一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)
(一)某土地估價(jià)師接到一項(xiàng)業(yè)務(wù)，委托方A公司要求就一宗土地補(bǔ)償問題提出一個(gè)價(jià)格咨詢意見，價(jià)格基準(zhǔn)日確定在2008年6月30日。下面是估價(jià)師與委托方交談并到現(xiàn)場調(diào)查的記錄要點(diǎn)，閱讀后回答相關(guān)問題。
(1)A公司是一家國營公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。
(2)委托估價(jià)的土地是A公司于1999年2月與B村委會(huì)簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計(jì)劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時(shí)土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。
(3)與農(nóng)民協(xié)商過程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實(shí)質(zhì)性使用。
(4) 2001年5月，當(dāng)?shù)貒临Y源局查知，認(rèn)為未經(jīng)過批準(zhǔn)屬于違法用地，要求A公司補(bǔ)辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費(fèi)用，A公司累計(jì)支出征地費(fèi)用100萬元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬元。
(5) 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設(shè)。
(6)與此同時(shí)，該縣設(shè)置開發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領(lǐng)取了國有土地使用證。
(7)目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購買土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有，西側(cè)土地為天天食品服務(wù)公司所有，南側(cè)土地為時(shí)代醫(yī)藥公司所有，由于修建開發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。
(8)委托方提供了土地使用證書，但在土地證書中來看到關(guān)于土地使用年限說明，也沒有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書、建設(shè)用地許可證。委托方還提供了縣國土資源局2002年5月為A公司補(bǔ)開的出讓金收據(jù)，但沒有補(bǔ)簽的土地出讓合同書。2002年5月，開發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，但沒有落實(shí)。
(9)現(xiàn)場看見，土地東側(cè)已經(jīng)建設(shè)1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設(shè)時(shí)間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過圍墻隔開。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來道路改造的通城路，可以直達(dá)縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車站。
(10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設(shè)的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書，以及2003年8月縣政府以開發(fā)區(qū)郵局建設(shè)公共目的收回剩余的7畝土地的通知書，通知以劃撥用地進(jìn)行補(bǔ)償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補(bǔ)償，并要求補(bǔ)償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。
(11)調(diào)查時(shí)，該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場平均價(jià)為每畝16萬元，土地出讓金比2001年增長了20%，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)比2002年增長了10%。
問題(每小題4分)
1、 用簡單的語言，以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照時(shí)間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過程。
2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。
3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進(jìn)行補(bǔ)償，一般可以以哪些相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提到的)。
4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，請列出出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)。
5、 請根據(jù)記錄要點(diǎn)中給定的工業(yè)地價(jià)市場平均價(jià)資料，列出 7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算過程。
(二)2007年2月16日，受天星商貿(mào)發(fā)展公司委托，某評(píng)估公司對(duì)其擁有的部分不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)進(jìn)行核算。據(jù)委托方初步說明，估價(jià)對(duì)象土地于2003年2月16日通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)總面積為4908平方米，2004年3月20日將批發(fā)零售部分轉(zhuǎn)讓出復(fù)查，住宿餐飲部分2004年3月26日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于對(duì)土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了重新認(rèn)證和登記。為了查證土地的權(quán)屬狀況，土地登記機(jī)關(guān)給估價(jià)師展示了該土地的相關(guān)資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后回答有關(guān)問題。
單位：平方米、萬元
注：標(biāo)注“隱蔽”的部分為正常內(nèi)容。
問題(每小題5分)：
1.由于估價(jià)師筆誤，這份抄寫件的關(guān)于填寫的內(nèi)容，出現(xiàn)了至少4處錯(cuò)誤， 青指出并將更正內(nèi)容列在下面。
2.上述表格只是土地初始登記卡，一般情況下，如果土地權(quán)屬發(fā)生變化，勻會(huì)增加相應(yīng)的登記卡，以記載相關(guān)情況。請根據(jù)委托方說明中的信息，判斷該土地登記檔案中可能還有其他哪些登記卡?
