該類(lèi)用地適宜采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

　　農(nóng)用地估價(jià)方法選擇與應(yīng)用試

　　1.由于農(nóng)用地的特殊性，國(guó)內(nèi)農(nóng)用地市場(chǎng)尚處于封閉狀態(tài)，市場(chǎng)交易案例很少，難以滿(mǎn)足市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)的要求。農(nóng)用地的自然屬性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法測(cè)算地價(jià)的應(yīng)用。

　　2.評(píng)分估價(jià)法是指按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格，從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　3，考慮農(nóng)用地資料的可獲取性、政策法規(guī)的控制性、評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用性，目前在評(píng)估宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格時(shí)，收益還原法是常用主要方法之一，即根據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)用地投入產(chǎn)出水平和待估宗地的實(shí)際情況，估算出待估農(nóng)用地的客觀預(yù)期收益，以適當(dāng)?shù)耐恋剡�原率還原，確定宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格。

　　4.對(duì)于已建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法評(píng)估得出宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格。

　　1.估價(jià)特點(diǎn)

　　地役權(quán)是為自己土地使用方便而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通過(guò)權(quán)、通行權(quán)等。一般在地役權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、收回、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時(shí)需要進(jìn)行地役權(quán)估價(jià)。

　　2.價(jià)格影響因素

　　針對(duì)土地用途應(yīng)考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素，另外還要考慮地役權(quán)的設(shè)定內(nèi)容、支付方式、

　　約定的期限和剩余期限等因素。

　　3.估價(jià)技術(shù)思路

　　根據(jù)設(shè)定的地役權(quán)對(duì)土地利用的影響程度來(lái)評(píng)估地役權(quán)價(jià)格。

　　4.估價(jià)方法應(yīng)用

　　采用市場(chǎng)比較法時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類(lèi)似地役權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實(shí)例，再根據(jù)市場(chǎng)比較法程序，進(jìn)行相應(yīng)的修正。采用收益還原法，地役權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　1)城鎮(zhèn)土地分等因素因子：

　　a.城鎮(zhèn)區(qū)位因素;

　　b.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素;

　　c.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素;

　　d.城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素;

　　e.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素;

　　f.區(qū)域綜合服務(wù)能力因素;

　　g.區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素。

　　上述因素中，城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素和區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素為備選因素。(要求記憶)在開(kāi)展城鎮(zhèn)土地分等時(shí)，根據(jù)具體情況選用。

　　2)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子：

　　a.繁華程度方面的因素有;商服繁華影響度;

　　b.交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度(客運(yùn)、貨運(yùn));

　　c.基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度;

　　d.環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度;

　　e.人口狀況方面的因素有：人口密度;

　　f.產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度;

　　g.其他方面的因素。

　　3)選擇因素原則

　　確定的因素應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：

　　(1)因素指標(biāo)值變化對(duì)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)有較顯著的影響;因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異;

　　(2)不同類(lèi)型的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素;

　　(3)其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級(jí)工作的具體情況選定。

　　路線(xiàn)價(jià)評(píng)估

　　路線(xiàn)價(jià)評(píng)估的基本原理

　　路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。因此，路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類(lèi)似，只不過(guò)以路線(xiàn)價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

　　在正常市場(chǎng)條件下，具有相同使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有等量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價(jià)格，即替代原理。

　　可及性可以視為區(qū)位條件的一種表示，因此對(duì)于商業(yè)用地來(lái)講，可及性是決定其使用價(jià)值的主要因素。同一街道，各宗土地價(jià)格的高低隨著離開(kāi)街道的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度而遞減;同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價(jià)高于離開(kāi)街道的部分，越接近道路者利用價(jià)值越大，距離街道越遠(yuǎn)利用價(jià)值越小，價(jià)格越低;在一個(gè)城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價(jià)區(qū)段，每個(gè)區(qū)段表示不同的區(qū)域條件即使用價(jià)值的差異。運(yùn)用一定的評(píng)估方法計(jì)算同一路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)，然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)的眾數(shù)或中位數(shù)、簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值等，即得該路線(xiàn)價(jià)區(qū)段的路線(xiàn)價(jià)。