4塊土地有3塊流拍，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)冷冷清清，外地開(kāi)發(fā)商集體“失蹤”，土地價(jià)格大幅回落……透過(guò)8月6日的土地拍賣(mài)會(huì)不難看出，土地市場(chǎng)回歸理性已成不爭(zhēng)事實(shí)。而本次土地拍賣(mài)會(huì)后，不少南寧房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出了疑問(wèn)：南寧的土地市場(chǎng)為何屢遭冷遇？
一問(wèn) 土地拍賣(mài)會(huì)為何越來(lái)越冷？
雖然知道本次拍賣(mài)會(huì)肯定冷，但沒(méi)想到這么冷——這是土地拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天，很多到場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士的第一個(gè)念頭。
“出現(xiàn)這樣的結(jié)果多少有點(diǎn)出乎意料�！边@是南寧市土地交易中心主任鐘軍安在拍賣(mài)會(huì)結(jié)束后的第一反應(yīng)。他表示，為了本次土地拍賣(mài)，南寧市土地部門(mén)做了不少準(zhǔn)備工作，不僅在廣州等地的知名媒體上刊登了宣傳廣告，還針對(duì)一些來(lái)南寧考察的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了重點(diǎn)推介，但后的結(jié)果還是不盡如人意。
再來(lái)看本次出讓的4宗土地。除去后成交的邕寧PC2008-06地塊外，流拍的3宗土地有兩宗位于東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)內(nèi)，其中一宗為純住宅用地。3月28日的2008年南寧市第一期國(guó)有土地拍賣(mài)會(huì)上，同樣位于東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)內(nèi)的PC2008-01地塊雖然僅以650萬(wàn)元/畝成交，低于早前預(yù)期，但現(xiàn)場(chǎng)還是出現(xiàn)了數(shù)家競(jìng)拍企業(yè)輪番加價(jià)的場(chǎng)面。
“這應(yīng)該是國(guó)家調(diào)控政策進(jìn)一步加深，市場(chǎng)反應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)的表象�！蹦蠈幨型恋亟灰字行母敝魅翁m海東認(rèn)為，南寧作為二三線城市，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的反應(yīng)速度比一線城市滯后。“3月份的時(shí)候，雖然不少開(kāi)發(fā)商也感覺(jué)到市場(chǎng)降溫，但從2007年的土地市場(chǎng)來(lái)看，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)還是很有信心。但市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調(diào)整，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始加入到觀望行列�！钡灿虚_(kāi)發(fā)商表示，出現(xiàn)流拍可能與地塊的特性有關(guān)。廣西利海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理徐小龍就表示，利海也曾關(guān)注過(guò)本次出讓的東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)住宅地塊，但因?yàn)槊娣e較小，未列入考慮范圍。
二問(wèn) 外地開(kāi)發(fā)商為何集體失蹤？
以往舉行的土地拍賣(mài)會(huì)上，經(jīng)常出現(xiàn)外來(lái)開(kāi)發(fā)商活躍的身影。但8月6日舉行的拍賣(mài)會(huì)上，外來(lái)開(kāi)發(fā)商卻集體玩起了“失蹤”。去年趨之若鶩，今年集體失蹤，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，這一現(xiàn)象是否意味著外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)南寧市場(chǎng)失去了信心？
徐小龍認(rèn)為，僅從一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)就判斷外來(lái)開(kāi)發(fā)商的信心問(wèn)題有失偏頗�！皣�(guó)內(nèi)一些大型房產(chǎn)企業(yè)的拿地計(jì)劃與企業(yè)的擴(kuò)張性戰(zhàn)略有關(guān)。以利海為例，在南寧拿地開(kāi)發(fā)是因?yàn)榭春脰|盟國(guó)際商務(wù)區(qū)和南寧的未來(lái)發(fā)展，同時(shí)也有以點(diǎn)帶面，輻射廣西甚至西南地區(qū)的意圖。而像東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)這樣的區(qū)域，大部分企業(yè)已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，如果還停留在拿地的早期操作環(huán)節(jié)，就會(huì)慢人一步。