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　　各種常見(jiàn)的土地估價(jià)目的(關(guān)鍵是要掌握估價(jià)目的的寫(xiě)法)

　　(1)集體土地使用權(quán)。

　　(2)國(guó)有土地使用權(quán)。

　　(3)使用權(quán)抵押。

　　(4)企業(yè)活動(dòng)。

　　(5)基準(zhǔn)地價(jià)確定和更新。

　　(6)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。

　　(7)農(nóng)用地分等定級(jí)。

　　(8)征稅。

　　(9)司法。

　　目錄

　　(1)以國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估

　　(2)以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)

　　(3)以抵押為目的的土地估價(jià)

　　(4)以企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)(設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算)

　　(5)以不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(jià)(城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅)

　　(6)以司法鑒定為目的的土地估價(jià)

　　(7)土地價(jià)格類(lèi)別的判斷和估價(jià)的主要原則確定

　　(8)評(píng)估方法選擇

　　(9)主要技術(shù)參數(shù)選擇

　　(10)土地估價(jià)的價(jià)格確定方法的特點(diǎn)

　　(1)常見(jiàn)土地估價(jià)目的的價(jià)格類(lèi)別判斷;

　　(2)土地估價(jià)主要技術(shù)參數(shù)的選擇。

　　一、估價(jià)原則

　　該項(xiàng)問(wèn)題不多。遵循的估價(jià)原則要根據(jù)估價(jià)方法和規(guī)程要求來(lái)確定。但個(gè)別估價(jià)報(bào)告不論選擇的是何種估價(jià)方法，把“估價(jià)規(guī)程”中的“估價(jià)原則”全都羅列進(jìn)去。如在估價(jià)時(shí)未選用收益還原法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法(剩余法)，在估價(jià)原則中卻出現(xiàn)了“預(yù)期收益原則”。

　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

　　該部分是土地估價(jià)報(bào)告的關(guān)鍵，也是反映土地估價(jià)方法是否科學(xué)正確，估價(jià)依據(jù)是否充分明確，估價(jià)結(jié)果是否客觀合理的關(guān)鍵所在。也就是說(shuō)，選擇科學(xué)正確的估價(jià)和確定最終估價(jià)結(jié)果的方法以及正確運(yùn)用所選用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)致關(guān)重要，直接影響估價(jià)結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：

　　一是在選擇估價(jià)方法時(shí)，要根據(jù)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)項(xiàng)目的實(shí)際情況正確選擇合適的估價(jià)方法，并說(shuō)明選擇估價(jià)方法的依據(jù)或理由，以驗(yàn)證所選估價(jià)方法是否合理并符合《估價(jià)規(guī)程》的要求;

　　二是在估價(jià)過(guò)程中除選擇正確估價(jià)方法外，同時(shí)要按符合《規(guī)范格式》所選估價(jià)方法的相應(yīng)具體要求，重要的是要說(shuō)明各項(xiàng)參數(shù)取值依據(jù)或理由;

　　三是要正確選擇確定最終估價(jià)結(jié)果的方法并說(shuō)明依據(jù)或理由，若所選估價(jià)方法其中采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果。

　　然而，該項(xiàng)存在的問(wèn)題比較多，主要是：

　　1、選擇估價(jià)方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導(dǎo)入具體估價(jià)方法。如“本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)估”;有的選擇的估價(jià)方法不正確。如某市區(qū)一宗國(guó)有商業(yè)用地地價(jià)評(píng)估，在選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的同時(shí)，本應(yīng)首選收益還原法進(jìn)行評(píng)估，但該評(píng)估卻選擇了成本逼近法。

　　2、有些估價(jià)報(bào)告未說(shuō)明確定最終估價(jià)結(jié)果所選方法的理由。如在確定估價(jià)結(jié)果時(shí)只是說(shuō)“采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值確定最終估價(jià)結(jié)果”。

　　3、采用的具體估價(jià)方法中的各項(xiàng)參數(shù)取值理由不充分或無(wú)依據(jù)說(shuō)明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項(xiàng)或多項(xiàng)。

　　下面具體說(shuō)明估價(jià)方法的選擇、每種估價(jià)方法存在的問(wèn)題和運(yùn)用要求及地價(jià)的確定：

　　選擇方法：

　　例：估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況、估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

　　由于估價(jià)對(duì)象位于《×××區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估;另因估價(jià)對(duì)象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場(chǎng)發(fā)育程度好，且區(qū)域內(nèi)估價(jià)對(duì)象的附近有同類(lèi)物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法估價(jià)。因此，本次估價(jià)決定，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　　估價(jià)過(guò)程：

　　市場(chǎng)比較法

　　問(wèn)題與要求

　�、龠x擇比較實(shí)例

　　在年審的評(píng)估報(bào)告中采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的雖不太多，但采用此法進(jìn)行評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目還是存在一定的問(wèn)題。主要是對(duì)選擇的比較實(shí)例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說(shuō)明實(shí)例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時(shí)間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺(jué)。

　　按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估至少要選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過(guò)3年、近鄰或類(lèi)似區(qū)域內(nèi)的3例交易實(shí)例，并具體說(shuō)明實(shí)例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級(jí)別、土地利用情況、土地開(kāi)發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價(jià)格等。

　�、谶x擇比較因素

　　此項(xiàng)存在的主要問(wèn)題多是選擇的比較因素不夠全面。

　　按《估價(jià)規(guī)程》要求，選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，除交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行比較，不同用途的區(qū)域和個(gè)別因素選擇可參照當(dāng)?shù)氐耐恋囟��?jí)估價(jià)報(bào)告中的影響因素選擇。

　�、垡蛩貤l件說(shuō)明

　　這部分的問(wèn)題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡(jiǎn)單的用一般、好、較好等說(shuō)明。

　　按《估價(jià)規(guī)程》要求，要具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡(jiǎn)單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體含義的用語(yǔ)。尤其區(qū)域條件和個(gè)別條件說(shuō)明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。

　�、芫幹票容^因素條件指數(shù)表

　　這部分最易出問(wèn)題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無(wú)指數(shù)確定的理由說(shuō)明和依據(jù)。

　　按《估價(jià)規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時(shí)除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的各因素條件相應(yīng)指數(shù)100為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說(shuō)明確定的依據(jù)。在說(shuō)明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)情況(如市場(chǎng)交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系、地產(chǎn)市場(chǎng)水平、市場(chǎng)變化趨勢(shì)等)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說(shuō)明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、內(nèi)容、文號(hào)及批準(zhǔn)時(shí)間等。