一、單項選擇題(共50題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

　　1.全國人大常委會審議通過的法律的效力低于( )。

　　A.部門規(guī)章

　　B.司法解釋

　　C.行政法規(guī)

　　D.憲法

　　答案：D

　　解析：憲法具有的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。

　　2.以下屬于部門規(guī)章的是( )。

　　A.《城市房地產(chǎn)管理法》

　　B.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

　　C.《房屋登記辦法》

　　D.《城市房地產(chǎn)抵押估價指導意見》

　　答案：C

　　解析：《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)抵押估價指導意見》分別屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)范性文件。

　　3.下列自然人中，屬于完全民事行為能力人的是( )。

　　A.15周歲自己掙錢生活的孤兒

　　B.17周歲生活費來自父母的學生

　　C.19周歲一直未參加工作的待業(yè)青年

　　D.20周歲不能辨認自己行為的精神病人

　　答案：C

　　解析：在中國，18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。

　　4.對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過( )年提起行政訴訟的，人民法院不予受理。

　　A.2

　　B.5

　　C.10

　　D.20

　　答案：D

　　解析：對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

　　5.商品房買賣合同為( )。

　　A.非典型合同

　　B.單務(wù)合同

　　C.從合同

　　D.要式合同

　　答案：D

　　解析：要式合同是指根據(jù)法律規(guī)定必須采用特定形式的合同，例如，商品房買賣合同依據(jù)《商品房買賣合同》示范文本。

　　6.按《擔保法》規(guī)定，合同中約定的定金數(shù)額不能超過主合同標的額的( )。

　　A.10%

　　B.15%

　　C.20%

　　D.25%

　　答案：C

　　解析：《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%。

　　7.下列行為中，不屬于房地產(chǎn)交易的是( )。

　　A.房地產(chǎn)買賣

　　B.房地產(chǎn)抵押

　　C.房屋租賃

　　D.房地產(chǎn)設(shè)立地役權(quán)

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)設(shè)立地役權(quán)，屬于擔保物權(quán)。

　　8.《反不正當競爭法》不禁止的行為是( )。

　　A.假冒行為

　　B.虛假的宣傳行為

　　C.銷售合同中的折讓條款

　　D.給予購買人回扣的行為

　　答案：C

　　解析：在賬外暗中給予對方單位或者個人回扣的，以行賄論處;對方單位或者個人在帳外暗中收受回扣的，以受賄論處。

　　9.下列關(guān)于定金和違約金的表述中，正確的是( )。

　　A.不論違約金約定為多少，在違約時違約方都必須無條件按約定給付

　　B.約定的定金額超過法定限額則全部定金條款無效

　　C.定金和違約金只能選擇其一適用

　　D.定金是合同雙方商定的在合同履行前所支付的一部分價款

　　答案：C

　　解析：定金和違約金不能同時并用，只能選擇其一適用。預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。如果當事人約定的定金比例超過了20%，并非整個定金條款無效，而只是超過部分無效。“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”

　　10.下列項目用地必須辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的是( )。

　　A.“鳥巢”場館建設(shè)用地

　　B.國家大劇院建設(shè)用地

　　C.地方政協(xié)辦公用地

　　D.上市公司辦公用地

　　答案：D

　　解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。
　　11.下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的表述中，錯誤的是( )。

　　A.國有土地使用權(quán)出讓市場是土地一級市場

　　B.國有土地使用權(quán)可以由國家、單位進行出讓

　　C.集體土地不經(jīng)征用不得出讓

　　D.國有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書

　　答案：B

　　解析：土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。

　　12.甲開發(fā)公司按法定年限取得了某綜合用地出讓土地使用權(quán)，在取得土地使用權(quán)2周年時建成綜合樓一座，底層為商鋪、二層以上為辦公用房。此時辦公用房占用的土地使用權(quán)的剩余使用年限為( )年。

　　A.38

　　B.40

　　C.48

　　D.50

　　答案：C

　　解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，綜合或其他用地土地使用權(quán)出讓年限50年。50-2=48年。

　　13.國有土地租賃期限在( )以上的，應(yīng)當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　A.3個月

　　B.6個月

　　C. 9個月

　　D.一年

　　答案：B

　　解析：租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　14.不屬于城市規(guī)劃的實施管理范疇的是( )。

