土地市場的特征
雷利.巴洛維教授認為不動產市場具有如下的特點：
(1)不動產市場只是針對待售財產供給量的一部分而言。
(2)產品位置的固定性。
(3)產品的非標準化和異質性。
(4)對當?shù)毓┣箨P系的依賴性。
(5)高額交易。
(6)同時有信貸需求。
(7)存在影響不動產需求的特別法律條款。
(8)普通買者的非經常性參與。
(9)需要廣泛的經紀人服務。
一般而言，土地市場具有如下的特征：
(一)地域性
產品位置的固定性，使土地市場具有強烈的地域性特點。而且地域性的特點決定了土地市場競爭的不充分，交易效率相對較低。
(二)不充分競爭
土地市場參與者不多，市場信息獲取較難，使競爭不充分。
(三)層次性
由于土地市場上交易的內容(權利)不一樣，因此存在不同層次的交易市場。
(四)供給彈性小
土地不僅自然供給彈性小，而且經濟供給彈性較低。
(五)政府管制嚴格
由于土地資源的利用對社會經濟發(fā)展的影響巨大，因此政府會對土地市場的交易權利、規(guī)模、形式等多方面進行干預。
土地市場的概念
土地市場：是指土地產權流動中所發(fā)生的土地供求雙方關系以及整個產權交易領域。
土地市場的主體是土地供求雙方，即土地買賣雙方或租讓、受讓雙方，土地市場交易的客體并非土地本身，而是土地產權，包括所有權、使用權、租賃權等一系列的權能。
土地市場上交易權利的不同構成了土地市場的不同形式或種類�；镜男螒B(tài)：土地所有權讓渡關系和土地使用權讓渡關系。
土地市場的功能及運作
土地市場具備一般市場所具有的功能，但由于土地位置的固定性，使土地市場的功能較之一般生產要素的功能更為復雜：
(一)優(yōu)化配置土地資源
行政劃撥方式是計劃經濟條件下的土地資源的配置方式，但由于行政劃撥的方式是政府應用行政手段來配置土地資源，這種方式的效率是很低下的，容易造成土地資源的巨大浪費。目前中國正在對這種配置的方式進行改革，引入市場配置的方法。
為什么市場配置手段會優(yōu)于行政劃撥?
提示：價格機制的作用
市場發(fā)揮作用的前提
(二)調整產業(yè)結構，優(yōu)化生產力布局
產業(yè)結構的優(yōu)化就是要求和要素的價格相對應，滿足邊際要素的投入和邊際要素產出相對應。
優(yōu)化生產力布局，還結合了土地資源在空間上分布的特點。為什么?
提示：土地資源的利用尤其是農業(yè)利用還需要考慮氣候、水利等自然條件。
城市的郊區(qū)生產蔬菜等，遠郊區(qū)生產水稻等。城市的中心區(qū)是商業(yè)服務業(yè)等，而次中心區(qū)是工業(yè)、加工業(yè)等，遠中心區(qū)是居民的住宅等。
(三)健全市場體系，實現(xiàn)生產要素的組合
土地資源的市場化配置，不僅能夠改善土地資源的配置效率，而且能夠改善其他如金融市場、勞動力市場等多個市場的配置效率，提高要素的產出水平。
土地市場良好運行的條件：
(一)市場經濟環(huán)境
價格機制和風險機制等基本的市場環(huán)境。
(二)土地產權明晰
土地產權是市場交易的客體，因此必須是界定清楚的。
(三)金融市場的外部支持
為什么?提示：土地本身的價值量大小
(四)相應的外部法規(guī)條件
(五)良好的市場中介機構運作
