為縮短房地產(chǎn)開發(fā)建設周期，將政府推向市場的土地及時形成有效住房供給，江蘇省南京市2005年以來研究實施“小地塊、多頻次”的供地策略，目前房價調(diào)控取得明顯成效。南京市國土資源局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月，全市共成交89幅地塊，其中5公頃以下地塊有50幅，占全市總出讓地塊的56.2%；9月份南京市房價漲幅同比上漲6.6%，低于8.9%的全國平均漲幅。
房地產(chǎn)用地小規(guī)模出讓
近期，南京市又將推出13幅中小規(guī)模地塊。這13幅位于江寧區(qū)的地塊實際出讓面積都在5公頃以下，最小1.2公頃，4.8公頃，其中有6幅為商業(yè)、辦公、酒店式公寓用地，7幅為住宅用地。
南京市國土資源局土地利用處處長王海龍介紹說，今年全市計劃出讓10公頃以下地塊共56幅，實際出讓總面積145.4公頃，占全市住宅用地實際出讓總面積的24.9%，而出讓規(guī)模在20公頃以上的地塊僅有4幅，實際出讓總面積210.2公頃，占全市住宅用地實際出讓總面積的39.9%。從單宗地塊供應規(guī)模指標可以看出，今年該市住宅用地供應的地塊平均規(guī)模小于10公頃。
南京市國土資源局新聞發(fā)言人楊閎煒介紹，在綜合配套成熟地區(qū)將大地塊劃小，以小規(guī)模出讓，這是南京市土地市場一個顯著特征。從近兩年成交地塊單宗規(guī)模來看，2006年成交的74幅地塊中，規(guī)模在3公頃以下的有30幅，比2005年減少11幅，所占供應比例為9.8%；規(guī)模在3～5公頃的地塊所占供應比例為20%，規(guī)模在5～10公頃的有10幅,所占供應比例為13.5%，比2005年下降17.1%，而10公頃以上地塊與前一年基本相同。他說，今后南京市將合理控制出讓地塊的規(guī)模，新推地塊都將以中小規(guī)模為主，原則上在100～200畝之間，開發(fā)周期限定在3年左右。
南京市土地礦產(chǎn)市場管理辦公室主任劉紅說，由于南京市早期個別出讓地塊規(guī)模過大，開發(fā)商分成數(shù)期開發(fā)，人為拉長開發(fā)周期，導致土地在開發(fā)商手中囤積。如：浦口、六合兩區(qū)前幾年出讓的大地塊至今仍在開發(fā)之中，個別地塊的實際開發(fā)量不足20%。而從2005年至今，該地區(qū)的房價也從每平方米2000元左右漲至4000元以上，開發(fā)商從中獲利驚人。
南京市國土資源局副局長丁和庚表示，控制出讓地塊規(guī)模是該市土地出讓的一個趨勢，能分開的一定要分開，以保證供地能在合理開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)完畢。同時，堅持以凈地方式出讓土地，讓開發(fā)商拿到土地后即可建房子，加速形成市場的有效供應。
大盤小盤優(yōu)勢互補
前兩年，南京市有實力的開發(fā)商紛紛大規(guī)模購地，動不動就是自成一體的數(shù)百畝之城。隨著去年下半年至今年以來形態(tài)各異的市區(qū)“袖珍”小地塊項目風靡整個南京樓市，開發(fā)商拿地出現(xiàn)了新動向。
今年7月3日，南京市推出的兩幅住宅地塊面積盡管不大，但仍吸引了省內(nèi)外十多家單位前來競標。一番激烈競價后，南京市建設發(fā)展總公司以6048.51萬元的價格拿下，高出起始價3558萬元，將近一倍。另一地塊位于秦淮區(qū)土城頭74號，實際出讓面積1.5公頃，有5家單位參與競拍，最后奪標的是本埠的建寧房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們開出的價格為4720萬元，比3000萬元的起始價超出1700多萬元。
小地塊出讓競買資金少，給了一些中小開發(fā)商拿地開發(fā)的機會，一些名不見經(jīng)傳的房產(chǎn)商也敢來拿地了。但這些地塊競買人當中，卻沒有了大開發(fā)商的身影，拍賣的激烈程度比過去大大降低，一般經(jīng)過三四十輪就拍出。由此，有業(yè)內(nèi)人士擔心這樣會降低競爭效力。
南京市國土資源局臧正金局長表示，今年來所推出的89幅地塊，參與競買企業(yè)達到270家，市場競爭度指數(shù)為1.48，高于去年同期的1.25。控制單宗土地供應規(guī)模，以增加土地供應宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力圈占大面積土地，形成壟斷。南京土地市場推小地塊的做法符合國家政策要求和地方實際。
江蘇亞東建發(fā)集團副總裁劉成剛認為，隨著城市范圍擴大、新的城市邊界不斷延伸，自然會在城市內(nèi)部出現(xiàn)眾多有待再開發(fā)的細小地塊，在城市外圍再出現(xiàn)有待開發(fā)的大幅土地，這就使一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)不可能形成以單純大盤為主，或小盤為主的格局。這種共生的局面，可以使大盤與小盤做到優(yōu)勢互補。
有效緩解樓市需求壓力
南京大學城市與資源系博士生導師林炳耀教授認為，南京市國土資源部門近期所推住宅用地面積以不足100畝為主流，且起始價也只有4億～5億元。以一個50畝折合3萬多平方米的地塊為例，容積率選擇1.5的話，整個項目的建筑面積在5萬平方米左右。土地規(guī)模的縮小將大大縮短項目上市的時間，成交價格同比明顯低于相鄰大地塊，老百姓最快可在一年內(nèi)購買到這些地段的低價新房，從而可以大大緩解樓市的需求壓力。
“隨著國家調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)市場也正在步入穩(wěn)定發(fā)展階段�！蹦暇┐髮W商學院副院長劉志彪認為，“對政府來說，小地塊樓盤數(shù)量的增多，亦要求其土地供應計劃要做得更細，這樣有利于邊角零碎地塊的開發(fā)和舊城舊村的改造，有利于城市精細化管理、精細化發(fā)展，有利于將房地產(chǎn)行業(yè)引入良性競爭、持續(xù)發(fā)展的軌道，有利于讓老百姓得到更多的好處。”