　　A.建設(shè)項目選址意見書

　　B.建設(shè)工程施工許可證

　　C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　答案：B

　　解析：城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。報建審批管理主要包括對建設(shè)項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。

　　15.下列關(guān)于城市總體規(guī)劃的表述中，錯誤的是( )。

　　A.城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年

　　B.城市總體規(guī)劃應(yīng)當對城市更長遠發(fā)展做出預測性安排

　　C.城市的總體規(guī)劃由城市人民政府審批

　　D.城市總體規(guī)劃報送審批前，應(yīng)當采取論證會、聽證會等方式征求社會意見

　　答案：C

　　解析：直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。

　　16.房屋拆遷實施過程中，違法建筑應(yīng)由( )認定。

　　A.拆遷人

　　B.拆遷主管部門

　　C.房地產(chǎn)登記機構(gòu)

　　D.規(guī)劃行政主管部門

　　答案：D

　　解析：違法建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。

　　17.下列關(guān)于建設(shè)工程招標的表述中，錯誤的是( )。

　　A.全部或部分使用國有資金投資的項目必須進行招標

　　B.屬于外國政府援助資金的項目必須招標

　　C.必須進行招標的項目，應(yīng)由本地區(qū)、相關(guān)部門或相關(guān)組織參加投標活動

　　D.工程招標代理機構(gòu)資格分為甲、乙兩級

　　答案：C

　　解析：依法必須進行招標的項目，其招標活動不受地區(qū)或者部門的限制。

　　18.在正常使用下，施工單位對房屋建筑工程最低保修期限的表述，正確的是( )。

　　A.供熱系統(tǒng)為1個供暖期

　　B.電氣系統(tǒng)為1年

　　C.裝修工程為2年

　　D.衛(wèi)生間防滲漏為2年

　　答案：C

　　解析：供熱系統(tǒng)為2個供暖期，電氣系統(tǒng)為2年，衛(wèi)生間防滲漏為5年。

　　19.某商品住宅樓于2003年1月10日竣工驗收合格，施工單位按法定最低保修期限承諾，如該住宅樓的尾房于2006年1月10日交付給買受人，則開發(fā)商承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應(yīng)至( )。

　　A.2006年1月9日

　　B.2008年1月9日

　　C.2009年1月9日

　　D.2011年1月9日

　　答案：C

　　解析：保修期自商品住宅交付之日起計算。

　　20.商品房預售廣告中，不得涉及的內(nèi)容是( )。

　　A.中介服務(wù)

　　B.房屋結(jié)構(gòu)

　　C.裝飾裝修

　　D.物業(yè)管理

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

　　21.稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)交易雙方申報的房地產(chǎn)交易成交價明顯低于市場正常價格時，交易雙方應(yīng)當( )。

　　A.重新申報成交價

　　B.按照交易雙方合同約定的價格繳納相關(guān)稅金

　　C.書面說明成交價偏低的原因

　　D.按不低于稅務(wù)機關(guān)確認的價格繳納相關(guān)稅金

　　答案：D

　　解析：稅務(wù)機關(guān)在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格的，應(yīng)當及時通知交易雙方，按不低于稅收機關(guān)確認的價格繳納有關(guān)稅金后，房地產(chǎn)管理部門方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。

　　22.《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房不滿( )年的，不得直接上市交易。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　答案：D

　　解析：購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。

　　23.下列關(guān)于商品房預(銷)售的表述中，錯誤的是( )。

　　A.未竣工的預售商品房不得再行轉(zhuǎn)讓

　　B.尊重客戶的選擇即意味著銷售商品房時無需核對買受人是否用實名購房

　　C.國家推行商品房預售合同網(wǎng)上即時備案制度

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)不得發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價

　　答案：B

　　解析：房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

　　24.當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失( )為標準適當減少。

　　A.15%

　　B.20%

　　C.25%

　　D.30%

　　答案：D

　　解析：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。

　　25.按《合同法》規(guī)定，房屋租賃期限( )。

　　A.不得超過10年

　　B.不得超過15年

　　C.不得超過20年

　　D.不受限制

　　答案：C

　　解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

　　26.下列關(guān)于抵押的表述中，錯誤的是( )。

　　A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

　　B.公立學校的教學樓不得抵押

　　C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提拱擔�；蛘咴黾訐�保以彌補不足

　　D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押房地產(chǎn)

