與全國其他城市一樣，福州上半年樓市成交情況不容樂觀，整個市場表現為量價齊跌，依靠自住需求支撐著樓市低速運轉。低迷的銷售成績使開發(fā)商們無暇顧及土地儲備，因此，上半年，本土開發(fā)商在歷次土地拍賣基本上只是“看客”，這是導致了上半年土地多次流拍流掛的主要原因之一。
7月24日，全市房地產開發(fā)企業(yè)座談會召開，會議肯定了當前福州房地產市場總體平穩(wěn)的態(tài)勢，要求開發(fā)企業(yè)合理確定商品房價格、提高商品房性價比、制訂長遠發(fā)展戰(zhàn)略，并將研究出臺一系列促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施。
8月2日，福州日報刊出第六次公開出讓國有建設用地使用權的公告，將于月底出讓七個地塊。8月4日，市政府第17次常務會議傳出消息，將出臺包括：提高公積金貸款金額上限最長延至30年、調整部分普通住宅契稅征收標準、放寬商品房預售條件等一系列措施。種種信號表明政府對樓市經濟的刺激態(tài)度正愈加明朗化。
業(yè)界人士認為，值此利好，是開發(fā)商們入市拿地的好時機。
七地塊出讓要求有緊有松
擬于8月22日拍賣的地塊共有7塊，除了宗地2008-05號白馬南路原福州玻璃廠和保溫瓶廠地塊是屬于2007年退地、今年流拍的老地塊外，其他都是新推出的地塊。
此次推出的地塊有一個共同特點：小地塊居多、商業(yè)用途居多、市中心位置居多。比如，10畝以下的小地塊就有4塊，分別為宗地2008-09號黃巷南側原市歌舞劇院用地3.69畝、宗地2008-10號臺江路南側原臺江電*用地3.46畝、宗地2008-11號臺江路南側臺江百貨和南星澡堂地塊共8.98畝、宗地2008-13號工業(yè)路與烏山西路交叉口西北角7.58畝。明確定位為商業(yè)用途或商住用途的就有5塊，除了宗地2008-08號福灣9#地塊和原市歌舞劇院用地外。這些地塊除了福灣9#地塊外，其余都是位于臺江和鼓樓的鬧市區(qū)，適合商業(yè)地產開發(fā)，也是近年來少有的黃金地塊。
在出讓要求上，也是有緊有松。比如在付款方式上，沿用第五次土地出讓的新方式，競得人自國有建設用地使用權出讓合同簽訂之日起45日內支付成交地價款的45%，而之前的規(guī)定是5日內付清45%。對宗地2008-05號白馬南路原福州玻璃廠和保溫瓶廠地塊的規(guī)劃要求做了調整，原來是套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到住宅開發(fā)建設總建筑面積的70%，現調為50%。對位于鼓樓區(qū)五一路東側原福州市舊觀禮臺及周邊舊屋區(qū)改造項目地塊，也調為50%。同時，福灣9#地塊的90平方米占比則調高至90%。這樣，一方面在總體上符合國家“90/70”政策要求，另一方面也便于市中心優(yōu)質地塊的開發(fā)銷售。
是誰在拿小地塊？
此次推出的地塊是今年以來小地塊集中投放的一次，那么，會是哪些企業(yè)參與這些小地塊的拍賣呢？福建融晟地產有關負責人林先生認為，地塊小，總價低，有利于小開發(fā)商競爭。
從近幾年的小地塊成交情況來看，的確滿足了相當一部分中小開發(fā)商的開發(fā)需求。比如今年3月份，福建中旅地產以27800萬元拿走湖東路9.05畝地塊；2007年時，閩翔地產以2400萬元拿走公益路2.93畝地塊、聚春園拿走澳門路南側安泰河南側3幅小地塊、康訊信息科技以2750萬元拿走原福州市汽車運輸總公司用地4.14畝、旭源地產以5000萬元拿走金城投資區(qū)管委會北側金城商業(yè)中心地塊8.02畝、鼓樓區(qū)建設投資管理中心以2350萬元拿走烏山西路福建省土畜產公司福州羽絨廠地塊6.61畝；2006年時，捷利達地產以1500萬元拿走鼓樓區(qū)二環(huán)路南側地塊2.59畝、三利信達地產以460萬元拿走六一路原福州市電線廠地塊2.9畝。
業(yè)界專家劉福泉認為，小地塊的批量推出，表明了大工地式的城市房地產開發(fā)告一個段落，是市場發(fā)展到一定程度的結果，是市場成熟的標志，對于想繼續(xù)做房地產開發(fā)的企業(yè)來說，會慢慢適應這一變化。中庚集團執(zhí)行總裁黃海雄告訴記者，當前后市不明朗，企業(yè)不可能去拿大塊土地，以免陷入被動局面，而如果是面積適中、總價適中的地塊，企業(yè)是可以接受的。
