38輪，底價從6500萬元拍到1.64億元！17輪，底價從7800萬元拍到2.02億元！去年11月16日，南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊，被一家開發(fā)公司“彪悍”地收入囊中。
然而，時隔不到8個月，有消息傳出：因為拿地的開發(fā)公司沒有按時繳納土地出讓金，這兩塊地已經(jīng)被國土部門依法收回。昨天，江寧區(qū)國土局相關(guān)人士也證實了此事，并表示會按照合同沒收一定的定金。
業(yè)內(nèi)人士認為，一些開發(fā)商當(dāng)初在極不理性地“瘋狂”高價拿地之后，沒想到會遇到地價回落和樓市銷量停滯不前，同時融資又出現(xiàn)問題，現(xiàn)在只好“賠了定金又折地”。
去年拿地：“當(dāng)時就感覺開發(fā)商瘋了！”
“想到去年11月的那次土地拍賣會，現(xiàn)在還心有余悸呢�！蹦暇┓康禺a(chǎn)網(wǎng)一位人士回憶說，當(dāng)時南京國土局土地辦一舉對外出讓了14幅地塊，其中13幅是江寧區(qū)的，有3幅純住宅地塊樓面地價（房價中的地價成本）均超過了4000元/m2.據(jù)了解，這三幅地塊的價格分別是：一塊地塊拍賣價3.18億元（底價1.23億元），樓面地價4446元/m2；另一塊地塊拍賣成交價1.64億元（底價6500萬元），樓面地價4145元/m2；第三塊地塊拍賣成交價2.02億元，樓面地價4204元/m2.前一幅地塊被南京一家房產(chǎn)公司拍得，后兩幅地塊被另一家南京房產(chǎn)開發(fā)有限公司一并拿走。
“開發(fā)商發(fā)瘋了！”拿地之后，一名專家用這句話來形容拍賣會的狂熱程度。因為去年7月26日，萬科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地（現(xiàn)在的金域藍灣樓盤項目），樓面地價是3278元/m2，當(dāng)時房產(chǎn)業(yè)內(nèi)覺得是個個例。哪知道11月份的土地拍賣更為離譜：樓面地價史無前例地超出了4000元/m2！
今年行情：“按去年拿地價格，這房子怎么賣？”
開發(fā)商明明拿了地，怎么又撒手不要呢？南京中原地產(chǎn)交易中心主管李千娥認為，在去年11月16日的土地拍賣之后，后續(xù)土地拍賣的地價反差太大，可能讓高價拿地的開發(fā)商無法接受。
我們可以看一看在那次瘋狂的拍賣會后，江寧的地價到底出現(xiàn)了什么走勢？
“去年下半年到今年上半年，江寧土地的拍賣地價就像‘過山車’�！币患彝獾胤慨a(chǎn)公司負責(zé)南京市場拓展的負責(zé)人說，他們?nèi)ツ暌恢毕朐诮瓕幠玫�，但看到地價拍得那么高，就收了手。黃淙�，江宁地价的纂s陜涮逶碩道淳屠戳恕ツ?2月26日，新城創(chuàng)置拿到了一幅江寧開發(fā)區(qū)同仁醫(yī)院以東的地塊，是以2.36億元的底價拿走的。而這一商業(yè)和住宅混合地塊，即使不算商業(yè)地塊近2萬平方米的面積，單獨以2.36億元折算住宅的那一部分用地，樓面地價也僅有2426元/m2.如果綜合計算，這一地塊的樓面地價只有1800元/m2左右。
今年4月28日，江寧5幅住宅地塊出讓，4幅底價成交，1幅流拍。其中被業(yè)內(nèi)普遍看好的江寧岔路口附近宏運大道以北、中心河以西地塊（出讓面積54978.1平米），被江蘇愛濤置業(yè)以底價2.78億元拿走，折算樓面地價為2974元/m2；另外3幅底價成交的地塊，樓面地價都沒超過1500元/m2. 4000多元/m2的樓面地價怎么能和2000元/m2左右的樓面地價相比？江寧一家房地產(chǎn)公司的銷售總監(jiān)說，如果繼續(xù)繳納土地出讓金，意味著今后這家高價拿地的開發(fā)商在地價上就比別人吃虧了2000元/m2，這么高的地價，今后怎么賣房？
而且，地價回落還不僅僅是江寧獨有的現(xiàn)象。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年6月25日，河西中部地區(qū)的夢都大街奧體地塊，最終以底價8.3億元出讓，樓面地價爆出“超低”的4882元/m2，“你想想看，這家開發(fā)商去年在江寧拿地的地價都4200元/m2了，現(xiàn)在能不‘撤退’嗎？”
一算嚇一跳開發(fā)商被沒收5490萬！