　　答案：D

　　解析：抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織�！段餀�(quán)法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔保。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務(wù)的，就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)。

　　27.房地產(chǎn)登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性，有利于房地產(chǎn)交易( )的減少。

　　A.稅金

　　B.成本

　　C.手續(xù)

　　D.要件

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性，為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。

　　28.由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋共有權(quán)人應(yīng)當申請房屋所有權(quán)( )。

　　A.房屋更正登記

　　B.房屋注銷登記

　　C.房屋所有權(quán)變更登記

　　D.房屋撤銷登記

　　答案：C

　　解析：房屋所有權(quán)變更登記是指，房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如權(quán)利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除等。

　　29.新開發(fā)的商品住宅區(qū)內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房的房屋登記，由( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請房屋所有權(quán)初始登記時，一并申請登記

　　B.業(yè)主委員會申請房屋登記

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請房屋登記

　　D.房屋登記機構(gòu)直接登記

　　答案：A

　　解析：《房屋登記辦法》第三十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

　　30.房屋登記機構(gòu)自受理房屋抵押登記申請之日起，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定的時限，應(yīng)為( )個工作日。

　　A.1

　　B.7

　　C.10

　　D.30

　　答案：C

　　解析：自受理登記申請之日起，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當于下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個工作日。

　　31.下列關(guān)于在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是( )。

　　A.在建工程抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓

　　B.已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當申請變更登記

　　C.已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)消滅的，應(yīng)當申請注銷登記

　　D.在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，應(yīng)當申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記

　　答案：B

　　解析：已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當事人應(yīng)當申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當事人應(yīng)當申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

　　32.按國家現(xiàn)行規(guī)定，每套經(jīng)濟適用住房登記收費標準每件為( )元。

　　A.10

　　B.40

　　C.80

　　D.550

　　答案：B

　　解析：住房登記一套住房為一件，收費標準為每件80元。經(jīng)濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權(quán)利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費標準的一半收取。

　　33.屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的是( )。

　　A.房地產(chǎn)咨詢

　　B.房地產(chǎn)居間

　　C.物業(yè)管理

　　D.房地產(chǎn)估價

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)濟活動。

　　34.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)? )管理部門申請設(shè)立登記。

　　A.工商行政

　　D.稅務(wù)

　　C.建設(shè)行政

　　D.價格

　　答案：A

　　解析：設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)毓ど绦姓�管理部門申請設(shè)立登記。

　　35.房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試通過的標準是，參加全部4個科目考試的人員必須在( )內(nèi)通過應(yīng)試科目。

　　A.一個考試年度

　　B.任意兩個考試年度

　　C.報考約定的兩個考試年度

　　D.連續(xù)兩個考試年度

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理。參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。

　　36.房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊登記、核發(fā)注冊證書工作由( )負責。

　　A.人力資源和社會保障部

　　B.省(自治區(qū)、直轄市)建設(shè)廳

　　C.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會

　　D.所在地房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會

　　答案：C

　　解析：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會按照規(guī)定，實施全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊工作，將準予注冊和注銷注冊的人員名單報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。

　　37.甲公司所有的房產(chǎn)原值2450萬元，若當?shù)匾?guī)定房產(chǎn)原值扣除比率為20%，則該公司年應(yīng)納房產(chǎn)稅為( )萬元。

　　A.23.52

　　B.29.40

　　C.294.00

　　D.235.20

　　答案：A

　　解析：2450×(1—20%)×1.2%=23.52萬元。

　　38.城鎮(zhèn)土地使用稅實行( )。

　　A.定額稅率

　　B.比例稅率

　　C.累進稅率

　　D.累退稅率

　　答案：A

　　解析：城鎮(zhèn)土地使用稅實行分類分級的幅度定額稅率。

　　39.崔某所擁有的房屋價值150萬元，肖某所擁有的房屋價值250萬元，若稅率按照3%計算，則崔某與肖某進行房屋交換時當事人應(yīng)該繳納的契稅金額為( )萬元。

