至四月的土地拍賣(mài)較去年冷清了許多，樓市也已從去年的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，我認(rèn)為開(kāi)發(fā)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考：1、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極尋求國(guó)內(nèi)國(guó)外專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展基金的合作機(jī)會(huì)，以解決目前短期資本轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期資本的問(wèn)題，2、產(chǎn)品升級(jí)換代，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)在越來(lái)越理性成熟的市場(chǎng)面前保持持續(xù)發(fā)展。
　　兩年內(nèi)都是調(diào)整期吉信行。方圓置業(yè)總經(jīng)理 周思澤目前，房?jī)r(jià)逼近成本價(jià)的現(xiàn)象并非普遍存在，僅個(gè)別當(dāng)年拿地比較高的幾家有這種現(xiàn)象。其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商，例如中海、盛吉立等，其手中存量土地的價(jià)格從目前市場(chǎng)的樓價(jià)來(lái)衡量依然是很低的。
　　部分樓盤(pán)的房?jī)r(jià)逼近成本價(jià)的根源，可以從以下兩方面說(shuō)。第一，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)量、價(jià)均有所波動(dòng)，價(jià)格漲幅不像去年、前年那么高，更低于新政前、成都成為特區(qū)后的預(yù)期，因此，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，當(dāng)初高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商最先受到波及。第二，CPI高企，原材料價(jià)格上漲幅度是相當(dāng)大的，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本也有所增加。簡(jiǎn)單地說(shuō)，成本增加、價(jià)格不漲使得開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間變得有限，甚至出現(xiàn)了所謂的房?jī)r(jià)直逼成本價(jià)的現(xiàn)象。
　　溫家寶總理在報(bào)告中指出，1－5年的通貨膨脹，加上近期宏觀政策形勢(shì)的關(guān)注，“緊縮”依然是宏觀調(diào)控的主調(diào)。我認(rèn)為在2年內(nèi)都不可能有去年價(jià)、量增長(zhǎng)率雙高的情況了。
　　一方面，緊縮政策對(duì)投資商、開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力的要求變高；另一方面，市場(chǎng)預(yù)期的下降也使得開(kāi)發(fā)商在拿地方面更為審慎。因此，地價(jià)與房?jī)r(jià)一樣，小幅回跌后將逐步穩(wěn)定，其交易量方面，我相信也會(huì)比去年有所回落。
　　目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)不同的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)有迥異的影響，有的小型開(kāi)發(fā)商可能在運(yùn)作完存量項(xiàng)目或土地后會(huì)退出市場(chǎng)，有的為了降低風(fēng)險(xiǎn)可能出讓早期囤地，有的大型發(fā)展商立足長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光乘機(jī)低價(jià)接收土地，資金鏈緊張的可能改走低回報(bào)高銷(xiāo)量的路線或是資本市場(chǎng)尋求新的資金注入，有的市場(chǎng)甚至可能形成“寡頭壟斷”的局面等等，這取決于每個(gè)開(kāi)發(fā)商的個(gè)體情況。
　　斷腕求生亦或等待奇跡成都星彥地產(chǎn)顧問(wèn)代理事業(yè)部總經(jīng)理 賴瀚林在2008年成都春季房交會(huì)上，就開(kāi)始感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)賣(mài)吼貨的味道了�？翊蛘�、狂降價(jià)、狂送禮……急紅了眼的開(kāi)發(fā)商們，以各種奇招怪招的優(yōu)惠折扣百般討好購(gòu)房者。接下來(lái)就是我們所看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)的怪圈現(xiàn)象，房?jī)r(jià)越降，消費(fèi)者越不敢下單�？傆X(jué)得房?jī)r(jià)還沒(méi)降到底，總覺(jué)得還要等一等再看看。問(wèn)題是消費(fèi)者可以選擇再等等看，可是開(kāi)發(fā)商們卻等不起了。這就是現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商面臨的資金鏈危機(jī)。對(duì)于很多地產(chǎn)投資商而言，資金鏈危機(jī)現(xiàn)在僅僅是冰山一角而已，實(shí)際上很多中小開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已瀕臨生死邊緣了。
　　由于中國(guó)的房地產(chǎn)商們的資金來(lái)源75%左右都依賴于銀行抵押貸款。在市場(chǎng)唱多的時(shí)侯，迅速回籠資金不是件難事，房地產(chǎn)行業(yè)空手套白狼的案例太多了。但是在銷(xiāo)售回款放慢，銀行貸款縮緊，上市阻力加大的情況下，開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)就是保護(hù)資金鏈，保護(hù)現(xiàn)金流。在市場(chǎng)蕭條時(shí)期，開(kāi)發(fā)商是否對(duì)自己開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)行降價(jià)促銷(xiāo)，完全取決于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流要求。要保證充足的現(xiàn)金流，就必須多賣(mài)房子（不管是貴賣(mài)還是賤賣(mài)）。
　　在這一市場(chǎng)環(huán)境下，大幅度的讓利銷(xiāo)售與優(yōu)惠折扣都是可取的，這其實(shí)有點(diǎn)類(lèi)似于如壁虎在遇到勁敵時(shí)，一般會(huì)斷然咬掉自己的尾巴以求逃生。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商們就是猛蛇嘴邊的壁虎，是斷腕求生還是等待奇跡？都是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。
　　未來(lái)100天（此刻正是奧運(yùn)如火如荼的時(shí)侯）將是很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生劇變的100天。因此開(kāi)發(fā)商們想要斷腕求生，就得保住現(xiàn)金流，而在現(xiàn)金為王的游戲規(guī)則面前，大部分中小開(kāi)發(fā)商就不得不被迫割肉。在貸款難、銷(xiāo)售難、融資難、還款難的境況下，資金鏈危機(jī)將是開(kāi)發(fā)商們無(wú)法逃遁的一道門(mén)坎，因此死掉一大批，不是很奇怪的事情。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)率更重要，因此不排除一些中小開(kāi)發(fā)商在斷腕求生時(shí)悲壯割肉，大幅降價(jià)。
　　受資金鏈危機(jī)影響，開(kāi)發(fā)商們?cè)谀玫貢r(shí)將變得更加謹(jǐn)慎，不會(huì)輕易拿地，并將影響到一些大開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略。在資金鏈全面緊張的當(dāng)下，是選擇將儲(chǔ)量土地開(kāi)發(fā)還是快速變現(xiàn)，是擺在地產(chǎn)商們面前的一道選擇題。如果不自己開(kāi)發(fā)，就要選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開(kāi)發(fā)或主動(dòng)放棄，最壞的結(jié)果就是被政府收回。
　　從長(zhǎng)期來(lái)看，這是房地產(chǎn)行業(yè)必須經(jīng)歷的陣痛期，2008年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，金融政策帶來(lái)的銀根緊縮仍然持續(xù)，客觀上市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求很大，但整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不容樂(lè)觀使市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法回歸，期待后市發(fā)力還需有責(zé)任的開(kāi)發(fā)商們帶頭培育。