6月10日，云南城投置業(yè)股份有限公司(云南城投，600239.SH)召開(kāi)股東大會(huì)，通過(guò)定向增發(fā)議案，公司擬向特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行1.32億股，募集資金不超過(guò)20億元，用于環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期約4630畝土地的開(kāi)發(fā)。
　　事實(shí)上，今年3月份證監(jiān)會(huì)宣布，內(nèi)地IPO募資不得用于買(mǎi)地，而之前增發(fā)獲得通過(guò)的幾家房地產(chǎn)企業(yè)融資用途多數(shù)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，像云南城投作為一級(jí)開(kāi)發(fā)商募集資金買(mǎi)地尚屬首例。
　　一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
　　云南城投的經(jīng)營(yíng)范圍包括參與城市的舊城改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市交通(如輕軌、地鐵等)投資建設(shè)、城市開(kāi)發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施其他項(xiàng)目的投資建設(shè)等。
　　實(shí)際上，云南城投不僅是一級(jí)開(kāi)發(fā)商，也從事二級(jí)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)，目前在建的有6個(gè)項(xiàng)目，在售的項(xiàng)目有昆明陽(yáng)宗海華僑城、北京新云南大廈等。
　　此次融資，云南城投的身份是作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商，主要獲利點(diǎn)是進(jìn)行土地出讓。從云南城投與昆明市政府簽署了《環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同》來(lái)看，這種盈利模式就非常清楚了。
　　《合同》規(guī)定，公司與昆明市人民政府對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓收益實(shí)行分成。公司可按土地出讓純收益的50%獲得收益。并且，如果公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價(jià)款。
　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，云南城投既是一級(jí)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)也從事二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，因此，云南城投用增發(fā)資金進(jìn)行囤地比較隱蔽。
　　光大證券分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，因?yàn)轫?xiàng)目是分期開(kāi)發(fā)，后期開(kāi)發(fā)資金可通過(guò)第一批2027畝土地掛牌出讓所產(chǎn)生的現(xiàn)金回流予以部分彌補(bǔ)。但是，現(xiàn)在整個(gè)土地市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，前期是否能短時(shí)間內(nèi)出讓?zhuān)瑢?duì)于整個(gè)項(xiàng)目至關(guān)重要。
　　囤地風(fēng)險(xiǎn)
　　年初中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行部相關(guān)人士強(qiáng)調(diào)，對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。
　　“今年包括杭州濱江IPO成功、華發(fā)、合肥城建增發(fā)成功，融資的用途是用于二級(jí)開(kāi)發(fā)，至今還沒(méi)有一級(jí)開(kāi)發(fā)商在IPO取得融資�！鄙虾Ｎ搴蠂�(guó)際總經(jīng)理鄒毅表示。
　　他也認(rèn)為，目前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)處于兩難，一方面禁止房企通過(guò)IPO融資買(mǎi)地，讓企業(yè)在融資時(shí)，承諾資金的用途。一方面房企擴(kuò)張就是買(mǎi)地，作為一級(jí)開(kāi)發(fā)商與政府共享土地出讓金是主要的利潤(rùn)。
　　此次，云南城投作為一級(jí)開(kāi)發(fā)商身份去融資，有很大的風(fēng)險(xiǎn)，今年一季度，云南城投的每股現(xiàn)金流為-0.31元，去年年底云南城投的每股現(xiàn)金流為0.44元。
　　“目前，全國(guó)的地價(jià)開(kāi)始下跌，退地的事件在一些城市發(fā)生，地價(jià)上漲的高峰期已過(guò)，現(xiàn)在進(jìn)入低谷時(shí)期，作為上市公司不適合大量囤地，一旦地價(jià)下跌，將影響整個(gè)地產(chǎn)股的運(yùn)行�！编u毅表示