面積小，總價低，拍出可能性大
對于此次推出的地塊，業(yè)界人士普遍認為，地是好地，對開發(fā)商而言，這是一次出手的好時機。一方面一些開發(fā)商經過前段時間強勢銷售已經緩過勁來，另一方面，這次推出的量比較多，大部分土地地段都很好，面積不大總價不高，對于開發(fā)商而言選擇面比較廣，資金的壓力也會相應減小。
中原地產福州分公司營銷總監(jiān)林通告訴記者，這次推出的地塊多位于市中心，面積都比較小，預計成交總額不會很高。這次拍賣會有一些開發(fā)商關注，畢竟投入的資金量不會很大，對于一些手上有錢但苦于沒有項目的中小開發(fā)商來說是一次機會。首先，雖然現在福州地產逐步邁入寡頭時代，但中小開發(fā)商仍然比較活躍。近年來福州土地供應量面積都很大，沒有適合中小開發(fā)商的土地。經過近幾年來的積累，這次集中推出中小地塊會有一些中小開發(fā)商加入競爭行列；其次，從市場供應量來看，目前市中心的供應量很小，供應結構兩極化，要么是精裝大戶型的豪宅，要么是小戶型。對于一些希望在市中心換房的老福州市民來說，沒有適合的項目，而這次供應的土地大部分位于市中心，正好滿足這些老福州的換房需求。
三木集團營銷部總經理蔡鑫偉補充認為，這次推出的地塊多為商業(yè)地產項目，市場接受程度會高于以往。首先，近年來，福州寫字樓的開發(fā)明顯落后于住宅的開發(fā)，市場存在著巨大的需求；其次，由于目前的政策是限制住宅需求的投資，而對于寫字樓或者商業(yè)地產的投資并沒有限制，因此許多資金會進入寫字樓投資領域，最近北京三里屯SOHO在開盤一周的時間里狂收50多億元，創(chuàng)造了一個奇跡，充分反映了目前市場投資寫字樓等商業(yè)地產的熱情。
福州大學房地產研究所所長王阿忠博士還認為，此次小地塊的推出，不僅滿足中小開發(fā)商的開發(fā)需求，對于一線品牌開發(fā)商，也是一次挑戰(zhàn)和機遇，大的開發(fā)商可以將這些小地塊開發(fā)留為自用，增加房地產開發(fā)企業(yè)固定資產，鞏固企業(yè)發(fā)展根基。
7月24日，全市房地產開發(fā)企業(yè)座談會召開，會議肯定了當前福州房地產市場總體平穩(wěn)的態(tài)勢，要求開發(fā)企業(yè)合理確定商品房價格、提高商品房性價比、制訂長遠發(fā)展戰(zhàn)略，并將研究出臺一系列促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施。
8月2日，福州日報刊出第六次公開出讓國有建設用地使用權的公告，將于月底出讓七個地塊。8月4日，市政府第17次常務會議傳出消息，將出臺包括：提高公積金貸款金額上限最長延至30年、調整部分普通住宅契稅征收標準、放寬商品房預售條件等一系列措施。種種信號表明政府對樓市經濟的刺激態(tài)度正愈加明朗化。
業(yè)界人士認為，值此利好，是開發(fā)商們入市拿地的好時機。
七地塊出讓要求有緊有松
擬于8月22日拍賣的地塊共有7塊，除了宗地2008-05號白馬南路原福州玻璃廠和保溫瓶廠地塊是屬于2007年退地、今年流拍的老地塊外，其他都是新推出的地塊。
此次推出的地塊有一個共同特點：小地塊居多、商業(yè)用途居多、市中心位置居多。比如，10畝以下的小地塊就有4塊，分別為宗地2008-09號黃巷南側原市歌舞劇院用地3.69畝、宗地2008-10號臺江路南側原臺江電*用地3.46畝、宗地2008-11號臺江路南側臺江百貨和南星澡堂地塊共8.98畝、宗地2008-13號工業(yè)路與烏山西路交叉口西北角7.58畝。明確定位為商業(yè)用途或商住用途的就有5塊，除了宗地2008-08號福灣9#地塊和原市歌舞劇院用地外。這些地塊除了福灣9#地塊外，其余都是位于臺江和鼓樓的鬧市區(qū)，適合商業(yè)地產開發(fā)，也是近年來少有的黃金地塊。
