【學(xué)員問題】成本法適用的對象和條件是什么？
　　【解答】只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用市場法估價的房地產(chǎn)。
　　在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因?yàn)樵诒ｋU事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。
　　在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)入市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價格就該高，開發(fā)建設(shè)成本低也不一定說明房地產(chǎn)的價格就不該高。
　　要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正�；ㄙM(fèi)。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。
　　成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價等方面的專業(yè)知識。