早在7月初，坊間有傳言說這三幅高價地塊的買家，因為沒有按期支付出讓價款，土地已被收回。記者向江寧區(qū)國土局求證，一名相關(guān)人士表示，“三塊高價地塊的后兩塊被收回了”。
據(jù)了解，按照土地出讓規(guī)則，開發(fā)公司作為競買人在拍賣土地之前，就要繳納相應(yīng)的保證金，以“價高者得”的方式競得土地后，簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓成交確認書》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。按南京市的規(guī)定，在出讓合同中會約定，要求競買人首付不得低于出讓總價款的15%（含拍賣之前繳納的保證金），這也是該地的定金，即使后期無力付款，這15%的部分也不予退回。
按這個“老規(guī)矩”，這家開發(fā)公司損失可謂慘重：文華街01號地塊的拍賣保證金為1000萬元、02號地塊為1200萬元，按照兩塊地總出讓價款為3.66億元（1.64億元+2.02億元）計算，折算后起碼要5490萬元（3.66億元15%），這也是開發(fā)商要被沒收的定金。
國土部門：拍賣土地被收回 南京早就有先例
不過，采訪中，江寧區(qū)國土局沒有透露現(xiàn)在具體沒收了開發(fā)商多少違約金，只是委婉表示地塊收回是正常工作，沒什么特別的。
那么，這家房產(chǎn)開發(fā)公司對此怎么看呢？采訪中，一名副總經(jīng)理表示，對地塊是否被收回不是太清楚，目前并沒有接到地塊被收回的通知，而“公司一把手老總也在外地出差，不方便接受采訪”。
了解到，開發(fā)商無力支付土地出讓金，而被政府部門沒收定金、收回土地并不是頭一遭。早在2004年1月15日，新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出，其中鐵管巷A地塊以31455元/m2的價格，創(chuàng)下了南京歷年土地出讓的“單價之最”。一年半后，上海兩家拿地的開發(fā)公司因無力繳納土地出讓金，被南京市國土部門收回，并且依據(jù)合同，沒收了8000多萬元的拿地定金。
而今年1月份，南京市國土局相關(guān)人士也公開表示：“拍賣土地并非一錘定音，如果不符合相關(guān)政策，將嚴格予以收回。”
據(jù)悉，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元；其中2007年市區(qū)范圍取消競得資格1幅，收回土地使用權(quán)1幅，690萬元保證金不予退還，有力地維護了出讓合同的嚴肅性。
業(yè)內(nèi)分析：開發(fā)商為啥寧愿 賠了定金又折地
業(yè)內(nèi)人士古伊認為，在去年一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策之后，尤其是銀行的“銀根”收緊之后，去年下半年南京樓市開始進入膠著狀態(tài)。開發(fā)商在融資渠道受限的情況下，經(jīng)過這段時間的“硬挺”，有可能已經(jīng)面臨“斷鏈危機”。
她分析說，那些被收回土地的開發(fā)商，很可能是資金周轉(zhuǎn)不過來，“選擇損失一些定金也是無奈之舉”。因為在土地市場公開出讓的“游戲”規(guī)則面前，開發(fā)商需要對自身經(jīng)濟實力予以充分考慮，如今“賠了定金又折地”只能是自食其果。不過，在現(xiàn)在的情況下，開發(fā)商舍得丟棄定金也不繼續(xù)投入，也是一種果斷“止損”，不失為一個躲避更大風(fēng)險的好辦法。其實，地價本來就是房價的有力后盾，現(xiàn)在地價都撐不住了，房價還有什么理由不降？
瘋抬地價是要付出代價的
在南京近兩年的土地出讓會上，我們曾經(jīng)不止一次地遇到這樣的場景：舉著拍賣號牌拿地時財大氣粗的開發(fā)商，一次加價動輒數(shù)千萬元，2億的地價4億買、6億的地不抬到10億不罷休�！氨牒贰蹦玫氐拈_發(fā)商極不理智的瘋狂舉牌，也導(dǎo)致了南京土地出讓出現(xiàn)“面粉地拍出面包價”的咄咄怪事。
然而，“彪悍”的背后，很快傳出開發(fā)商無力繳納土地出讓金、被迫“賠錢折地”的消息。一名深諳土地拍賣的專家表示，土地出讓“價高者得”的游戲規(guī)則，剎不住謀求暴利的開發(fā)商的步伐，但是任何市場都有風(fēng)險，尤其是在暴利的房地產(chǎn)市場，必須愿賭服輸。