　　A.3.0

　　B.4.5

　　C.7.2

　　D.12.0

　　答案：A

　　解析：100×3%=3萬元。

　　40.陳某于2002年購買一套別墅，2008年因出國定居將其轉(zhuǎn)讓，根據(jù)現(xiàn)行稅收規(guī)定，( )。

　　A.應(yīng)全額征收營業(yè)稅

　　B.經(jīng)申請可免征營業(yè)稅

　　C.減半征收營業(yè)稅

　　D.按其售房收入減去購買房屋價款后的余額征收營業(yè)稅

　　答案：B

　　解析：此題已過時。自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　41.2008年5月江某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司將閑置住房按市場價出租，年租金為12 000元，則江某應(yīng)繳納的個人所得稅是( )元。

　　A.360

　　B.480

　　C.1200

　　D.2400

　　答案：C

　　解析：2008年3月1日起，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。12 000×10%=1200元。

　　42.住房公積金不具備的特點是( )。

　　A.義務(wù)性

　　B.無償性

　　C.互助性

　　D.保障性

　　答案：B

　　解析：義務(wù)性 、互助性、保障性是住房公積金的特點，

　　43.下列關(guān)于住房公積金的表述中，錯誤的是( )。

　　A.城鎮(zhèn)集體企業(yè)的職工應(yīng)繳存住房公積金

　　B.城鎮(zhèn)私營企業(yè)的職工應(yīng)繳存住房公積金

　　C.外商投資企業(yè)無須繳存住房公積金

　　D.城鎮(zhèn)個體工商戶可申請繳存住房公積金

　　答案：C

　　解析：國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位民辦非企業(yè)單位和社會團體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。

　　44.職工可以提取住房公積金的情形是( )。

　　A.遷往異地工作

　　B.大修自住住房

　　C.購買商鋪

　　D.支付物業(yè)管理費

　　答案：B

　　解析：職工特定消費提�。�1)職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提取;2)償還購房貸款本息時的提取;3)房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時的提取。4)職工享受城鎮(zhèn)最低生活保障;與單位終止勞動關(guān)系未再就業(yè)、部分或者全部喪失勞動能力以及遇到其他突發(fā)事件，造成家庭生活困難的。

　　45.我國住房公積金制度實行的利率政策是( )。

　　A.低存低貸

　　B.低存高貸

　　C.高存低貸

　　D.高存高貸

　　答案：A

　　解析：住房公積金制度實行“低存低貸”原則。

　　46.選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營管理服務(wù)是( )的權(quán)利。

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B.業(yè)主

　　C.業(yè)主大會

　　D.業(yè)主委員會

　　答案：C

　　解析：此題已過時。業(yè)主大會履行以下職責：①制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：③選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。

　　47.根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)( )以上的業(yè)主同意。

　　A.二分之一

　　B.五分之三

　　C.三分之二

　　D.五分之四

　　答案：C

　　解析：《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：

　　①制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　�、谥贫ê托薷慕ㄖ�物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　�、圻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員成員;

　�、苓x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　�、莼I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　�、薷慕ā⒅亟ńㄖ�物及其附屬設(shè)施;

　�、哂嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第

　　⑤項和第⑥項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)共有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　48.業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由( )代管。

　　A.售房單位

　　B.房地產(chǎn)主管部門

　　C.已入住的業(yè)主

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　答案：B

　　解析：業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管。

　　49.業(yè)主委員會是( )的執(zhí)行機構(gòu)。

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B.社區(qū)居委會

　　C.業(yè)主大會

　　D.業(yè)主或物業(yè)住用人

　　答案：C

　　解析：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

　　50.返本銷售和變相返本銷售商品房的處罰標準是處以警告，責令限期改正，并可處以罰款( )。

　　A.1萬元以下

　　B.1萬元以上2萬元以下

　　C.1萬元以上3萬元以下

　　D.2萬元以上3萬元以下

　　答案：C

　　解析：返本銷售或者變相返本銷售商品房的處罰依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第四十二條。處罰的標準是：處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　二、多項選擇題(共30題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　51.承擔民事責任的方式有( )。

　　A.停止侵害

　　B.沒收財產(chǎn)

　　C.返還財產(chǎn)