在出讓要求上，也是有緊有松。比如在付款方式上，沿用第五次土地出讓的新方式，競得人自國有建設用地使用權出讓合同簽訂之日起45日內支付成交地價款的45%，而之前的規(guī)定是5日內付清45%。對宗地2008-05號白馬南路原福州玻璃廠和保溫瓶廠地塊的規(guī)劃要求做了調整，原來是套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到住宅開發(fā)建設總建筑面積的70%，現調為50%。對位于鼓樓區(qū)五一路東側原福州市舊觀禮臺及周邊舊屋區(qū)改造項目地塊，也調為50%。同時，福灣9#地塊的90平方米占比則調高至90%。這樣，一方面在總體上符合國家“90/70”政策要求，另一方面也便于市中心優(yōu)質地塊的開發(fā)銷售。
是誰在拿小地塊？
此次推出的地塊是今年以來小地塊集中投放的一次，那么，會是哪些企業(yè)參與這些小地塊的拍賣呢？福建融晟地產有關負責人林先生認為，地塊小，總價低，有利于小開發(fā)商競爭。
從近幾年的小地塊成交情況來看，的確滿足了相當一部分中小開發(fā)商的開發(fā)需求。比如今年3月份，福建中旅地產以27800萬元拿走湖東路9.05畝地塊；2007年時，閩翔地產以2400萬元拿走公益路2.93畝地塊、聚春園拿走澳門路南側安泰河南側3幅小地塊、康訊信息科技以2750萬元拿走原福州市汽車運輸總公司用地4.14畝、旭源地產以5000萬元拿走金城投資區(qū)管委會北側金城商業(yè)中心地塊8.02畝、鼓樓區(qū)建設投資管理中心以2350萬元拿走烏山西路福建省土畜產公司福州羽絨廠地塊6.61畝；2006年時，捷利達地產以1500萬元拿走鼓樓區(qū)二環(huán)路南側地塊2.59畝、三利信達地產以460萬元拿走六一路原福州市電線廠地塊2.9畝。
業(yè)界專家劉福泉認為，小地塊的批量推出，表明了大工地式的城市房地產開發(fā)告一個段落，是市場發(fā)展到一定程度的結果，是市場成熟的標志，對于想繼續(xù)做房地產開發(fā)的企業(yè)來說，會慢慢適應這一變化。中庚集團執(zhí)行總裁黃海雄告訴記者，當前后市不明朗，企業(yè)不可能去拿大塊土地，以免陷入被動局面，而如果是面積適中、總價適中的地塊，企業(yè)是可以接受的。
面積小，總價低，拍出可能性大
對于此次推出的地塊，業(yè)界人士普遍認為，地是好地，對開發(fā)商而言，這是一次出手的好時機。一方面一些開發(fā)商經過前段時間強勢銷售已經緩過勁來，另一方面，這次推出的量比較多，大部分土地地段都很好，面積不大總價不高，對于開發(fā)商而言選擇面比較廣，資金的壓力也會相應減小。
中原地產福州分公司營銷總監(jiān)林通告訴記者，這次推出的地塊多位于市中心，面積都比較小，預計成交總額不會很高。這次拍賣會有一些開發(fā)商關注，畢竟投入的資金量不會很大，對于一些手上有錢但苦于沒有項目的中小開發(fā)商來說是一次機會。首先，雖然現在福州地產逐步邁入寡頭時代，但中小開發(fā)商仍然比較活躍。近年來福州土地供應量面積都很大，沒有適合中小開發(fā)商的土地。經過近幾年來的積累，這次集中推出中小地塊會有一些中小開發(fā)商加入競爭行列；其次，從市場供應量來看，目前市中心的供應量很小，供應結構兩極化，要么是精裝大戶型的豪宅，要么是小戶型。對于一些希望在市中心換房的老福州市民來說，沒有適合的項目，而這次供應的土地大部分位于市中心，正好滿足這些老福州的換房需求。
三木集團營銷部總經理蔡鑫偉補充認為，這次推出的地塊多為商業(yè)地產項目，市場接受程度會高于以往。首先，近年來，福州寫字樓的開發(fā)明顯落后于住宅的開發(fā)，市場存在著巨大的需求；其次，由于目前的政策是限制住宅需求的投資，而對于寫字樓或者商業(yè)地產的投資并沒有限制，因此許多資金會進入寫字樓投資領域，最近北京三里屯SOHO在開盤一周的時間里狂收50多億元，創(chuàng)造了一個奇跡，充分反映了目前市場投資寫字樓等商業(yè)地產的熱情。
福州大學房地產研究所所長王阿忠博士還認為，此次小地塊的推出，不僅滿足中小開發(fā)商的開發(fā)需求，對于一線品牌開發(fā)商，也是一次挑戰(zhàn)和機遇，大的開發(fā)商可以將這些小地塊開發(fā)留為自用，增加房地產開發(fā)企業(yè)固定資產，鞏固企業(yè)發(fā)展根基。