3.估價(jià)師調(diào)查中沒有查到轉(zhuǎn)讓批發(fā)零售部分的收益，但是根據(jù)有關(guān)資料判昕，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服地價(jià)水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏沒有變化，根據(jù)上述相關(guān)信息，測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分?jǐn)�，不考慮土地歷史用途價(jià)值差異)。
4.估價(jià)師調(diào)查得知，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商服基準(zhǔn)地價(jià)為每建筑平方米3000元(基準(zhǔn)日為2007年1月1日)，其中，商業(yè)零售和住宿餐飲的修正系數(shù)分別為+7%和-4%。根據(jù)上述相關(guān)信息，判斷該公司土地2008年7月1日價(jià)值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個(gè)別因素差異及時(shí)間因素)。
二、報(bào)告判讀題(3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請閱讀后指出并說明原因。具體得分規(guī)則詳見各題中)
(一)以下是一份估價(jià)技術(shù)報(bào)告關(guān)于估價(jià)方法選擇的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。
二 估價(jià)方法與估價(jià)過程
(一)方法選擇
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，此次估價(jià)中每宗土地至少選用兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，然后在兩種方法的估價(jià)結(jié)果上，結(jié)合土地市場價(jià)格水平，采用適當(dāng)?shù)姆椒ù_定最后的評(píng)估價(jià)格。此次估價(jià)的四宗土地中，前三宗土地在同一個(gè)區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地用途，具有很強(qiáng)的相似性，可以采用相同的方法估價(jià);第四宗地為工業(yè)用地，單獨(dú)選擇方法估價(jià)。
根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)，第四宗地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行估價(jià)，理由如下：
(1)本次估價(jià)目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨(dú)立市場價(jià)值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動(dòng)，且完全具有交易條件，估價(jià)應(yīng)該優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價(jià)師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價(jià)的條件。
(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對(duì)該地區(qū)土地價(jià)值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當(dāng)?shù)脑鲋�，所以適合采用成本逼近法估價(jià);由于第四宗地是2005年新征的土地，估價(jià)師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。
(3)通過對(duì)前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心區(qū)域，第四宗地位于A市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價(jià)師的調(diào)查分析，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態(tài)符合A市基準(zhǔn)地價(jià)的基本設(shè)定，匹配性好，具有一定的替代性。估價(jià)師對(duì)A市基準(zhǔn)地價(jià)的合法性和現(xiàn)時(shí)性進(jìn)行了調(diào)查，情況表明，A市基準(zhǔn)地價(jià)由A市政府于2007年1月公布，文件名稱為《A市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知》，文號(hào)為(A政發(fā)[2007]19號(hào))，在合法的有效使用期內(nèi);A市基準(zhǔn)地價(jià)制定后沒有發(fā)生重大的城市建設(shè)調(diào)整，也沒有大的市場變化，其現(xiàn)時(shí)性較好，完全可以據(jù)此進(jìn)行宗地估價(jià)。另外，從本次估價(jià)目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對(duì)市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)很接近，所以這四宗地使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)是非常適當(dāng)?shù)摹?/p>
估價(jià)中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國YJKG集團(tuán)公司生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設(shè)施用地，沒有直接的收益，市場收益性特征不強(qiáng)，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對(duì)這一類資產(chǎn)沒有建立獨(dú)立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價(jià)，也不具備采用收益還原法估價(jià)的條件。
第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價(jià)，也不具備采用收益還原法估價(jià)的條件。
由于四宗地的估價(jià)目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對(duì)于預(yù)期的開發(fā)價(jià)值難以判斷，不適宜采用剩余法評(píng)估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運(yùn)用成本逼近法評(píng)估。
本次采用的市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法的估價(jià)基本原理如下：
(1)市場比較法的基本原理
市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。
A——估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù);
B——估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù);
C——估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù);
D——估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)。
(2)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式為：
宗地價(jià)格=宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×(1+ ∑Ki)×相關(guān)修正系數(shù)
式中：∑Ki-影響地價(jià)的個(gè)別因素修正系數(shù)之和。
(3)成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價(jià)格。其計(jì)算公式為：
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+土地稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益
其中：
土地取得費(fèi)，指征用農(nóng)地或者購買土地的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償和人員安置補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi);
土地開發(fā)費(fèi)，指為使土地達(dá)到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費(fèi)用、道路修建費(fèi)用、水電費(fèi)用等;
土地稅費(fèi)，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;
投資利息，指土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)實(shí)際投入資金按照當(dāng)時(shí)利息率計(jì)算的利息，是一種機(jī)會(huì)利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付;
投資利潤，指以土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計(jì)算的利潤;
土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)為基礎(chǔ)計(jì)算。
(二)估價(jià)過程(略)
問題(每小題3分)：
1.這段關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡潔的語言進(jìn)行總結(jié)，估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面?
