【學(xué)員問(wèn)題】判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法是什么？
　　【解答】判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)、越來(lái)越高地背離其理論價(jià)格。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比（又稱(chēng)“毛租金乘數(shù)”、“租售比價(jià)”）、入住率。從房?jī)r(jià)與房租之比來(lái)看，在房租由市場(chǎng)決定及一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下，房?jī)r(jià)與月房租有一個(gè)合理的倍數(shù)。如果房?jī)r(jià)與月房租之比大大高于這個(gè)合理的倍數(shù)，則說(shuō)明房?jī)r(jià)有泡沫。因?yàn)榉孔獗确績(jī)r(jià)更能反映真實(shí)的房地產(chǎn)供求狀況。從入住率來(lái)看，之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因?yàn)樵S多人買(mǎi)房而不入住，等待時(shí)機(jī)再賣(mài)掉。因此，不論房屋賣(mài)出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險(xiǎn)就不大；相反，雖然房屋賣(mài)掉了，但如果沒(méi)有人使用，泡沫的危險(xiǎn)就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過(guò)剩。因此，泡沫表面看起來(lái)是供不應(yīng)求，實(shí)際上是供大于求。