如今，江寧的兩幅地塊被收回，也給那些拼命抬高地價、試圖推動房價上漲的開發(fā)商們敲響了警鐘：哄抬地價，是要付出代價的！
然而，時隔不到8個月，有消息傳出：因為拿地的開發(fā)公司沒有按時繳納土地出讓金，這兩塊地已經(jīng)被國土部門依法收回。昨天，江寧區(qū)國土局相關(guān)人士也證實了此事，并表示會按照合同沒收一定的定金。
業(yè)內(nèi)人士認為，一些開發(fā)商當(dāng)初在極不理性地“瘋狂”高價拿地之后，沒想到會遇到地價回落和樓市銷量停滯不前，同時融資又出現(xiàn)問題，現(xiàn)在只好“賠了定金又折地”。
去年拿地：“當(dāng)時就感覺開發(fā)商瘋了！”
“想到去年11月的那次土地拍賣會，現(xiàn)在還心有余悸呢�！蹦暇┓康禺a(chǎn)網(wǎng)一位人士回憶說，當(dāng)時南京國土局土地辦一舉對外出讓了14幅地塊，其中13幅是江寧區(qū)的，有3幅純住宅地塊樓面地價（房價中的地價成本）均超過了4000元/m2.據(jù)了解，這三幅地塊的價格分別是：一塊地塊拍賣價3.18億元（底價1.23億元），樓面地價4446元/m2；另一塊地塊拍賣成交價1.64億元（底價6500萬元），樓面地價4145元/m2；第三塊地塊拍賣成交價2.02億元，樓面地價4204元/m2.前一幅地塊被南京一家房產(chǎn)公司拍得，后兩幅地塊被另一家南京房產(chǎn)開發(fā)有限公司一并拿走。
“開發(fā)商發(fā)瘋了！”拿地之后，一名專家用這句話來形容拍賣會的狂熱程度。因為去年7月26日，萬科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地（現(xiàn)在的金域藍灣樓盤項目），樓面地價是3278元/m2，當(dāng)時房產(chǎn)業(yè)內(nèi)覺得是個個例。哪知道11月份的土地拍賣更為離譜：樓面地價史無前例地超出了4000元/m2！
今年行情：“按去年拿地價格，這房子怎么賣？”
開發(fā)商明明拿了地，怎么又撒手不要呢？南京中原地產(chǎn)交易中心主管李千娥認為，在去年11月16日的土地拍賣之后，后續(xù)土地拍賣的地價反差太大，可能讓高價拿地的開發(fā)商無法接受。
我們可以看一看在那次瘋狂的拍賣會后，江寧的地價到底出現(xiàn)了什么走勢？
“去年下半年到今年上半年，江寧土地的拍賣地價就像‘過山車’�！币患彝獾胤慨a(chǎn)公司負責(zé)南京市場拓展的負責(zé)人說，他們?nèi)ツ暌恢毕朐诮瓕幠玫�，但看到地價拍得那么高，就收了手。黃淙�，江宁地价的纂s陜涮逶碩道淳屠戳恕ツ?2月26日，新城創(chuàng)置拿到了一幅江寧開發(fā)區(qū)同仁醫(yī)院以東的地塊，是以2.36億元的底價拿走的。而這一商業(yè)和住宅混合地塊，即使不算商業(yè)地塊近2萬平方米的面積，單獨以2.36億元折算住宅的那一部分用地，樓面地價也僅有2426元/m2.如果綜合計算，這一地塊的樓面地價只有1800元/m2左右。
今年4月28日，江寧5幅住宅地塊出讓，4幅底價成交，1幅流拍。其中被業(yè)內(nèi)普遍看好的江寧岔路口附近宏運大道以北、中心河以西地塊（出讓面積54978.1平米），被江蘇愛濤置業(yè)以底價2.78億元拿走，折算樓面地價為2974元/m2；另外3幅底價成交的地塊，樓面地價都沒超過1500元/m2. 4000多元/m2的樓面地價怎么能和2000元/m2左右的樓面地價相比？江寧一家房地產(chǎn)公司的銷售總監(jiān)說，如果繼續(xù)繳納土地出讓金，意味著今后這家高價拿地的開發(fā)商在地價上就比別人吃虧了2000元/m2，這么高的地價，今后怎么賣房？
而且，地價回落還不僅僅是江寧獨有的現(xiàn)象。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年6月25日，河西中部地區(qū)的夢都大街奧體地塊，最終以底價8.3億元出讓，樓面地價爆出“超低”的4882元/m2，“你想想看，這家開發(fā)商去年在江寧拿地的地價都4200元/m2了，現(xiàn)在能不‘撤退’嗎？”
一算嚇一跳開發(fā)商被沒收5490萬！
早在7月初，坊間有傳言說這三幅高價地塊的買家，因為沒有按期支付出讓價款，土地已被收回。記者向江寧區(qū)國土局求證，一名相關(guān)人士表示，“三塊高價地塊的后兩塊被收回了”。