2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?
3.以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，用簡短的語言說明，決定選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)之前，一般需要對(duì)其進(jìn)行哪幾個(gè)方面的分析和考察?
4.上述內(nèi)容選擇了成本逼近法。你認(rèn)為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面?
5.在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式中，除正常的個(gè)別因素修正外，還有相關(guān)修正一項(xiàng)，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，一般包括哪些方面的內(nèi)容?
(二)以下是一份估價(jià)技術(shù)報(bào)告關(guān)于成本逼近法估價(jià)的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。
(一)采用成本逼近法估價(jià)
1.土地取得費(fèi)
估價(jià)師調(diào)查了估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費(fèi)用案例，計(jì)算平均值為92. 25元/平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價(jià)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米，考慮到估價(jià)對(duì)象的具體位置和條件，確定估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)為90元/平方米。
2.有關(guān)稅費(fèi)
A.土地管理費(fèi)
根據(jù)××省財(cái)政廳、×x省土地管理局《征地管理費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)納入預(yù)算管理暫行辦法》([ 1995]×財(cái)農(nóng)字第82號(hào))規(guī)定，“土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的2%征收”，確定估價(jià)對(duì)象土地管理費(fèi)為1.8元/平方米。
B.耕地占用稅
根據(jù)《××省耕地占用稅實(shí)施辦法》(×政[ 1987]119號(hào))，耕地占用稅為8元/平方米。
C.耕地開墾費(fèi)
根據(jù)《××省土地管理?xiàng)l例》第29條，每平方米在10 - 15元的征收范圍，本次評(píng)估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)=A+B+C=19.8元/平方米
3.土地開發(fā)費(fèi)
估價(jià)對(duì)象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國土資源局提供的資料及《××省××市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告》，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用情況，確定土地開發(fā)費(fèi)用為85元/平方米。
4.投資利息
投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時(shí)間價(jià)值，在土地評(píng)估中投入資金的利息應(yīng)計(jì)入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價(jià)期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6. 12%，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用為均勻投入，投資利息計(jì)算如下：
投資利息=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi))×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×6.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= 9.32(元/平方米)
5.投資利潤
通過調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實(shí)際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10%左右，則估價(jià)對(duì)象投資利潤為：
投資利潤=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×10%= 19.48(元/平方米)
6.土地增值收益
根據(jù)土地管理部門提供的資料，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r(jià)格(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤四項(xiàng)之和)的10% - 30%計(jì)，考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評(píng)估中估價(jià)對(duì)象土地增值收益率15%計(jì)。根據(jù)土地增值收益公式：
土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤)×15%= 33.54(元/平方米)
7.無限年期土地使用權(quán)價(jià)格
該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價(jià)為：土地單價(jià)=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54
=257.14(元/平方米)
8.區(qū)位修正
成本逼近法測算過程中土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤、土地增值收益等均為估價(jià)對(duì)象平均的客觀價(jià)格，有必要對(duì)其進(jìn)行微觀區(qū)位因素修正。 根據(jù)估價(jià)人員認(rèn)為，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象的區(qū)位修正采用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系比較恰當(dāng)，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。
則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價(jià)格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)
9.有限年期土地使用權(quán)價(jià)格
運(yùn)用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價(jià)=253.3(元/平方米)”
問題(每小題3分)：
1.成本逼近法一般適用于征收新開發(fā)土地的估價(jià)，也比較適用于市場發(fā)育不成熟的城市邊緣地帶土地，或者是沒有直接收益的土地估價(jià)。本案例為工業(yè)用地，請根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)類，列舉除工業(yè)用地以外的，至少5個(gè)適用成本逼近法估價(jià)的地類。
2.上述案例在計(jì)算土地取得費(fèi)用時(shí)，使用的是案例綜合數(shù)據(jù)，在實(shí)際操作中，需要對(duì)案例的數(shù)據(jù)進(jìn)行分解歸類分析，依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類?