　　D.賠償損失

　　E.支付違約金

　　答案：ACDE

　　解析：承擔民事責任的方式主要有下列10種：1.停止侵害;2.排除妨礙;3.消除危險;4.返還財產(chǎn);5.恢復原狀;6.修理、重作、更換;7.賠償損失;8.支付違約金; 9.消除影響、恢復名譽; 10.賠禮道歉。

　　52.我國民法的基本原則有( )。

　　A.公序良俗原則

　　B.權(quán)利公示原則

　　C.權(quán)利法定原則

　　D.自愿原則

　　E.禁止濫用權(quán)利原則

　　答案：ADE

　　解析：民法的基本原則包括平等原則、誠實信用原則、公序良俗原則、自愿原則、禁止濫用權(quán)利原則。

　　53.工程建設(shè)監(jiān)理的基本方式是控制，其中的“三控”工作是指工程( )控制。

　　A.進度

　　B.人員

　　C.質(zhì)量

　　D.安全

　　E.投資

　　答案：ACE

　　解析：“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設(shè)全過程中的工程進度控制、工程質(zhì)量控制和工程投資控制。

　　54.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的表述中，錯誤的有( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本不得低于100萬元

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級，新設(shè)立的開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》，暫定資質(zhì)的條件不低于四級資質(zhì)的條件

　　C.《暫定資質(zhì)證書》的延長期不得超過3年

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金只能用貨幣和國有土地使用權(quán)出資

　　E.現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占總項目投資的比率不得低于35%

　　答案：CDE

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期不得超過2年。項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)，必須經(jīng)過有資格的評估機構(gòu)依照法律、法規(guī)評估作價，不得高估或低估作價出資。

　　55.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)基本制度有( )等。

　　A.國有土地有償有限期使用制度

　　B.房地產(chǎn)成交價格申報制度

　　C.房地產(chǎn)價格評估制度

　　D.住房公積金制度

　　E.土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度

　　答案：BCE

　　解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。

　　56.下列情形中，屬于人為原因造成房屋租賃合同終止的有( )。

　　A.租賃合同到期的

　　B.將承租的房屋擅自改變使用用途的

　　C.無正當理由，拖欠房租3個月以上的

　　D.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)借他人使用的

　　E.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的

　　答案：BCD

　　解析：租賃合同到期的、因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的，屬于自然終止。

　　57.下列關(guān)于房地產(chǎn)登記的表述中，正確的有( )。

　　A.登記的目的之一是保證交易安全

　　B.辦理房屋登記應(yīng)當遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則

　　C.國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度包括統(tǒng)一登記時間、范圍、機構(gòu)和辦法

　　D.因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始發(fā)生效力

　　E.不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力

　　答案：ABD

　　解析：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀�，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

　　58.下列情形中，應(yīng)當辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的有( )。

　　A.部分房屋拆除

　　B.法人名稱改變

　　C.交換房屋

　　D.繼承房屋

　　E.贈與房屋

　　答案：CDE

　　解析：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。

　　59.甲房地產(chǎn)中介機構(gòu)根據(jù)乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，出具了一份標的額為22 000萬元的營銷策劃方案。在下列選項中，甲機構(gòu)的收費符合國家現(xiàn)行收費標準的有( )萬元。

　　A.30

　　B.80

　　C.120

　　D.550

　　E.660

　　答案：AB

　　解析：技術(shù)難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，但一般不超過咨詢標的額的0.5%。收費：22000萬元×0.5%=110萬元，選項中只有A項、B項小于110萬元，故選A、B。

　　60.下列符合房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格報考條件的有( )。

　　A.取得中專學歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作浦3年

　　D.取得大專學歷，工作滿5年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿2年

　　C.取得本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿2年

　　D.取得雙學士學位，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年

　　E.取得碩士學位，工作滿2年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年

　　答案：CDE

　　解析：凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格并具備以下條件之一者，可以申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試：(1)取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿3年;(2)取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿2年。

　　61.房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.房地產(chǎn)登記機構(gòu)

　　B.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

　　E.房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理

　　答案：BD解析：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案由房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人信用檔案等房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案構(gòu)成。

　　62.土地增值稅實行超額累進稅率，結(jié)合扣除項目金額，其所規(guī)定的稅率有( )。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.50%

　　D.60%

　　E.70%

　　答案：BCD

　　解析：土地增值稅實行四級超額累進稅率：

　　(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

　　(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;

　　(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%;

　　(4)增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。

　　63.下列情形中，免征契稅的有( )。

　　A.私立學校受讓教學大樓 B.市醫(yī)院購置住院部房產(chǎn)

　　C.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房 D.法定繼承人繼承房產(chǎn)

　　E.非法定繼承人根據(jù)遺囑接受遺贈的房產(chǎn)

　　答案：BCD

　　解析：國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免稅;城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免稅;法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅;但非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈予行為，應(yīng)征收契稅。

　　64.個人住房公積金存款利率政策有( )。

　　A.當年繳存的公積金按當年1月1日的活期存款利率計息

　　B.上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金按結(jié)息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率計息

　　C.每年的6月30日為結(jié)息日

　　D.上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金按結(jié)息日掛牌公告的一年整存整取存款利率計息

　　E.公積金自存入個人公積金賬戶之日起計息，按月結(jié)息，本息逐月結(jié)轉(zhuǎn)

　　答案：BC

　　解析：職工當年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計息。上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率計息。職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。

　　65.對于住宅小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為( )。

　　A.針對性的專項服務(wù)

　　B.普遍性的經(jīng)營服務(wù)

　　C.常規(guī)性的公共服務(wù)

　　D.市場性的專業(yè)服務(wù)

　　E.委托性的特約服務(wù)

　　答案：ACE

　　解析：物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

　　66.下列關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的表述中，正確的有( )。

　　A.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生

　　B.業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離

　　C.業(yè)主委員會應(yīng)當接受縣級以上人民政府工商行政管理部門監(jiān)督管理

　　D.業(yè)主委員會召集并主持業(yè)主大會會議，業(yè)主大會向業(yè)主委員會負責

　　E.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議應(yīng)當同時告知相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　答案：AB

　　解析：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。

　　67.物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有( )。

　　A.定期收取物業(yè)服務(wù)費

　　B.住宅專項維修資金

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營收入

　　E.開發(fā)建設(shè)單位給予的支持

　　答案：ABDE

　　解析：總體上看，物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有以下幾個方面：(一)定期收取物業(yè)服務(wù)費;(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金;(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤;(四)政府多方面的扶持;(五)開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。

　　68.可用住宅專項維修資金進行維修的住宅共用部位有( )。

　　A.屋頂

　　B.戶外墻面

　　C.基礎(chǔ)

　　D.樓梯間

　　E.綠地

　　答案：ABCD

　　解析：住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　69.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)的表述中，正確的有( )。

　　A.物業(yè)服務(wù)合同按委托人的不同和簽訂的先后順序可分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同

　　B.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價

　　C.物業(yè)企業(yè)代收水、電和有線電視等費用可以向業(yè)主收取適當?shù)氖掷m(xù)費

　　D.業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式收取物業(yè)服務(wù)費用

　　E.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購買商品房者應(yīng)按購房款的1%一1.5%繳交住宅專項維修資金

　　答案：ABD

　　解析：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代為收取供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用的，其委托手續(xù)費應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌�建筑安裝工程每平方米造價的5%～8%。

　　70.某住宅小區(qū)由于工程質(zhì)量低劣，發(fā)生了重大工程質(zhì)量事故，按相關(guān)規(guī)定對其開發(fā)商的處罰可能有( )。

　　A.警告

　　B.降低資質(zhì)等級

　　C.吊銷資質(zhì)證書解情況

　　D.吊銷營業(yè)執(zhí)照

　　E.單處罰款

　　答案：BCD

　　解析：企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的處罰依據(jù)是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第二十二條。處罰的標準是：由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級;情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

　　(一)

　　2005年6月27 日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)通過拍賣取得了A市(非經(jīng)濟特區(qū))城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一地塊，并與國土管理部門簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該地塊為商品住宅開發(fā)用地，合同規(guī)定的該住宅用地出讓年限為出讓年限，從土地交付使用之日開始計算。2005年7月27日，在繳納了出讓金和相關(guān)費用后，該土地被交付給甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根據(jù)市場情況申請改變土地利用條件，獲得相關(guān)部門批準并變更了出讓合同。甲公司通過邀請招標確定了施工單位。經(jīng)過一段時間的建設(shè)后，甲公司將該項目的銷售權(quán)委托給乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/㎡的價格預購了該項目中的一套98㎡房屋。甲公司于2007年5月30 日將房屋交付給李某。李某辦理了《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。

　　71.甲公司申請改變土地利用條件必須經(jīng)過( )的同意。

　　A.出讓方

　　B.房地產(chǎn)管理部門

　　C.建設(shè)行政管理部門

　　D.規(guī)劃行政管理部門

　　答案：AD

　　解析：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照土地出讓管理有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　　72.甲公司在施工招標過程中，應(yīng)向( )個以上的施工單位發(fā)出邀請書。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　答案：B

　　解析：招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。

　　73.該住宅工程的竣工驗收工作由( )負責組織實施。

　　A.甲公司

　　B.乙公司

　　C.建設(shè)行政主管部門

　　D.規(guī)劃行政主管部門

　　答案：B

　　解析：工程竣工的驗收工作，由建設(shè)單位負責組織實施。

　　74.按相關(guān)規(guī)定，乙公司因銷售給李某房屋所收取的代理費用不得超過( )元。

　　A.2744

　　B.13720

　　C.16464

　　D.16500

　　答案：C

　　解析：5600元/㎡的×98㎡×3%=16464元。

　　75.李某取得的《國有土地使用證》上記載的土地使用權(quán)終止時間為( )。

　　A.2075年6月26日

　　B.2075年7月26日

　　C.2075年8月29日

　　D.2077年5月29日

　　答案：A

　　解析：該住宅用地出讓年限為出讓年限70年，從2005年6月27 日開始計算，加計70年，即：2075年6月26日。

　　(二)

　　張某出國留學前將登記用途為商住的房屋(底層為商鋪、二樓為住宅)轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過戶有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未界滿。

　　76.劉某購買房屋的過程中，應(yīng)當申請辦理( )登記。

　　A.房屋轉(zhuǎn)移

　　B.房屋更正

　　C.房屋抵押

　　D.地役權(quán)

　　答案：AC

　　解析：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。房屋抵押權(quán)登記是指，房屋登記機構(gòu)根據(jù)抵押當事人申請，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。

　　77.針對劉某受讓張某房屋這一行為，當事人應(yīng)繳納的稅種為( )。

　　A.房產(chǎn)稅

　　B.契稅

　　C.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　D.營業(yè)稅

　　答案：B

　　解析：在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　78.劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為( )。

　　A.應(yīng)簽訂書面抵押合同

　　B.劉某和甲、乙銀行應(yīng)辦理變更登記

　　C.不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對抵押房屋都具有優(yōu)先受償權(quán)

　　D.抵押權(quán)自抵押合同簽訂之日起成立

　　答案：AD

　　解析：劉某和甲、乙銀行應(yīng)辦理房屋抵押權(quán)登記。同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權(quán)登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)的比例清償。

　　79.下列關(guān)于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為( )。

　　A.在未征得甲、乙銀行同意的情況下，李某不能將已抵押的房屋出租

　　B.在抵押權(quán)實現(xiàn)后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力

　　C.在抵押權(quán)實現(xiàn)后，陳某如有損失，劉某應(yīng)賠償

　　D.甲、乙銀行有權(quán)要求劉某讓陳某搬出，但應(yīng)賠償陳某損失

　　答案：B

　　解析：抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　80.債務(wù)履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)( )。

　　A.占用該抵押房屋 B.扣押該抵押房屋

　　C.與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋 D.請求人民法院拍賣該抵押房屋

　　答案：CD

　　解析：抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

　　(三)

　　胡某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱甲公司)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理，李某是甲公司注冊房地產(chǎn)紀人。胡某經(jīng)過努力使甲公司取得了乙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱乙公司)開發(fā)的住宅樓的銷售代理權(quán)，并簽訂了銷售委托合同。該住宅樓于2005年4月1日通過竣工驗收，5月2日陳某購買了該住宅樓的一套現(xiàn)房，簽訂的商品房買賣合同中，對辦理房屋權(quán)屬登記時間沒有特別約定。6月1 日乙公司將陳某所購房屋交給陳某使用，之后乙公司按規(guī)定給陳某辦理了房屋權(quán)屬登記。陳某在拿到《房屋所有權(quán)證》后，發(fā)現(xiàn)其上記載的樓層有誤。

