(一)土地使用權(quán)價格鑒證的市場法適用條件

　　土地使用權(quán)價格鑒證的市場法，是將價格鑒證標(biāo)的與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地的已知價格，修正得出標(biāo)的價格的方法。

　　適用條件是：市場有足夠多的交易案例

　　應(yīng)用市場法對土地使用權(quán)進(jìn)行價格鑒證，在對交易案例進(jìn)行修正時，需要修正的因素包括四種：交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素

　　(二)土地使用權(quán)價格鑒證的市場法的操作步驟

　　1、收集交易資料，確定比較案例

　　收集資料：

　　應(yīng)用市場法對土地使用權(quán)進(jìn)行價格鑒證，需要收集的交易資料包括：交易價格;交易日期;交易狀態(tài);交易雙方;成交情況;地上附屬物;周圍環(huán)境。

　　確定案例：

　　選取的供比較交易案例應(yīng)該與標(biāo)的具有相關(guān)性和替代性，交易案例應(yīng)符合下列條件：

　　(1)與標(biāo)的用途相同

　　(2)與標(biāo)的交易類型相同

　　(3)為正常交易

　　(4)與標(biāo)的所處區(qū)域相近，個別條件相近

　　(5)交易時間與標(biāo)的基準(zhǔn)日接近

　　2、(掌握)修正交易情況，剔出案例價格中的特殊交易因素

　　(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易

　　(2)交易時的特別動機(jī)，比如急于出售

　　(3)買方或賣方不了解市場行情

　　(4)其他

　　3、(掌握)修正交易日，使之接近基準(zhǔn)日

　　4、(掌握)修正區(qū)域因素

　　需要考慮的因素：繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量

　　5、(掌握)修正個別因素

　　包括：使用年限、容積率、臨界寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)

　　(三)基準(zhǔn)地價修正法和路線價法的應(yīng)用

　　基準(zhǔn)地價修正法

　　基準(zhǔn)地價修正法是利用政府制定頒布的基準(zhǔn)地價作為比較案例，對其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地價值的一種方法。

　　從方法論看，基準(zhǔn)地價修正法是市場法的一個特例。

　　參照物不是二級市場上已經(jīng)成交的，且與標(biāo)的相似或相同的土地;而是標(biāo)的所處區(qū)域內(nèi)，一級市場上政府制定的區(qū)域平均地價。因此，需要調(diào)整的因素是整體與個別的差異，以及一級市場與二級市場價格差異。

　　利用類比推算法確定，已經(jīng)進(jìn)入二級市場且已經(jīng)成交的土地在二級市場價格與一級市場價格的比值

　　路線價法

　　路線價法是利用路線價，在配合深度百分率和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法求算出鄰接該街道的其他各宗土地價格的一種方法。

　　對面臨特定街道且可及性相等的城鎮(zhèn)土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取自在該深度上數(shù)宗土地的平均擔(dān)架并附設(shè)在該街道上，此單價稱為路線價。

　　標(biāo)準(zhǔn)深度以區(qū)段內(nèi)各宗土地的深度重數(shù)為準(zhǔn)