不少外來(lái)企業(yè)沒(méi)有參加拍賣(mài)會(huì)也就不難理解了�！迸c此同時(shí)，一位來(lái)自全國(guó)排名前十的某上市地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，每個(gè)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自身的需要及發(fā)展戰(zhàn)略選擇地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張，拿地時(shí)也會(huì)非常慎重。我們只對(duì)200畝以上的土地感興趣，此次拍賣(mài)的幾宗土地面積都不大，我們當(dāng)然沒(méi)有出手�！�
三問(wèn) 南寧土地價(jià)格是否偏高？
近期，大部分開(kāi)發(fā)商在南寧的土地市場(chǎng)上都表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎，土地流拍，成交價(jià)大幅回落。不少業(yè)內(nèi)人士表示，這與開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足有關(guān)。寶資通聯(lián)行事業(yè)二部策劃經(jīng)理韋成漢認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及金融貨幣政策前景不明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商緊慎拿地是情由可原的�！霸诶硇曰貧w主導(dǎo)下收縮土地儲(chǔ)備量，確保自有資金安全性將是開(kāi)發(fā)商近期的急迫課題�？梢灶A(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)趨于冷靜，將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的常態(tài)�！薄鞍涯蠈幀F(xiàn)在的土地價(jià)格與終房?jī)r(jià)做對(duì)比，就會(huì)發(fā)現(xiàn)南寧市的土地價(jià)格有偏高的傾向�！蹦蠈幨幸砘⒎康禺a(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理黃利華表示，造成本次土地拍賣(mài)會(huì)3塊土地流拍的原因跟土地定價(jià)有關(guān)。無(wú)獨(dú)有偶，上文提到的某上市地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人也表示，出現(xiàn)土地流拍，可能與跟政府對(duì)土地的期望價(jià)格過(guò)高有關(guān)�！叭ツ耆珖�(guó)的土地價(jià)格都經(jīng)歷過(guò)一番瘋漲，但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，土地價(jià)格也出現(xiàn)回落。出現(xiàn)流拍不排除與相關(guān)部門(mén)對(duì)于市場(chǎng)的嚴(yán)峻性認(rèn)識(shí)不夠有關(guān)�！蹦蠈幨型恋夭块T(mén)也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。蘭海東在接受記者采訪時(shí)表示，通過(guò)此次拍賣(mài)會(huì)，土地部門(mén)也在反思地塊價(jià)格是否定得過(guò)高�！皡⒖级▋r(jià)時(shí)，能不能不再對(duì)比2007年底的土地成交價(jià)格，而是多考慮2007年初，甚至2006年時(shí)的土地成交價(jià)格？我們也在調(diào)研。”
四問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)雙方如何恢復(fù)市場(chǎng)信心？
土地市場(chǎng)越來(lái)越冷，屢次出現(xiàn)流拍，作為土地買(mǎi)賣(mài)雙方的開(kāi)發(fā)商和政府該如何面對(duì)？
朝陽(yáng)商圈一樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商表示，樓市出現(xiàn)供大于求的局面時(shí)，開(kāi)發(fā)商只有降低房?jī)r(jià)，加快銷(xiāo)售步伐，回籠更多的資金。有了錢(qián)，才能換取更多開(kāi)發(fā)所需的土地。韋成漢則表示，近期南寧土地流拍，有更深層次的原因。國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及預(yù)期走低加重了樓市觀望情緒，持幣待購(gòu)客戶(hù)增多。同時(shí)，南寧近期樓盤(pán)銷(xiāo)售不順暢導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商以保守求穩(wěn)定，確保自有資金安全。政府可以適當(dāng)考慮采取相應(yīng)措施，降低土地價(jià)格，恢復(fù)市場(chǎng)信心。
鐘軍安表示，一年多來(lái)，南寧市土地部門(mén)加大了對(duì)競(jìng)買(mǎi)土地的宣傳力度，除參加2008中國(guó)（北海）地交會(huì)外，也認(rèn)真聽(tīng)取了開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，對(duì)相關(guān)的土地參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以促成交易�！皩�(duì)于下半年將要推出的土地，我們會(huì)持續(xù)加大宣傳力度，同時(shí)也會(huì)完善地塊周邊的基礎(chǔ)配套設(shè)施，并考慮降低土地價(jià)格�！保�
一問(wèn) 土地拍賣(mài)會(huì)為何越來(lái)越冷？
雖然知道本次拍賣(mài)會(huì)肯定冷，但沒(méi)想到這么冷——這是土地拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天，很多到場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士的第一個(gè)念頭。
“出現(xiàn)這樣的結(jié)果多少有點(diǎn)出乎意料�！边@是南寧市土地交易中心主任鐘軍安在拍賣(mài)會(huì)結(jié)束后的第一反應(yīng)。他表示，為了本次土地拍賣(mài)，南寧市土地部門(mén)做了不少準(zhǔn)備工作，不僅在廣州等地的知名媒體上刊登了宣傳廣告，還針對(duì)一些來(lái)南寧考察的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了重點(diǎn)推介，但后的結(jié)果還是不盡如人意。
再來(lái)看本次出讓的4宗土地。除去后成交的邕寧PC2008-06地塊外，流拍的3宗土地有兩宗位于東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)內(nèi)，其中一宗為純住宅用地。3月28日的2008年南寧市第一期國(guó)有土地拍賣(mài)會(huì)上，同樣位于東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)內(nèi)的PC2008-01地塊雖然僅以650萬(wàn)元/畝成交，低于早前預(yù)期，但現(xiàn)場(chǎng)還是出現(xiàn)了數(shù)家競(jìng)拍企業(yè)輪番加價(jià)的場(chǎng)面。
“這應(yīng)該是國(guó)家調(diào)控政策進(jìn)一步加深，市場(chǎng)反應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)的表象�！蹦蠈幨型恋亟灰字行母敝魅翁m海東認(rèn)為，南寧作為二三線城市，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的反應(yīng)速度比一線城市滯后。“3月份的時(shí)候，雖然不少開(kāi)發(fā)商也感覺(jué)到市場(chǎng)降溫，但從2007年的土地市場(chǎng)來(lái)看，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)還是很有信心。但市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調(diào)整，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始加入到觀望行列�！钡灿虚_(kāi)發(fā)商表示，出現(xiàn)流拍可能與地塊的特性有關(guān)。廣西利海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理徐小龍就表示，利海也曾關(guān)注過(guò)本次出讓的東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)住宅地塊，但因?yàn)槊娣e較小，未列入考慮范圍。
二問(wèn) 外地開(kāi)發(fā)商為何集體失蹤？
以往舉行的土地拍賣(mài)會(huì)上，經(jīng)常出現(xiàn)外來(lái)開(kāi)發(fā)商活躍的身影。但8月6日舉行的拍賣(mài)會(huì)上，外來(lái)開(kāi)發(fā)商卻集體玩起了“失蹤”。去年趨之若鶩，今年集體失蹤，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，這一現(xiàn)象是否意味著外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)南寧市場(chǎng)失去了信心？
徐小龍認(rèn)為，僅從一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)就判斷外來(lái)開(kāi)發(fā)商的信心問(wèn)題有失偏頗�！皣�(guó)內(nèi)一些大型房產(chǎn)企業(yè)的拿地計(jì)劃與企業(yè)的擴(kuò)張性戰(zhàn)略有關(guān)。以利海為例，在南寧拿地開(kāi)發(fā)是因?yàn)榭春脰|盟國(guó)際商務(wù)區(qū)和南寧的未來(lái)發(fā)展，同時(shí)也有以點(diǎn)帶面，輻射廣西甚至西南地區(qū)的意圖。而像東盟國(guó)際商務(wù)區(qū)這樣的區(qū)域，大部分企業(yè)已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，如果還停留在拿地的早期操作環(huán)節(jié)，就會(huì)慢人一步。不少外來(lái)企業(yè)沒(méi)有參加拍賣(mài)會(huì)也就不難理解了�！迸c此同時(shí)，一位來(lái)自全國(guó)排名前十的某上市地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，每個(gè)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自身的需要及發(fā)展戰(zhàn)略選擇地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金鏈日趨緊張，拿地時(shí)也會(huì)非常慎重。我們只對(duì)200畝以上的土地感興趣，此次拍賣(mài)的幾宗土地面積都不大，我們當(dāng)然沒(méi)有出手�！�
三問(wèn) 南寧土地價(jià)格是否偏高？
近期，大部分開(kāi)發(fā)商在南寧的土地市場(chǎng)上都表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎，土地流拍，成交價(jià)大幅回落。不少業(yè)內(nèi)人士表示，這與開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足有關(guān)。寶資通聯(lián)行事業(yè)二部策劃經(jīng)理韋成漢認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及金融貨幣政策前景不明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商緊慎拿地是情由可原的�！霸诶硇曰貧w主導(dǎo)下收縮土地儲(chǔ)備量，確保自有資金安全性將是開(kāi)發(fā)商近期的急迫課題�？梢灶A(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)趨于冷靜，將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的常態(tài)�！薄鞍涯蠈幀F(xiàn)在的土地價(jià)格與終房?jī)r(jià)做對(duì)比，就會(huì)發(fā)現(xiàn)南寧市的土地價(jià)格有偏高的傾向�！蹦蠈幨幸砘⒎康禺a(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理黃利華表示，造成本次土地拍賣(mài)會(huì)3塊土地流拍的原因跟土地定價(jià)有關(guān)。無(wú)獨(dú)有偶，上文提到的某上市地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人也表示，出現(xiàn)土地流拍，可能與跟政府對(duì)土地的期望價(jià)格過(guò)高有關(guān)�！叭ツ耆珖�(guó)的土地價(jià)格都經(jīng)歷過(guò)一番瘋漲，但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，土地價(jià)格也出現(xiàn)回落。出現(xiàn)流拍不排除與相關(guān)部門(mén)對(duì)于市場(chǎng)的嚴(yán)峻性認(rèn)識(shí)不夠有關(guān)�！蹦蠈幨型恋夭块T(mén)也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。蘭海東在接受記者采訪時(shí)表示，通過(guò)此次拍賣(mài)會(huì)，土地部門(mén)也在反思地塊價(jià)格是否定得過(guò)高�！皡⒖级▋r(jià)時(shí)，能不能不再對(duì)比2007年底的土地成交價(jià)格，而是多考慮2007年初，甚至2006年時(shí)的土地成交價(jià)格？我們也在調(diào)研。”
四問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)雙方如何恢復(fù)市場(chǎng)信心？
土地市場(chǎng)越來(lái)越冷，屢次出現(xiàn)流拍，作為土地買(mǎi)賣(mài)雙方的開(kāi)發(fā)商和政府該如何面對(duì)？
朝陽(yáng)商圈一樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商表示，樓市出現(xiàn)供大于求的局面時(shí)，開(kāi)發(fā)商只有降低房?jī)r(jià)，加快銷(xiāo)售步伐，回籠更多的資金。有了錢(qián)，才能換取更多開(kāi)發(fā)所需的土地。韋成漢則表示，近期南寧土地流拍，有更深層次的原因。國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及預(yù)期走低加重了樓市觀望情緒，持幣待購(gòu)客戶(hù)增多。同時(shí)，南寧近期樓盤(pán)銷(xiāo)售不順暢導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商以保守求穩(wěn)定，確保自有資金安全。政府可以適當(dāng)考慮采取相應(yīng)措施，降低土地價(jià)格，恢復(fù)市場(chǎng)信心。
鐘軍安表示，一年多來(lái)，南寧市土地部門(mén)加大了對(duì)競(jìng)買(mǎi)土地的宣傳力度，除參加2008中國(guó)（北海）地交會(huì)外，也認(rèn)真聽(tīng)取了開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，對(duì)相關(guān)的土地參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以促成交易�！皩�(duì)于下半年將要推出的土地，我們會(huì)持續(xù)加大宣傳力度，同時(shí)也會(huì)完善地塊周邊的基礎(chǔ)配套設(shè)施，并考慮降低土地價(jià)格�！保�
