交通運(yùn)輸用地估價
(一)交通運(yùn)輸用地特點(diǎn)
除交通站場外，交通運(yùn)輸用地多呈線狀分布，因線路漫長，跨越多個地理區(qū)域，土地利用條件復(fù)雜。
(二)交通運(yùn)輸用地主要價格影響因素
所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，交通運(yùn)輸工具通行流量、類型、停駐數(shù)量和時間，地貌、土質(zhì)、氣候等自然條件等。
(三)交通運(yùn)輸用地估價思路
作為與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設(shè)施用地，宜從成本核算的角度來考慮其價格，一般宜選用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。有經(jīng)營收益的路段、碼頭、站場等可根據(jù)具體情況選用市場比較法、收益法。
(四)交通運(yùn)輸用地估價方法的選擇與應(yīng)用
(1)位于城鎮(zhèn)中心的交通運(yùn)輸站場用地，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參照同區(qū)域相近用途的可比交易案例或基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，并進(jìn)行年限和用途修正;位于城鎮(zhèn)中心外圍或邊遠(yuǎn)的交通運(yùn)輸站場用地，宜優(yōu)先選用成本逼近法，其次可參照當(dāng)?shù)叵嘟猛咀钅┮患壔鶞?zhǔn)地價進(jìn)行評估，并進(jìn)行開發(fā)程度和年限、用途等修正。
(2)港口、碼頭用地通常通過特許經(jīng)營權(quán)獲取收益，具有一定的壟斷性，適宜選用收益還原法評估;在同一區(qū)域同一類型用地有正常交易案例的，也可采用市場比較法評估。
(3)其他交通運(yùn)輸用地的經(jīng)營收益體現(xiàn)的是整體收益，很難將其分?jǐn)偟侥骋蛔谕恋厣希什贿m宜采用收益還原法。
1.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新條件
①為了使土地估價成果符合客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價成果和宗地地價評估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)性，在土地市場發(fā)生變化或影響土地價格的種種因素發(fā)生變化后，必須對地價進(jìn)行重新評估，更新基準(zhǔn)地價成果和宗地地價評估標(biāo)準(zhǔn);
�、诨鶞�(zhǔn)地價更新是在土地定級或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場地價或地價指數(shù)等來全面或局部調(diào)整基準(zhǔn)地價的過程;
③成果更新應(yīng)充分利用原有資料，使新老資料具有連續(xù)性。成果更新后，原基準(zhǔn)地價成果作為歷史資料存檔保存。
2.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新內(nèi)容
一般基準(zhǔn)地價體系建立后，需要根據(jù)市場變化定期做更新，更新內(nèi)容依據(jù)市場變化狀況而定，市場變化小時只需對價格做局部調(diào)整;市場變化大時需要調(diào)整級別等。
3.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)途徑
(1)以土地定級(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。
(2)以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準(zhǔn)地價。
(3)以土地定級(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以地價指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。
(一)估價方法
選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)，宗地地價的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價估價法等多種方法，估價方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價對象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。
待估宗地位于xxxx路以南，在《xxxx市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級地，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法切實(shí)可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評估對象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價。
建筑物現(xiàn)值采用重置價格折舊法計算。
(二)估價過程
1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
1)基準(zhǔn)地價是某一級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格;基準(zhǔn)地價系數(shù)修 正法是依估價對象所處土地級別的基準(zhǔn)地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價對象土地價格的一種方法。
2)《xxxx市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》測算區(qū)范圍是xxxx，面積xxxxkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為xx級，住宅為xx級，工業(yè)為xx級。該《xxxx市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》于xxxx年xxxx月通過xxxx省國土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)xxxx市人民政府公布實(shí)行。
3)xxxx市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場地平整條件下的級別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價格。
采用基準(zhǔn)地價計算商業(yè)用地宗地地價的公式為，pi=p×(1+k)×y×t×kij×f式中 pi——待估宗地地價p——待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價k、y、t、kij、f——宗地地價修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。
估價對象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于xxxx市商業(yè)用地三級地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價水平1200～1600元/㎡.
4)編制估價對象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表
�、僭谠u估中，根據(jù)《xxxx市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進(jìn)行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項(xiàng)修正。
�、诟鶕�(jù)《xxxx市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》，商業(yè)用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價對象地價的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)
5)確定宗地地價評估的修正系數(shù)k k=∑ki i=(1…n)
式中
k——某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(%)
ki——宗地第i個因素條件下修正幅度(%)
n——修正因素個數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44% 6)確定土地使用年期修正系y y=[1-(1+r)m]/ [1-(1+r)n]式中
y——宗地使用年期修正系數(shù);
m——待估宗地設(shè)定使用年期;
n——基準(zhǔn)地價內(nèi)涵確定的土地使用年期;
r——土地還原利率，9%。
經(jīng)計算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622. 7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測算，2002年1月至2003年6月20日，x x x x市地價指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108. 8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)《xxxx市城市土地定級與基準(zhǔn)地價更新》成果，當(dāng)宗地容積率為1.4～1.6時，其修正系數(shù)為0.98.