3.上述案例中，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，請從區(qū)片價(jià)的特點(diǎn)簡述可能的原因。
4.上述案例中確定的土地開發(fā)費(fèi)用為85元/平方米，實(shí)際上是由多個(gè)單項(xiàng)工程支出構(gòu)成，請列出土地開發(fā)中可能的單項(xiàng)工程。
5.上述案例中區(qū)位修正運(yùn)用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系，請列出該體系中可能有的影響工業(yè)地價(jià)的區(qū)域因素。
(三)下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容;不考慮排版格式的錯(cuò)誤)，閱讀后請指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說明原因(每指出一處錯(cuò)誤并簡述原因的得1.25分，只指出錯(cuò)誤不簡述原因不得分，總分為30分。答題時(shí)，請先在試題卷上找出錯(cuò)誤點(diǎn)，然后將錯(cuò)誤所對(duì)應(yīng)的行號(hào)、錯(cuò)誤內(nèi)容及原因分別標(biāo)在答題卷的“錯(cuò)誤點(diǎn)位置”、“錯(cuò)誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估價(jià)依據(jù)不完整”)。
(提示：第一、第二部分至少15個(gè)錯(cuò)誤點(diǎn)，第三、第四部分至少22個(gè)錯(cuò)誤點(diǎn))
2008年土地估價(jià)師考試《估價(jià)案例與報(bào)告》試題參考答案
一、案例分析題
(一)答題要點(diǎn)及參考答案
1.土地取得及權(quán)利變化的基本過程
(1) 1999年2月，A公司與B村委會(huì)私下簽訂協(xié)議取得17畝土地;
(2) 2001年5月，A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但
性質(zhì)不清;
(3) 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國有土地使用證：
(4) 2002年4月，開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：
(5) 2002年5月，縣國土局為A公司補(bǔ)開了出讓金收據(jù)，雖未補(bǔ)簽土地出
讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓;
(6) 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地。
2.A公司所有土地的四至
(1)東：環(huán)城綠化帶;
(2)南：通城路;
(3)西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地;
(4)北：寰宇電器公司。
3.可以以以下相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提
到的)
(1)出讓合同;
(2)出讓金收據(jù);
(3)土地使用權(quán)證;
(4)土地登記檔案。
4.出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)
(1)時(shí)點(diǎn)：2008年6月30日;
(2)用途：工業(yè)用地;
(3)使用年期：43年;
(4)開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”;
(5)土地性質(zhì)：出讓;
(6)容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率。
5.7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算
過程
(1)土地出讓市場價(jià)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場平均價(jià)×畝數(shù)
=16×7
= 112(萬元)
(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場平均水平×(1+增長
率)×畝數(shù)
=48/12×(1 +10%) ×7
=30.80(萬元)
(3)返還的出讓金：出讓金當(dāng)年實(shí)際支付價(jià)×(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)
=20÷(17 -4) ×(4+1)
=7.69(萬元)
(4)補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場價(jià)-7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土
地出讓金
=112 -30.80 +7.69
=150.49(萬元)
(二)答題要點(diǎn)及參考答案
1.錯(cuò)誤更正如下
(1)用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲;
(2)證件種類：身份證—一法人代碼證;
(3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓—一國有建設(shè)用地使用權(quán);
(4)使用權(quán)類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)—_出讓;
(5)使用年期：36年——40年;
(6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式—一出讓方式。
2.其他登記卡
(1)土地變更登記卡;
(2)土地注銷登記卡;
(3)土地查封登記卡;
(4)土地更正登記卡;
(5)土地抵押登記卡。
3.測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分
攤，不考慮土地歷史用途價(jià)值差異)
計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值
土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值=土地登記價(jià)值/土地總面積×商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e
=2454/4908×1532
= 766(萬元)
4.判斷該公司土地2008年7月1日價(jià)值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個(gè)
別因素差異及時(shí)間因素)
土地現(xiàn)價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積
=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12
=3033.54(萬元)
二、報(bào)告判讀題
(一)答題要點(diǎn)及參考答案
1.估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面
(1)說明方法選擇總的思路;
(2)列出選擇的方法;
(3)說明所選方法的理由：
(4)說明未選方法的理由;
(5)對(duì)所選方法基本原理進(jìn)行介紹。
2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮以下幾方面的
因素
(1)估價(jià)目的;
(2)估價(jià)原則;
(3)估價(jià)方法使用的條件;
(4)估價(jià)對(duì)象的自身情況;
(5)估價(jià)對(duì)象所在市場狀況。
3.需要對(duì)其進(jìn)行以下幾個(gè)方面的分析和考察
(1)基準(zhǔn)地價(jià)是否覆蓋估價(jià)對(duì)象;
(2)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的市場條件是否與估價(jià)對(duì)象所在的市場條件近似;
(3)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身?xiàng)l件近似(內(nèi)涵);
(4)基準(zhǔn)地價(jià)是否在合法使用期內(nèi);
(5)基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)時(shí)性是否較好;
(6)估價(jià)目的所反映的競爭性一般，與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)接近。
4.成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面
(1)所有權(quán)的變化;
(2)用途的變化;
(3)開發(fā)程度的變化;
(4)投資集約度的變化;
(5)相對(duì)區(qū)位條件的變化。
5.一般包括以下幾方面的內(nèi)容
(1)用途修正;
(2)年期修正;
(3)時(shí)間修正;
(4)開發(fā)程度修正;
(5)估價(jià)目的修正;
(6)土地容積率修正;
(7)權(quán)益狀況修正。
(二)答題要點(diǎn)及參考答案
1.根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)類，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近
法估價(jià)的地類
(1)采礦用地;
(2)倉儲(chǔ)用地：
(3)機(jī)關(guān)團(tuán)體：
(4)科教;
(5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善;
(6)新聞出版：
(7)文體娛樂：
(8)公共設(shè)施;
(9)公園綠地。
2.依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類
(1)土地補(bǔ)償費(fèi);
(2)青苗補(bǔ)償費(fèi);
(3)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)用;
(4)地上物補(bǔ)償;
(5)社會(huì)保障。
3.上述案例中，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，從區(qū)片價(jià)的特
點(diǎn)簡述可能的原因
(1)征地區(qū)片價(jià)不包括青苗補(bǔ)償;
(2)征地區(qū)片價(jià)不包括地上物補(bǔ)償;
(3)估價(jià)對(duì)象人均耕地面積較低;
(4)估價(jià)對(duì)象土地質(zhì)量較好;
(5)估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件好;
(6)人均收入水平高;
(7)人均生活水平高;
(8)人均社會(huì)保障水平高;
(9)區(qū)片價(jià)只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。
4.土地開發(fā)中可能的單項(xiàng)工程
(1)通路;
(2)通電;
(3)通訊;
(4)供水：
(5)排水：
(6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?;
(7)土地平整。
5.該體系中可能有的影響工業(yè)地價(jià)的區(qū)域因素
(1)工業(yè)區(qū)用地類型;
(2)產(chǎn)業(yè)聚集效益;
(3)工廠與原料和市場的配合;
(4)道路級(jí)別;
(5)過境公路連接狀況;
(6)距火車站的距離;
(7)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況;
(8)區(qū)域土地利用限制;
(9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。