據(jù)了解，按照土地出讓規(guī)則，開發(fā)公司作為競買人在拍賣土地之前，就要繳納相應(yīng)的保證金，以“價高者得”的方式競得土地后，簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓成交確認書》和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。按南京市的規(guī)定，在出讓合同中會約定，要求競買人首付不得低于出讓總價款的15%（含拍賣之前繳納的保證金），這也是該地的定金，即使后期無力付款，這15%的部分也不予退回。
按這個“老規(guī)矩”，這家開發(fā)公司損失可謂慘重：文華街01號地塊的拍賣保證金為1000萬元、02號地塊為1200萬元，按照兩塊地總出讓價款為3.66億元（1.64億元+2.02億元）計算，折算后起碼要5490萬元（3.66億元15%），這也是開發(fā)商要被沒收的定金。
國土部門：拍賣土地被收回 南京早就有先例
不過，采訪中，江寧區(qū)國土局沒有透露現(xiàn)在具體沒收了開發(fā)商多少違約金，只是委婉表示地塊收回是正常工作，沒什么特別的。
那么，這家房產(chǎn)開發(fā)公司對此怎么看呢？采訪中，一名副總經(jīng)理表示，對地塊是否被收回不是太清楚，目前并沒有接到地塊被收回的通知，而“公司一把手老總也在外地出差，不方便接受采訪”。
了解到，開發(fā)商無力支付土地出讓金，而被政府部門沒收定金、收回土地并不是頭一遭。早在2004年1月15日，新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出，其中鐵管巷A地塊以31455元/m2的價格，創(chuàng)下了南京歷年土地出讓的“單價之最”。一年半后，上海兩家拿地的開發(fā)公司因無力繳納土地出讓金，被南京市國土部門收回，并且依據(jù)合同，沒收了8000多萬元的拿地定金。
而今年1月份，南京市國土局相關(guān)人士也公開表示：“拍賣土地并非一錘定音，如果不符合相關(guān)政策，將嚴格予以收回。”
據(jù)悉，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元；其中2007年市區(qū)范圍取消競得資格1幅，收回土地使用權(quán)1幅，690萬元保證金不予退還，有力地維護了出讓合同的嚴肅性。
業(yè)內(nèi)分析：開發(fā)商為啥寧愿 賠了定金又折地
業(yè)內(nèi)人士古伊認為，在去年一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策之后，尤其是銀行的“銀根”收緊之后，去年下半年南京樓市開始進入膠著狀態(tài)。開發(fā)商在融資渠道受限的情況下，經(jīng)過這段時間的“硬挺”，有可能已經(jīng)面臨“斷鏈危機”。
她分析說，那些被收回土地的開發(fā)商，很可能是資金周轉(zhuǎn)不過來，“選擇損失一些定金也是無奈之舉”。因為在土地市場公開出讓的“游戲”規(guī)則面前，開發(fā)商需要對自身經(jīng)濟實力予以充分考慮，如今“賠了定金又折地”只能是自食其果。不過，在現(xiàn)在的情況下，開發(fā)商舍得丟棄定金也不繼續(xù)投入，也是一種果斷“止損”，不失為一個躲避更大風(fēng)險的好辦法。其實，地價本來就是房價的有力后盾，現(xiàn)在地價都撐不住了，房價還有什么理由不降？
瘋抬地價是要付出代價的
在南京近兩年的土地出讓會上，我們曾經(jīng)不止一次地遇到這樣的場景：舉著拍賣號牌拿地時財大氣粗的開發(fā)商，一次加價動輒數(shù)千萬元，2億的地價4億買、6億的地不抬到10億不罷休�！氨牒贰蹦玫氐拈_發(fā)商極不理智的瘋狂舉牌，也導(dǎo)致了南京土地出讓出現(xiàn)“面粉地拍出面包價”的咄咄怪事。
然而，“彪悍”的背后，很快傳出開發(fā)商無力繳納土地出讓金、被迫“賠錢折地”的消息。一名深諳土地拍賣的專家表示，土地出讓“價高者得”的游戲規(guī)則，剎不住謀求暴利的開發(fā)商的步伐，但是任何市場都有風(fēng)險，尤其是在暴利的房地產(chǎn)市場，必須愿賭服輸。
如今，江寧的兩幅地塊被收回，也給那些拼命抬高地價、試圖推動房價上漲的開發(fā)商們敲響了警鐘：哄抬地價，是要付出代價的！