　　81.下列關(guān)于銷售委托合同簽訂的表述中，正確的為( )。

　　A.合同應(yīng)由甲公司與乙公司簽訂

　　B.李某可以個人的名義與乙公司簽訂合同

　　C.李某可以甲公司的名義與乙公司訂立合同

　　D.胡某在得到甲公司的授權(quán)后也可與乙公司訂立合同

　　答案：AC

　　解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要文件。

　　82.陳某在購房肘，甲公司應(yīng)向陳某出示( )。

　　A.中介服務(wù)代理委托合同

　　B.該住宅樓的銷售委托書

　　C.竣工驗收證明

　　D.物業(yè)管理方案

　　答案：BC

　　解析：中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　83.陳某所購房屋屋面防水工程的質(zhì)量保修期為( )。

　　A.2008年5月1日

　　B.2008年5月31日

　　C.2010年3月31日

　　D.2010年5月31日

　　答案：C

　　解析：屋面防水的質(zhì)量最低保修期3年，但是《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》屋面防水工程最低保修期5年。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。

　　84.按規(guī)定乙公司為陳某辦理《房屋所有權(quán)證》的限期為( )。

　　A.從6月2日起計算60日內(nèi)

　　B.從6月2日起計算90日內(nèi)

　　C.從10月10日起計算60日內(nèi)

　　D.從10月10日起計算90日內(nèi)

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　85.陳某發(fā)現(xiàn)房屋樓層登記錯誤可以申請房屋( )。

　　A.更正登記

　　B.異議登記

　　C.變更登記

　　D.初始登記

　　答案：A

　　解析：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。

　　

　　(四)

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))代理該樓盤的銷售。在預售過程中，甲公司報請城市規(guī)劃管理部門批準更改了原規(guī)劃。被拆遷人唐某預購了該項目一套住宅。在建設(shè)過程中，甲公司因資金緊張，將該項目部分用地轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱丙公司)。

　　86.乙機構(gòu)代理甲公司申請商品房預售許可證，必須提交的要件除授權(quán)委托書、土地使用權(quán)證書外，還包括( )等。

　　A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　B.建設(shè)工程施工許可證

　　C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D.房屋拆遷許可證

　　答案：BC

　　解析：《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應(yīng)當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;(3)土地使用權(quán)證書;建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設(shè)達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明等。

　　87.關(guān)于該地塊的房屋拆遷，下列表述中錯誤的為( )。

　　A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實施房屋拆遷的均需申領(lǐng)房屋拆遷許可證

　　B.房屋拆遷貨幣補償金額，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定

　　C.拆除違法建筑不予補償

　　D.拆除超過批準期限的臨時建筑不予補償

　　答案：A

　　解析：不需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

　　88.唐某原被拆除的房屋需要辦理的房屋登記為( )

　　A.初始登記

　　B.變更登記

　　C.轉(zhuǎn)移登記

　　D.注銷登記

　　答案：D

　　解析：房屋所有權(quán)注銷登記是指，因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權(quán)等情形，導致喪失房屋所有權(quán)等而進行的登記。

　　89.甲、丙公司應(yīng)當在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之日起( )日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　A.7

　　B.15

　　C.30

　　D.60

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理完土地使用權(quán)登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

　　90.下列關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計變更的表述中，正確的為( )。

　　A.甲公司應(yīng)當自變更確立之日起7日內(nèi)，書面通知買受人

　　B.甲公司如果未在規(guī)定的時限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)選擇退房，且應(yīng)由甲公司承擔違約責任

　　C.規(guī)劃、設(shè)計變更導致商品房狀況變化，以及出現(xiàn)售房合同約定的其他影響商品房質(zhì)量和使用功能情形的，買受人必須在變更通知到達之日起10日內(nèi)作出是否退房的書面答復

　　D.買受人在變更通知到達之日起規(guī)定的時限內(nèi)未做出是否退房的書面答復的，視同接受

　　答案：BD

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。